馬上過年了，北京依然在拍地。

剛剛，1月27日，也就是臘月二十八，除夕前一天，大興經濟開發區兩塊宅地迎來買家。

至此，北京2025年土拍戰績，數量更新至5塊，宅地總成交額更新至280億。

2025年北京土拍地塊環線位置（1月27日）

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱：大興經濟開發區DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地塊

拿地房企：大興發展盛業；

成交金額： 23.2億（底價） ；

住宅樓面價： 2.1萬/平 ；

這次土拍依然沒有設置住宅指導價，加上今天大興經開區地塊，北京已經連續7塊地未設置住宅指導價了。

我們先來看看地塊所在的區域。

0021、0022地塊位于南五環外，北側距離南五環直線距離1公里。

具體位置，位于中國人民公安大學團結校區西邊，屬于大興重點發展的經濟技術開發區核心位置。

大興經開區0021等地塊具體位置

大興經濟技術開發區和北京經濟技術開發區不是一個，一個是大興一個是北京（也就是亦莊）。

大興規劃圖

大興經濟開發區的功能定位是：

國內一流的數字文化產業示范區；

幸福宜業與環境宜人的新城區。

發展目標：

到2025年，數字文化產業規模迅速擴大、公共服務設施基本健全、產城融合水平明顯提升，成為南城與大興區重要的科技創新發展地區，技工貿總收入達到1000億元。

到2035年，實現創新驅動發展與持續有機更新，建成國內一流的數字文化產業示范區、幸福宜業與環境宜人新城區，技工貿總收入突破2400億元。

大興經濟開發區 功能分區

今天拍出的0021、0022地塊，則在大興經開區的核心位置 ，有未來發展的戰略高度優勢。

只是現狀，依然是一些產業基地，生活氛圍比較差，尤其是相較于京開高速西邊的高米店、棗園、黃村甚至義和莊等大興傳統成熟居住區，差很多。

可以說，大興京開高速東、西就是兩個世界。

再看看地塊具體信息。

兩個都是不規則的四邊形形狀，但又不是非常沒規則，后期樓棟排布不是問題。

北側0021地塊要比南側0022地塊更大些。

圖源北京市規自委官網

兩地塊建筑面積加起來達到11.66萬平，以套均100平算的話，又將是一個“千房大社區”。

0021、0022地塊相關數據信息

0021地塊的容積率是2.5,0022地塊稍微低點，2.246，兩塊地的控高都是60米，綠地率都是30%，建筑密度也都是30%。

關于配建方面，0021地塊需要配置地上建筑規模6000平的商業設施，可與0021地塊統籌設置。

配建6000平的商業本沒什么，其中有一個要求，就是商業設施結合軌道站點設置。

而包哥猜到了，這個站點大概率是19號線南延的新媒體產業基地站。

因為這個區域的軌道規劃，只有19號線南延。

19號線二期南延自新宮站引出，經新宮南、西紅門東、新媒體產業基地、觀音寺、磁各莊西到達海子角站。

而19號線二期南延還有一個支線，是從新媒體基地引出，經高米店南、高米店西、金星西路、蘆城北、蘆城南、首醫大，終點至生物醫藥基地西站。

也就是說，19號線南延和支線落地，0021、0022地塊未來就是個實打實的“零距離地鐵盤”。

但19號線北延和支線都已確定今年開工建設，南延還沒開始環評工作。

目前包哥查到的最新的官方回復是：M19南延已納入近期建設計劃。

圖源人民網領導留言板

不過19號線南延現在還沒開始環評，等到最后開工建設不知又要過去多少年。

大興經開區或者沒什么感覺，重點是那些奔著地鐵來的西紅門東業主，可能要急壞了。

最后咱們看看大興的新房市場情況。

2024年全年，大興全年賣了4609套房，位列北京16區第3，這已經是大興很多年躋身套數成交前3了。

成交均價方面，大興也實現穩中有降，從2023年的5.19萬/平，下降到2024年的5.15萬/平，降幅不足1%。

圖源2024年北京各區新房成交數據

但整體是整體，大興2024年新房市場“以價換量”的現象，也不僅局限于一個、兩個項目。

包哥找到了2023年、2024年大興新房的成交金額前30的項目，重點項目的成交均價變化或許能說明一些問題。

2023年，大興西紅門東風頭無量，御璟興城、橡樹灣一二三期、中建玖玥府，5個項目成交均價一水地6W+，真是狂得要命。

轉身到2024年，只有中建玖玥府的成交均價每平降了3600，6.16萬/平勉強維持了西紅門6W+的最后榮光。

至于其他項目成交均價，則全線降至5W+。

2024年7月份入市的御璟星城元啟，指導價漲到了6.6萬/平，但成交均價只有5.35萬/平，每平下降超1.2萬。

2023年、2024年大興新房成交金額排名

還有舊宮的興叁號院，2023年是大興新房價格的天花板，7萬/平的成交均價也在2024年降到6.1萬/平，每平下降近1萬。

還有德茂板塊的和錦誠園，2023年成交均價是6.3萬/平，2024年直接降到了5.3萬/平。

當然，我們不排除有些項目的成交均價下降，是因為到尾盤銷售階段。

但是，2023年入市并在2024年主力銷售的項目，成交均價明顯下降，還有2024年入市的項目，相對于指導價也下降太多。

每平下降三五千已經算正常現象，甚至每平下降1萬都不覺得稀奇。

大興部分新房項目分布情況

還有一個現象，就是2024年大興拍出的4組地，只有2月份拍出的御璟星城元啟入市，結果大家也看到了，降價也沒跑出量。

此外，大興新城西片區還有兩個大興新城拿下的地塊，黃村、義和莊和西紅門東還有3個興創的地塊，都沒入市。

這次又加了個經開區0021、0022地塊，你就說熱不熱鬧？

還有就是，大興經開區地塊一入市，又會給整個大興新房市場將再添一個攪局的區域。

2025年，大興新房依然會陷入混戰。

以上。

關于大興新房，包哥研究得很透徹，如果你有在大興買房的打算，加包哥微信，咱們私聊去。

春節好。

個人觀點 僅供參考