還記得十年前，佳兆業境外債務重組時的那位大佬嗎？他的名字叫：

譚禮寧（LL TAM）。

路數了解到，最近，市場上有了關于他的最新消息：

新世界發展有意向邀請他加入，說不定會拋出橄欖枝。初步計劃是，他和新世界CFO劉富強（Edward Lau）一起，兩人攜手去搞定銀行貸款談判。

大佬要加入新世界這事，目前還沒有蓋棺定論，說不定有變。

這家老牌港資現在不太平。銀行們對它的態度發生了變化：

之前新世界找銀行貸款，刷臉就行，不怎么需要抵押物。但現在，銀行提出追加了擔保或拿出抵押物，才給錢。

這是不是似曾相識？沒錯，2025年的新世界像極了2024年萬科的劇本。

一組數據可以看到新世界在銀行端的還款壓力：

1520億港元總負債里（不包含約350多億的永續債）有80%多是銀行貸款，無擔保的有850億港元。其中，要在2025年和2026年到期的無抵押貸款有580億港元。

新世界和銀行們的分歧，主要有三點：

——對于投資型物業的估值。

新世界有2077億港元的投資性物業（1777億港元建成+300億港元在建），租金收益每年52億港幣，算下來毛收益率只有2.9%。

但如果按照市場平均4-5%的毛收益率倒推，投資性物業的估值就縮水到1040—1300億港元了。

如果出現極端情況，就是資不抵債，銀行不緊張都不行。

——新世界不希望銀行們無序地爭奪抵押物。

新世界先解決原先那580億港元的無抵押銀行貸款。它正準備拿出一批共享的抵押物，作為和銀行進行借新還舊談判的籌碼。

據了解，抵押物里有公司在香港和中國內地的K11商場、酒店、寫字樓等，按照1170億港幣估值。

不過，如果新世界真把抵押物拿出來給銀行，債券端的大基金債權人也不會坐得住。

——也有銀行們不患寡而患不均，希望新世界明確對債券的態度。

所以，怎么穩住各方，做好利益平衡，確實挺燒腦。

譚禮寧有何獨到之處？

在房企CFO圈里，譚禮寧是大神級別的存在，個人履歷可謂金光閃閃。

出生于1964年到了退休年紀的他，畢業于英國倫敦大學，擁有劍橋大學博士學位。

職業生涯的前半段，他在工商東亞融資、美林亞洲等大型國際投行任職過。自2005年起，他跨入地產行業，陸續在合生創展、盛高置地、恒大、卓越、佳兆業擔任過CFO。

他和佳兆業有著將近15年的情緣。2010年入職佳兆業，2014年底辭任，從2015年開始又以高級顧問身份牽頭佳兆業的境外債務重組。2017年，佳兆業境外重組通過，成為地產界的“不死鳥”。2022年，他繼續牽頭佳兆業的第二次境外重組。

所以，地產圈里，很難再找出像譚禮寧一樣既浸潤資本市場見過大風大浪，又在債務重組談判上這么有經驗的人了。

譚禮寧和新世界CFO劉富強的組合也很強大。

他倆在在佳兆業共事過。劉富強出生于1980年，當下正直壯年。他畢業于美國的老牌商學院—密歇根大學安娜堡分校羅斯商學院。

劉富強也是天之驕子，有四大會計師事務所加外資投行從業背景。2018年，佳兆業第一次重組成功后，他入職任CFO，2020年跳槽至新世界。

這一次，如果譚禮寧真得加入，會再一次讓銀行們瑟瑟發抖嗎？

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