引言

　　首先，問大家一個問題，一座城市里的錢是怎么來的？

　　是靠賺來的嗎？

　　不是。

　　我們經常會聽到一個詞，叫做“引資”。

　　“xxx率隊到某某城市進行招商引資……推動經濟高質量發展”。

　　這里的“引資”，其實就帶有“吸引資金”的意思。

　　也就是說，一座城市的錢，其實主要是靠吸引來的！

　　錢，就好像流水一樣，你得需要去“引流”。

　　在東大，哪座城市“吸金”能力最強呢？

　　我們搞到了一份最新的“資金總量”20強城市名單，從這份榜單里面，大概就可以看出哪些城市最能“吸金”。

　　在開始之前，我們要搞清楚什么是城市資金總量？它跟咱們老百姓又有什么關系？

　　資金總量，說白了，就是金融機構本外幣存款余額。

　　你可以簡單理解為，城市資金總量=城市的所有存款。

　　它反映了這座城市錢包的“厚度”，金融機構本外幣存款余額增長，則意味有大量的資金正在流入這座城市。

　　資金流入，也就意味著這座城市里的人賺錢機會變多了。

　　看到這里，你還會問城市資金總量對你有什么關系嗎？

　　2024年前11個月，全國四大“金主”，毫無疑問依舊是北上廣深四座一線城市。

　　最大金主是“帝都”北京；其次，是“魔都”上海。

　　緊隨上海后面的，便是深圳了。

　　但是，深圳的城市資金總量，比上海弱了不少。

深圳資金總量≈上海資金總量的60%

　　而廣州呢，則又比深圳弱了一些。

廣州資金總量≈深圳的資金總量的66%

　　值得注意的是，除了福州資金總量同比負增長以外，其余各城市均保持正增長。

　　也就是說，大部分城市“吸金”的能力依舊很扎實，老百姓還是有錢賺的。

圖源：網絡

　　但是，判斷這座城市有沒有“賺錢效應”，不僅要看資金總量的大小，還要看這座城市資金總量的增幅。

　　怎么理解呢？簡單舉個栗子。

　　比如，你去年存款100萬，今年102.1萬，那么實際上，你今年只是比去年多賺了2.1萬而已。

　　而隔壁老王去年存款50萬，雖然比你少，但是呢，今年存款變成了54.2萬，比去年多賺了4.2萬。

　　掐指一算，老王賺得更多。說得扎心點，比你窮的老王，“賺錢效應”比你強。

　　而這種情況，也發生在杭州和寧波這兩座城市。

　　敲黑板，寧波，“搞錢”能力比杭州強！

　　01

　　2024年前11個月，杭州的“錢袋子”（資金總量）整個浙江省里最高的，但是一看增速，才2.1%。

　　而寧波“錢袋子”大概是杭州的一半，但是，寧波“吸金”速度卻高達8.4%，

　　兩者一除，8.4%÷2.1%=4

　　寧波吸金速度，是杭州的4倍。

　　這樣比較，大家可能還是沒有什么感覺。

　　讓我說得更直白點，

　　2024年前11月，杭州流入的資金總量同比增加了1649.26億，寧波同比增加了2852.21億。

　　兩者相減，寧波吸金的增量，比杭州多了約1200個“小目標”。

圖源：網絡

　　好了，杭州、寧波的城市“錢袋子”是漲了，那老百姓的“錢袋子”漲了嗎？

　　2024年前三季度，杭州的人均可支配收入達到了61485元，增速僅4%，全省倒數第一。

　　顯然，隨著杭州的資金總量增速放緩，人均可支配收入也跟著放緩了。

　　而排在全省第二的寧波，人均可支配收入達到了59579元，距離突破6萬，就差臨門一腳了。

　　但吊詭的是，寧波的人均可支配收入增速和杭州一樣，竟然也是全省倒數。

　　為什么會這樣？

圖源：網絡

　　這也許與城市的產業結構有關。

　　2023年，杭州二產占比28%，三產占比70%。而寧波呢，二產占比46%，三產占比52%。

　　一般而言，三產占比越大，員工的收入能力也會越強。

　　所以，寧波的二產占比高，也就意味著這座城市人以從事二產居多，那么居民的整體收入水平就會弱一點。

　　道理很簡單，也很扎心，在東大，如果你選擇在工廠打螺絲，那么你的工資往往比寫字樓的白領、金領低很多。

　　這也是為什么寧波城市資金總量大幅度增加了，而人均可支配收入增幅卻沒能跟上的原因。

　　但是，看一個人的錢包大小，是只看收入嗎？

　　那你就錯了！

　　決定一個人錢包大小的，是“收入能力+借錢能力”。

　　寧波統計局數據顯示，

　　2019年，全市居民存款余額7566.9億元，居民貸款余額7513.2億元，貸存比0.99；

　　2020年，全市居民存款余額8611.1億元，居民貸款余額9331.5億元，貸存比1.08；

　　2021年，全市居民存款余額9470.4億元，居民貸款余額11011.5億元，貸存比1.16；

　　2022年，全市居民存款余額11842億元，居民貸款余額11538億元，貸存比0.97；

　　2023年，全市居民存款余額14375.9億元，居民貸款余額12338.4億元，貸存比0.86；

　　大家看到沒有？寧波居民的貸存比，自2021年高位之后，就一直在降降降。

　　2023年，寧波居民貸存比更是創了近五年最低，也就意味著寧波老百姓“杠桿安全墊”變厚了，借錢能力變強了。

　　如果按照國際通行的杠桿率計算公式，

　　居民杠桿率=居民貸款余額÷GDP

　　那么，寧波的居民杠桿率走勢，是這樣子的。

　　看到沒有，除了2019年以外，大部分時期，寧波居民的杠桿率維持在74%上下浮動。

　　而2023年，杭州的居民杠桿率是多少？

杭州居民貸款余額：26020.6899億元；杭州全市GDP：20059億元

　　那么，杭州居民杠桿率=26020.6899÷20059≈129%

　　由此可見，寧波老百姓的杠桿率（74%），遠遠低于杭州（129%）水平！

　　眾所周知，老百姓加杠桿，其實大部分都是加到房子里面了。

　　沒錯！房子，是“借來的”，借助“六個錢包+銀行貸款”，撬動百萬甚至千萬的房產。

　　在上一輪樓市行情里，杭州又被稱為“炒房第一城”。

　　所以，這就很好理解，為什么杭州居民杠桿率現在還這么高。

　　2024年前11月，杭州人均可支配收入增速全省倒數第一。

　　杭州賺錢效應比以前弱了，因此，杭州樓市的泡沫，目前還難言擠干凈。

　　而如今，寧波的杠桿率相對而言則比較低，恰恰反映了寧波老百姓加杠桿的空間，還相當靈活。

　　那是不是意味著，在當下時點，就可以在寧波買房子了呢？

　　在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

　　02

　　在開始之前，

　　我想問大家一個很簡單的問題。

　　價格是由什么決定的？

　　答案是，價值！

　　商品價格，都是圍繞著商品價值上下浮動的。

　　當價格高于價值，那么就會出現價格泡沫。

　　影響價值最大的因素是什么？

　　答案是，預期。

　　在東大，ZF就是最牛的預期管理大師，通過“有形的手”操控著供需關系，實現對房地產市場的調節。

　　怎么操控的呢？

　　當市場過熱，就增加土地供應，一邊漲價賣房，一邊漲價賣地；

　　當市場遇冷，就收緊土地供應，同時在需求端“打雞血”（刺激政策），制造供不應求，推動土地價格上漲。

　　所以，在東大，你會看到了一個讓人匪夷所思的經濟現象！無論市場遇冷，還是過熱，都會出現“地王”項目。

　　“利用地價，拉動房價上漲預期”！

　　也正因此，你看到了在過去20多年，中國房價有90%以上的時間都在漲漲漲。

數據來源：國家統計局

　　那么，現在寧波房地產市場，也走上了“收緊供應，刺激需求，推動漲價”的道路。

　　中指數據顯示，從2019年開始，寧波的涉宅用地供應就開始“踩剎車”。

　　2019年，宅地成交建面約1984萬方；到了2024年，宅地成交建面僅461萬方，較2019年大幅縮水了76%。

數據來源：中指數據庫

　　隨著宅地供應的減少，寧波新房的成交量自然也在下降。

　　雖然量是跌了，但是價卻漲了！2023年新房價格還創下了近5年來的新高。

　　也就是說，寧波新房的量和價，早就分離了。

　　價格，不跟隨成交量遞減原則，這就是操盤大師最厲害的地方。

　　讓我說得直白點，房價總是要漲的！

數據來源：中指數據庫

　　但是請注意，并不是所有房子的價格都會漲！

　　此前房價過高的區域，仍在擠泡沫。

　　正常情況下，寧波非核心區的新房價格應該會下跌，但是詭異的是，寧海、慈溪價格竟然罕見地出現了上漲。

數據來源：中指數據庫

　　再看成交結構，2024年寧波新房總價100萬成交的套數同比大幅增加了1492套。

　　換句話說，寧波低總價的剛需新房賣得相當好！

　　另外，寧波高總價的“豪宅”房源成交量也不弱！

　　2024年，寧波千萬級豪宅比去年只是少賣了42套而已。

　　比較受傷的，是處于150-400萬總價段之間的房源，而這部分房源的需求，主要來源于改善群體！

　　所以，可以預見，未來的寧波樓市將逐漸形成一個“漏斗形”市場。

　　剛需和豪宅成交火熱，中間改善承壓！

數據來源：中指數據庫

　　但是，相比新房，寧波二手房上漲行情則強烈得多了。

　　2024年所有月份，寧波的二手房成交量都超過新房，特別是在6月份和12月份。

　　而且從走勢上看，兩者還具有趨同性。

　　二手房成交上行，新房成交同步上行；二手房下跌，新房也會跟著下跌。

圖源：網絡

　　從這里，我們得到了一個關鍵信息，寧波二手房引導著新房的走勢，因此二手房市場可以看作是新房市場的“先行指標”。

　　2024年，寧波二手房掛牌量已經開始大幅削減。

　　也就意味著二手房業主開始“惜售”了，其帶來的影響就是二手房漲價預期增強了。

圖源：網絡

　　2024年，寧波六區中，有5區的二手房成交量出現激增。

　　高新區同比增長24%、北侖區同比增長23%，江北區同比增長11%。

圖源：網絡

　　二手房行情一旦確立，那么新房市場也會跟隨著二手房往上走。

　　所以，我們可以肯定，2025年寧波新房“小陽春”行情，會繼續向上猛攻。

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　　03

　　最后簡單說幾句，

　　“錢，是引來的”

　　2024年，廣東成為了我國首個經濟總量突破14萬億的省份。

　　廣東GDP規模，已經連續36年占據全國首位了。

　　為什么廣東這么能打？很大原因是廣東最早實行對外開放。

　　開放，則意味著大量的國際資本得以涌入，在經濟全球化帶動下，廣東經濟狂飆了30多年。

　　這再次證明了，“錢，是吸引來的”！

　　此時此刻，金錢的“引流游戲”，也在寧波這座城市上演。

　　2024年前11月，寧波城市資金總量（金融機構本外幣存款）暴增，大量的資金也在涌入這座城市。

　　寧波“吸金”能力變強，意味著老百姓賺錢的機會也就更多了。