瑞虹新城無(wú)疑是過(guò)去二十年里發(fā)展的最順利的板塊，如今幾乎是整個(gè)上海中產(chǎn)社區(qū)中的王者，價(jià)格僅弱豪宅一線。

但是瑞虹新城的爭(zhēng)議也很大，過(guò)高的容積率、涂料的外立面，讓人戲稱為下一個(gè)中遠(yuǎn)兩灣城。

客觀來(lái)說(shuō)，隨著北上海的整體城市更新，北外灘、蘇河灣、中興路、東外灘，一批品質(zhì)不弱的新房出現(xiàn)，瑞虹新城的地位的確正在受到巨大的威脅。

在今天作為贏家通吃的瑞虹新城，會(huì)不會(huì)在下一個(gè)時(shí)代持續(xù)下滑？

瑞虹新城價(jià)格貴，跌的少，核心原因在于他的各方面基本都是中產(chǎn)社區(qū)中的頂級(jí)，十分稀缺。

1、板塊整體位于內(nèi)環(huán)內(nèi)距離市中心、距離陸家嘴都很近；

板塊邊緣有10號(hào)線、內(nèi)環(huán)線4號(hào)線，北側(cè)還有8號(hào)線，三軌交，出行十分方便。

從瑞虹新城開(kāi)車走新建路隧道到陸家嘴，只需要15分鐘左右的車程。

截圖來(lái)自百度地圖

從瑞虹新城開(kāi)車到南京東路，用時(shí)也在15-20分鐘。

截圖來(lái)自百度地圖

2、板塊更是內(nèi)環(huán)內(nèi)少有的整片規(guī)劃整片開(kāi)發(fā)，資源足夠健全，商場(chǎng)能級(jí)足夠高；

瑞虹新城板塊地圖

瑞虹新城整體拆遷整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)，和新天地是浦西唯二整體開(kāi)發(fā)舊改的區(qū)域，核心區(qū)都是瑞安自己做的商品房社區(qū)，城市界面整齊統(tǒng)一，是北區(qū)內(nèi)環(huán)獨(dú)一份。

瑞虹新城實(shí)景照片

瑞虹新城的商業(yè)是整個(gè)片區(qū)的一大亮點(diǎn)。

瑞虹新城商業(yè)照片

瑞虹的商業(yè)體量約55萬(wàn)㎡，名為“瑞虹天地”，核心是18萬(wàn)㎡一站式購(gòu)物中心“太陽(yáng)宮”，同時(shí)擁有建面15萬(wàn)㎡、總高170米甲級(jí)雙子辦公樓“企業(yè)天地”。

工作日的太陽(yáng)宮內(nèi)景

瑞虹商圈已經(jīng)取代了當(dāng)年四川北路的地位，成為了虹口內(nèi)環(huán)、楊浦內(nèi)環(huán)人民最常去逛街的商場(chǎng)。

整個(gè)瑞虹新城，可以說(shuō)除了學(xué)校一般，其他基本都是頂配。

3、瑞安的產(chǎn)品也做的不錯(cuò)，幾乎每一期都是同年份產(chǎn)品中的佼佼者。

瑞虹新城除了早期三期產(chǎn)品偏向于港風(fēng)，定位偏剛需，后面整體都定位改善。

2006年，瑞虹新城2期開(kāi)始引進(jìn)園林概念，瑞虹新城5期全面升級(jí)的定制裝修標(biāo)準(zhǔn)、花溪瀑布和私人會(huì)所，這些都是當(dāng)年的頂尖社區(qū)配置。

6期怡庭率先引入藝術(shù)理念，7期引入豪華設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和奢品精裝；

且7期開(kāi)始隨后的8、9期都開(kāi)始豪宅化，有不少200平以上的戶型，總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)。

讓瑞虹從改善定位再次向上拔高了一個(gè)身位——成為了僅弱于豪宅一線的板塊。

9期大戶型

瑞虹新城的崛起可以歸納于三個(gè)幸運(yùn)：

拆在了恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，遇到了對(duì)的開(kāi)發(fā)商，趕上了好的時(shí)代。

眾所周知，瑞虹新城這個(gè)地段起點(diǎn)很低，當(dāng)年是內(nèi)環(huán)內(nèi)最大棚戶區(qū)常年以出流氓聞名的虹鎮(zhèn)老街。

虹鎮(zhèn)老街

這樣的地方，如果拖到21世紀(jì)再整體拆遷可能就會(huì)變成極為龐大的爛尾工程：

拆遷成本變高、而且區(qū)域內(nèi)的不確定因素太多；

一旦拖到后面這些年拆遷規(guī)則變化后，這種地方很多房子可能就拆不掉了：

原拆原建、歷史保護(hù)建筑，整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)度會(huì)大幅度滯后。

而且，這樣起點(diǎn)很低的地段，一般房企根本沒(méi)法操盤：

你做產(chǎn)品定位會(huì)束手束腳，不知道該做改善還是剛需，不知道先搞住宅還是商業(yè)；

而且前幾期項(xiàng)目假設(shè)有一個(gè)項(xiàng)目啞火了資金回籠不利，整個(gè)區(qū)域的舊改就停滯了，被動(dòng)爛尾。

虹鎮(zhèn)老街區(qū)域的幸運(yùn)就在于此。

從拆遷的時(shí)機(jī)來(lái)看，瑞虹新城這片土地恰到好處的趕在了90年代上海市區(qū)第一波城市更新，時(shí)間早方式好，不用搞保護(hù)開(kāi)發(fā)。

這個(gè)大前提，才讓瑞虹新城有了成片開(kāi)發(fā)，打造頂級(jí)中產(chǎn)社區(qū)的物理基礎(chǔ)。

當(dāng)然，好的布料得有優(yōu)秀的裁縫才能做出漂亮的衣裳，瑞安無(wú)疑就是那個(gè)優(yōu)秀的裁縫。

圖源網(wǎng)絡(luò)

舉個(gè)例子，瑞虹新城一期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)其實(shí)就踩了一個(gè)非常大的坑，做了一個(gè)非常水土不服的圍合式產(chǎn)品，市場(chǎng)并不太買賬。

瑞虹一期實(shí)拍

很多完全東西向，甚至向北的戶型，即便是90年代也算是差的了。

瑞虹一期戶型

因此瑞虹一期銷售的并不理想，從1998年開(kāi)盤慢慢悠悠賣到2003年才賣完。

這要是換成別的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)局不利可能直接就項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓了——

但是人家瑞安韌性是非常足的，一期開(kāi)局不利就快速改進(jìn)，在二期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中迅速調(diào)整。

2006年的二期，雖然依然是塔樓但是大部分戶型已經(jīng)朝南，外立面升級(jí)成港風(fēng)，并且率先引入了景觀園林的設(shè)計(jì)理念，幾乎秒殺市面上同檔次的社區(qū)。

瑞虹二期

這個(gè)項(xiàng)目自然也成了瑞虹系列的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，奠定了瑞虹新城后面持續(xù)熱銷的基礎(chǔ)。

此外，瑞安的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力也極強(qiáng)，這也是板塊崛起的必備優(yōu)勢(shì)。

如果沒(méi)有持續(xù)在星星堂、月亮灣到后面太陽(yáng)宮上的成功運(yùn)營(yíng)，瑞虹新城就只是個(gè)純居住片區(qū)，板塊地位也就比較一般了。

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當(dāng)然，一個(gè)板塊并不是說(shuō)你想造豪宅，就有人為你買單；

瑞虹新城的ip逐漸成為北區(qū)改善的天花板，自然也并非一日之功。

自從瑞虹新城2期站穩(wěn)腳跟后，瑞虹新城后面二十年只做了一件事：

不斷收割北區(qū)的高凈值購(gòu)買力，打造自己的頂級(jí)居住圈層。

價(jià)格上，后面的每一期開(kāi)盤，基本都是北區(qū)的價(jià)格天花板，一批又一批的不斷的虹吸北四區(qū)的改善購(gòu)買力；

產(chǎn)品上，而瑞虹新城的產(chǎn)品也從早期小戶型為主逐漸進(jìn)化成了后面的大戶型三房四房改善為主，逐漸奠定了改善地位。

瑞虹8期9期

而且，前文也說(shuō)過(guò)，瑞虹新城的第三個(gè)幸運(yùn)就是趕上了好時(shí)代：

他的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，外部基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能分流他的客群，基本只能看他一家獨(dú)大。

虹口區(qū)內(nèi)，過(guò)去十幾年基本只有瑞虹新城在開(kāi)發(fā)商品房，其他區(qū)域的開(kāi)發(fā)都十分有限，沒(méi)人跟瑞虹新城去爭(zhēng)。

北外灘之前開(kāi)發(fā)的住宅十分有限，就白金灣府邸這么一個(gè)豪宅盤，新外灘花苑近些年才開(kāi)始炒作江景，本身品質(zhì)很一般。

曾經(jīng)能壓瑞虹一頭的四川北路商業(yè)沒(méi)落后，區(qū)域的舊改進(jìn)度也不快，大量的居民外流，地位逐漸被瑞虹片區(qū)超越。

至于涼城、曲陽(yáng)、江灣這些地方都是老房子為主，這個(gè)周期內(nèi)基本都沒(méi)啥新房。

而把范圍擴(kuò)大到整個(gè)北區(qū)，情況也差不多：

地段比得了瑞虹的基本都沒(méi)太開(kāi)發(fā)，或者沒(méi)啥住宅。

剩下的幾個(gè)能打的地段都比不了瑞虹。

蘇河灣豪宅化之后升了維不跟中產(chǎn)玩了，幾個(gè)豪宅項(xiàng)目對(duì)瑞虹的主力產(chǎn)品威脅有限。

同為內(nèi)環(huán)內(nèi)的中興路、楊浦內(nèi)環(huán)、東外灘，在那個(gè)階段都是零星舊改，完全沒(méi)成氣候，每個(gè)區(qū)域的好項(xiàng)目一只手?jǐn)?shù)的過(guò)來(lái)。

至于北區(qū)四王中的其他三個(gè)，大寧、長(zhǎng)風(fēng)、新江灣，地段直接就被瑞虹pk掉了，整體還是弱了瑞虹一檔。

因此，即便是瑞虹新城的缺點(diǎn)很明顯，比如板塊整體密度高、真石漆外立面、限價(jià)后幾期的大戶型社區(qū)沒(méi)會(huì)所，老的幾期難停車……

由于圈層共識(shí)已經(jīng)形成，因此在上一個(gè)樓市周期里，瑞虹新城就是北區(qū)的王者板塊，價(jià)格梯度自然也是北區(qū)最貴。

像板塊內(nèi)的樓王中糧瑞虹海景壹號(hào)，巔峰成交價(jià)一度接近20萬(wàn)。

房齡已經(jīng)接近20年的二期，近期主力戶型成交單價(jià)依然能達(dá)到10萬(wàn)以上。

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上一個(gè)周期，瑞虹憑借著上述優(yōu)勢(shì)大獲全勝；

但是下一個(gè)周期，瑞虹新城的地位恐怕就保不住了，房?jī)r(jià)有斷崖式下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是北四區(qū)全面啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，內(nèi)環(huán)內(nèi)開(kāi)始出現(xiàn)大量的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

2020年之前，北四區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的開(kāi)發(fā)基本屬于停滯狀態(tài)，瑞虹新城沒(méi)有敵手因此快速崛起。

北四區(qū)格局

但是近些年，北區(qū)的開(kāi)發(fā)格局完全變了，大家都開(kāi)始了進(jìn)步：

北外灘之前有中皇北岸、招商外灘璽，當(dāng)下有碧云北外灘，后面還有中糧北外灘等項(xiàng)目。

最近虹口的推介會(huì)上，剛對(duì)四個(gè)地塊進(jìn)行了住宅增多的調(diào)整，遠(yuǎn)期北外灘東部整個(gè)提籃橋片區(qū)一堆的低密度社區(qū)，可以說(shuō)北外灘后面也算是個(gè)供應(yīng)大戶。

北外灘控規(guī)

閘北內(nèi)環(huán)近幾年大刀闊斧，新項(xiàng)目一個(gè)接著一個(gè)，并且產(chǎn)品也逐漸開(kāi)始改善化。

蘇河灣片區(qū)的龍盛灣上、安康苑、中興路的萬(wàn)科中興傲舍，實(shí)際的成交客戶大量都來(lái)自北區(qū)的地緣改善，都在持續(xù)分流北區(qū)的購(gòu)買力。

中興傲舍樣板間

楊浦內(nèi)環(huán)、東外灘更是新房供應(yīng)大戶，江浦公園四兄弟，鞍山三兄弟，東外灘一堆兄弟都在未來(lái)會(huì)進(jìn)入二手市場(chǎng)。

仁恒海上源

再加上之前的大寧、新江灣，可以說(shuō)未來(lái)的蘇州河以北，遍地都是中產(chǎn)社區(qū)。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是瑞虹新城的產(chǎn)品力，在新時(shí)代面前可能有些不夠看了。

瑞虹新城被人詬病最多的就是密度非常高，100多萬(wàn)方，3.55的容積率，全是排排站的高樓；

瑞虹新城航拍

外立面又大多都是真石漆和涂料，因此被眾多網(wǎng)友吐槽會(huì)成為下一個(gè)中遠(yuǎn)兩灣城。

涂料外立面

到了限價(jià)時(shí)代，以大戶型為主的8、9期，社區(qū)內(nèi)都沒(méi)有會(huì)所，要和前幾期共用。

以前在北四區(qū)，大家沒(méi)得選，瑞虹綜合實(shí)力強(qiáng)，這些產(chǎn)品上的瑕疵可以被原諒；

但是近幾年北區(qū)供應(yīng)的這些新房項(xiàng)目，雖然也有維權(quán)，但是硬件條件不算差：

鋁板外立面，小區(qū)會(huì)所，人車分流，該有的都有。

隨著這些新社區(qū)慢慢的交房，瑞虹慢慢老化，之前這些缺點(diǎn)恐怕會(huì)被進(jìn)一步的放大。

當(dāng)然，這個(gè)沖擊一定會(huì)到來(lái)，只是不會(huì)來(lái)的那么迅猛。

一方面這些新區(qū)域商業(yè)成熟度、城市界面等方面仍有欠缺；

不過(guò)隨著未來(lái)隨著居民的進(jìn)入，配套的補(bǔ)齊其實(shí)只是時(shí)間問(wèn)題，瑞虹的相對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)必逐漸減弱。

另外一方面從產(chǎn)品層面來(lái)看，瑞虹的改善地位目前還不能完全替代。

新房的沖擊主要集中在兩端的面積段。

市區(qū)的大戶型豪宅、北區(qū)地緣的大面積在沖擊瑞虹后面幾期的大面積改善產(chǎn)品，這類房子的風(fēng)險(xiǎn)很大。

北區(qū)內(nèi)環(huán)的商品房由于之前70/90的限制，大量的戶型都是99小三房，對(duì)于瑞虹的主力改善大三房產(chǎn)品沖擊有限，主要是沖擊中小戶型。

不過(guò)70/90已經(jīng)調(diào)整，小戶型比例也在逐漸減小，未來(lái)的新房面積段會(huì)越來(lái)越向改善發(fā)展。

北區(qū)的下一個(gè)二十年，瑞虹新城的稀缺性肯定大打折扣了，房?jī)r(jià)自然也很難維持在如今的樓市站位。

未必會(huì)跌，但是漲幅肯定是有限。