文/十一弟

行業(yè)一哥保利發(fā)展，開年以后的頭一樁大事，是在內(nèi)部動刀改造。

這兩天，它對組織架構(gòu)進行了調(diào)整。

其實，是對集團下設(shè)的八個區(qū)域公司，做了合并——

保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司；

保利浙江與浙南公司合并為浙江公司；

保利山東與齊魯公司合并為山東公司；

保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

招商、華潤、保利幾家央企開發(fā)商，基本都設(shè)置了三級組織架構(gòu)——

集團總部-區(qū)域公司-城市公司。

保利的這次組織架構(gòu)調(diào)整，其實是合并了四個省份的區(qū)域公司。

對于集團總部來說，區(qū)域的管理半徑，并沒有明顯縮短。

但保利對提升管理效率的意愿，相當(dāng)強烈。

這幾個省內(nèi)的區(qū)域公司合并為一個，集團總部向下落實發(fā)展策略，就比之前更為高效了。

在行業(yè)規(guī)模收縮的背景下，房企對區(qū)域公司進行合并，是組織架構(gòu)調(diào)整上的常規(guī)操作。

同一個省內(nèi)，兩個區(qū)域公司合并為一個，雖然管理半徑?jīng)]有變化。

但也意味著，原來區(qū)域的銷售規(guī)模，已經(jīng)大幅萎縮，變得很小了。

過去幾年里，以保利為代表的大型開發(fā)商，正在從一些三四線城市收縮撤退，把更多資源集中到一二線核心城市。

在這些非核心城市，規(guī)模收縮與區(qū)域合并，是行業(yè)大勢，在所難免。

這次與組織架構(gòu)調(diào)整同步進行的，還有幾個重要的人事?lián)Q防調(diào)整——

保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松，調(diào)任保利上海公司總經(jīng)理；

保利浙江公司總經(jīng)理張磊，調(diào)任保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；

保利上海公司總經(jīng)理傅小君，調(diào)任保利浙江公司董事長；

保利浙南總經(jīng)理朱忠偉，調(diào)任保利浙江公司總經(jīng)理。

從2023年開始，保利就登頂了全國樓市銷冠，成為行業(yè)一哥。

去年，百強房企銷售榜單上，保利仍然坐穩(wěn)頭名位置。

保利能夠成為帶頭大哥，勝在均衡。

在幾個核心城市里，它的銷售規(guī)模，保持在第一梯隊，排名靠前。

比如，去年——

上海樓市的銷冠是中海，保利排名第二；北京樓市的銷冠也是中海，保利排名第四；

廣州樓市的銷冠是保利；成都樓市的銷冠是中國鐵建地產(chǎn)，保利排名第三。

目前的房地產(chǎn)市場格局，上海、北京、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，是頭部房企的基本盤。

只要這些核心城市的銷售業(yè)績穩(wěn)住，不掉隊，規(guī)模就有保障。

去年，作為行業(yè)一哥，保利的銷售規(guī)模3230億，減少了將近四分之一。

排名第二的中海，去年賣了3107億，跟2023年大致持平。

雖然繼續(xù)穩(wěn)坐在銷冠的位置上，但保利與中海的差距，只有123億左右。

而在保利登頂樓市銷冠的2023年，它的銷售規(guī)模超過4222億。

與排在第三的中海，拉開了多達1124億的差距。

對比之下——

過去兩年里，保利的銷售規(guī)模連續(xù)下滑，中海的銷售額持續(xù)增長，排名差距越來越小。

在上海、北京兩個最核心的城市，中海砸下了巨額資金，擴充土地儲備，換來了銷售業(yè)績。

尤其是上海。

去年，中海在上海賣了702億，創(chuàng)下了全國性房企在單一城市的銷售紀(jì)錄。

僅上海這一個城市的銷售額，就貢獻了中海銷售業(yè)績的22%以上。

上海樓市排名第二的保利，去年的銷售額365億，雖然也不算低，但與中海差距巨大。

中海在上海的銷售業(yè)績，屬于斷層式的領(lǐng)先。

靠開發(fā)銷售千萬豪宅，在一年時間里，中海就在上海完成了逆襲反超。

十一弟查了下，去年，上海排名前三的單盤銷冠，前兩個都是中海旗下的豪宅項目——

中海·順昌玖里，中海·領(lǐng)邸。

其中，中海·順昌玖里在去年的單盤銷售額，達到了令人咋舌的370億。

中海·領(lǐng)邸的銷售額，也高達282億。

放眼全國的豪宅項目，沒有任何樓盤在去年的銷售業(yè)績，能夠超過中海·順昌玖里和中海·領(lǐng)邸。

中海·順昌玖里的單價，超過了17萬/平米，總價最低需要2500萬，總價最高將近6000萬。

中海·領(lǐng)邸在去年五次推盤，最低單價超過了13萬/平米，最高單價接近15萬/平米，總價都在千萬以上。

去年的上海樓市，全靠千萬豪宅撐起了場面，簡直賣爆了。

十一弟查了下，去年，全國誕生了11個上百億銷售額的樓盤，上海獨占7席。

對于招商、保利、中海、華潤幾家頭部房企來說，上海是必爭之地，并且要在豪宅項目上發(fā)力競爭。

這次保利進行的一項重要的人事調(diào)整，是把保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松，調(diào)到了保利上海公司擔(dān)任總經(jīng)理。

這是一項很有針對性的人事調(diào)動。

吳勁松的職業(yè)履歷，一直在產(chǎn)品設(shè)計領(lǐng)域。

在出任保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理之前，他還擔(dān)任過保利北京公司的設(shè)計負責(zé)人。

這次將其從集團總部業(yè)務(wù)條線上的一把手，調(diào)任一線城市的封疆大吏，看重的就是吳勁松在產(chǎn)品設(shè)計上的能力與經(jīng)驗。

開發(fā)銷售豪宅項目，除了地段和價格，最重要的就是產(chǎn)品力。

想要豪宅賣得出去，帶來溢價，必須在產(chǎn)品上有所作為。

相比剛需客戶，豪宅業(yè)主的眼光，可能更挑剔一些——

地段、價格、功能、品牌、審美、服務(wù)，每一個都是敏感因素。

把吳勁松調(diào)到上海，并讓他做了一把手——

可能就是在以豪宅主導(dǎo)的上海市場，保利想要盡快補上，或者強化在產(chǎn)品與設(shè)計上的能力。

在上海，開發(fā)銷售豪宅，將會是保利重點發(fā)力和競爭的方向。

排名第二的中海，兇猛狠辣，在最核心的城市，與保利拉開了巨大差距。

今年，在樓市銷冠的位置上，保利恐怕坐得不那么穩(wěn)當(dāng)了。

最近，保利發(fā)布了2024財年的業(yè)績預(yù)告——

它預(yù)計去年的營收規(guī)模將會下跌一成左右，降至3128億。

而凈利潤，則會大跌近六成，減少到50億出頭。

頂著宇宙第一房企的光環(huán)，在銷售規(guī)模上，保利看似很風(fēng)光。

但如果是維持沒有利潤的規(guī)模，其實疲于奔命、得不償失，因為要承受高周轉(zhuǎn)的巨大壓力。

這幾家頭部央企，真正賺錢的是華潤、中海，而不是銷冠保利。

這兩家央企在上海、北京、深圳、杭州、成都等核心城市開發(fā)豪宅，利潤肉眼可見。

保利疲于規(guī)模與高周轉(zhuǎn)，在利潤追求上，一直力不從心。

當(dāng)規(guī)模擴張受限，那就是時候刀刃向內(nèi)，提升效率，挖掘利潤了。

與中海、華潤的規(guī)模差距越來越小，盈利越來越弱，已經(jīng)不好交代了。

這次的區(qū)域合并與人事調(diào)整，是一個信號——

哪怕是行業(yè)一哥，危機感也已經(jīng)拉滿了。