文/謝逸楓

土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。過去三年，疫情、調控、金融收緊的三個因素沖擊之下，2025年1月24日，一份財政部門數據顯示，2024年全國賣地收入4.8699萬億元，意味著跌破5萬億元。

2022年全國賣地收入跌破7萬億元，2023年全國賣地收入跌破6萬億元，2024年全國賣地收入跌破5萬億元。即使2024年全國賣地收入跌破5萬億元，依然堪稱一部史詩級最成功的土地財政學、經濟學。

2024年全國賣地收入大跌、跌幅創第二新低，歸根結底是暫停土地供應的政策導致土地供應下降，三道紅線、房地產貸款集中制的融資收緊、房企債務因素，無法支撐房企持續砸錢買地。而土地流拍、低溢價、底價成交現象多。

2024年全國一般公共預算收入21.9702萬億元，同比增長1.3%。一般公共預算支出28.4612萬億元，同比增長3.6%。意味著錢不夠花。財政赤字從2021年4.38萬億元 、2022年5.69 萬億元，到2023年5.78萬億元，到2024年6.49萬億元。

其一是按照筆者分析，2024年全國賣地收入4.8699萬億元，同比下降16%。4.8699萬億元占到2024年全國一般公共預算收入21.9702萬億元的22.16%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%。

4.8699萬億元占到2024年全國地方一般公共預算收入11.9266萬億元的40.83%，2020年84.03%、2021年78.36%、2022年61.43%、2023年49.47%。4.8699萬億元占到2024年地方政府性基金預算本級收入5.7356萬億元的84.90%。

2024年全國賣地收入同比下降16%，創1987年有統計數據歷史以來第二大跌幅。2017年-2024年全國賣地收入分別增長為40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%、下降16%。

2024年全國賣地收入4.8699萬億元，2024年跌破5萬億元。2017年-2024年全國賣地收入分別52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元。

這是1987年9月8日以來，2020年、2021年賣地收入總金額連續二年破8萬億元后，2022年首次跌破7萬億元，2023年首次跌破6萬億元、2024年首次跌破5萬億元，意味著土地收入正式見頂，依然是地方財政收入最主要的來源。

2021年，是全國土地財政收入總金額歷史最高紀錄的年份。2020年全國賣地收入8.4142萬億元，同比增長15.9%，到2021年全國賣地收入8.7051萬億元，同比增長3.5%，創下34年全國賣地收入歷史最高紀錄。

其二是按照筆者分析，2024年全國土地與房地產相關的稅收收入1.8537萬億元，2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元。占全國稅收收入17.4972萬億元的10.59%。

2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%。如包括房地產領域5項稅收的住宅房產稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建筑業稅收，占到全國總稅收入的20%以上。

說明100塊收入里面，房地產、建筑業的稅收貢獻20塊錢，意味著全國土地與房地產相關的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收的比例更高，對貢獻財政、收入更高。

2024年全國土地和房地產相關稅收中，契稅5170億元，同比下降12.5%。房產稅4705億元，同比增長17.8%。城鎮土地使用稅2425億元，同比增長9.6%。土地增值稅4869億元，同比下降8%。耕地占用稅1368億元，同比增長21.5%。

其三是按照筆者統計分析，2024年全國賣地收入4.8699萬億元（2020年8.4142萬億元、2021年8.7051萬億元、2022年6.6854萬億元、2023年5.7996萬億元，賣地收入自2021年之后，連續3年保持下降的趨勢。

2024年土地與房地產相關五項稅收收入1.8537萬億元。2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元，土地與房地產相關五項稅收收入自2021年之后，連續3年下降。

2024年房地產總收入（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入）6.7236萬億元。2020年10.3836萬億元、2021年10.7844萬億元、2022年8.6070萬億元、2023年7.6531萬億元，比2023年減少9295億元。

2024年全國房地產總收入6.7236萬億元，占2024年全國一般公共預算收入21.9702萬億元的30.60%。2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%，說明占全國一般公共預算收入比例下降。

2024年全國房地產總收入6.7236萬億元，占2024年地方一般公共預算本級收入11.9266萬億元的56.37%。2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%，占地方一般公共預算本級收入比例下降。

2024年全國房地產總收入6.7236萬億元，占2024年到全國稅收收入17.4972萬億元的38.42%。2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%，說明占全國稅收收入比例下降。

其四是根據“土地依賴度”，即國有土地使用權出讓收入除以地方一般公共預算收入，可以看出，地方政府對土地的依賴不斷增高。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現連續3年下降。

財政的“四本賬”，包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算和社會保險基金預算。簡單概括，第一本賬是稅收的錢，第二本賬是賣地的錢，第三本賬是國企的錢，第四本賬是保命的錢。

財政有“四本賬”，并非完全獨立，彼此“孤島”。“四本賬”之間的勾稽關系可簡單表述為第二、三本賬的當年盈余可以調出來補充第一本賬，第一本賬通過支出來補充第四本賬。前兩本賬歷年累積的結轉結余資金，每年可調出補充第一本賬。

從支出口徑看，四本賬的比例基本為55%、23%、0.6%、21%。第一本賬的收入大頭是稅收收入，占比86%，一部分是非稅收入，占14%。稅收收入，大稅種分別是“國內增值稅”和“企業所得稅”，合計占比60%。

從央地分成看，央稅包括關稅、消費稅等，地方稅主要是和土地相關的稅種，央地共享稅包括中央地方五五分的增值稅，六四分的所得稅。非稅收入，主要包括國有資產有償使用收入和專項收入，合計占比62%。

第二本賬的收入重心是“土地出讓收入”，占全國政府性基金收入的86%。從央地結構看，地方占到94%，是絕對主力。其次對于地方政府而言，政府性基金收入基本和本級財政的重要性相當。

隨著中國經濟從高增長到高質量，過去投資驅動的模式不再適用，土地財政也難以為繼，是要進行財稅改革的核心原因之一。自2015年以來還納入了“地方政府專項債收入”。專項債是為投資建設有一定收益的公益項目所發行的債券。

第三本賬的收入主要來自非金融國企的利潤上繳，占比63%。如果從行業屬性看，TOP5的行業有煙草、石油石化、投資服務、電信和電力。他們的利潤會根據企業類型的不同，從0到25%分五檔標準，來按比例上繳到第三本賬。

第四本賬是專項用于社保的收支預算，專款專用，只能調入不能調出。整體看，養老和醫療保險是我國社會保險收支的主體，合計占比96%左右。另外，社保基金這塊非常依賴于財政補貼，收入占比在2成左右。

2024年房地產的總收入，占到2024年地方財政總收入56.37%。按照筆者的統計發現，2024年全國房地產總收入6.7236萬億元，這是1987年9月8日以來，中國房地產總收入第五高，前四次為2020年、2021年、2022年、2023年。

如加上六項房地產相關稅收、建筑業稅收，十一項的稅收收入3萬億元，加上全國賣地收入的4.8699萬億元，2023年房地產總收入達到7萬億元。2020年11.2142萬億元、2021年11.7051萬億元、2022年10萬億元、2023年9萬億元。

房地產總收入（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入）看，分別占到全國財政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財政之外，地方財政收入100塊，意味著地方財政收入里面，房地產貢獻超過巨大。

其五是筆者按照官方統計數據顯示，1998年-2024年，過去26年全國賣地收入累計總金額85.0107萬億元，年均賣地收入總金額3.2696萬億元。1998年全國土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬億元，創歷史新高。

土地財政源于1987年開始的土地有償出讓，發展于1994年的分稅制改革帶來的地方預算內缺口的增大。快速爆發于1998年住房制度改革和2002年土地招拍掛制度開始，到2021年，是土地資產化最為迅猛的年代。

地方政府財力不足，是其向土地尋找收入的動因，而現行土地管理制度對于城市土地一級市場的壟斷，則為地方政府依賴土地創造了條件。土地財政之所以再度成為話題焦點，是因為2024年財政收入下降。

1999年-2008年10年間，全國土地出讓金累計總金額收入5.3萬億元。1999年至2011年，這13年是土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓金累計總金額收入12.75萬億元，幾乎年均1萬億元。

1999年到2020年22年間，全國土地出讓收入總金額累計已經突破58.9萬億元，年均2.67萬億元。2020年破7.7914萬億元，到2021年已經突破8.7051萬億元，2022年全國賣地收入跌破7萬億元、2023年跌破6萬億元、2024年跌破5萬億元。

2011年-2024年全國賣地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元。

2011年-2024年全國賣地收入增速分別為22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，下降16%。十四年賣地收入總金額75.5592萬億元，年均5.3970萬億元。