中興智慧城

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項目是離深中通道出口僅800米，是深中通道橋頭堡項目，更是真正的地鐵上蓋物業，東瞰伶仃洋，西望翠湖公園，南北由茅龍河水域大面積覆蓋，擁有海景、湖景、江景三面環繞的濱水景觀和三面環公園的生態環境。

中山未來最具人氣的沙灘公園最近的唯一項目，更能近距離感受270米深中通道主塔地標性景觀，以后世界打卡的地標，是你窗前的風景。

更有世界級TOD香山站，讓你的物業價值獨領人才島！

總建筑?積19.89萬平??共建18棟樓宇，包括地下?層，地上兩棟23層公寓、兩棟20層公寓、?棟18層公寓、?棟8層商業辦公樓、五棟17層住宅樓、兩棟29層住宅樓、?棟23層住宅樓和?棟26層住宅樓。

“中興智慧城由懿港匯商業綜合體和懿禧府住宅兩部分組成。懿港匯商業綜合體是馬鞍島簽約的首個商業綜合體，總建面約103511㎡，由2幢23層地標建筑、4幢2-8層的獨棟商業以及商業步行街構成。”

中興智慧城·懿港匯商業綜合體項目位于翠亨新區東片區（馬鞍島）未來大道旁，也是整個島上目前最繁華的區域——翠湖公園板塊。

項目直線距離深中通道僅800米，距離世界級TOD香山站也不過700米左右。

懿禧府舍得的地方，有很多，重金定制的精奢立面，簡約大氣；融合星級酒店設計精髓的入戶大堂，奢闊尊貴；乃至架空層，都按照“第二客廳”的標準，去定制。

周邊配套

10分鐘生活圈：

優美的生態環境：東臨伶仃洋海域，西望矛龍河江景和翠湖公園湖景，北看濱海沙灘公園，三面環水環公園，看海玩沙，有氧運動下樓即達，城市里的森林氧吧。10分鐘內配套豐富。

教育：翠湖幼兒園（已開學），中山紀念小學（已開學），香山中學（待建），西灣外國語學校，另項目東側規劃1小學1中學。

文旅：翠湖體育中心，翠灣文化藝術中心。

醫療：中山人民醫院南朗分院。

政企：翠亨新區管委會，深圳證券交易所中山服務基地，前海人才港中山基地

商業：肯德基，麥當勞，圣淘沙，囍咖啡，香山站TOD等。

金融：工商銀行，農業銀行，建設銀行，廣州銀行，交通銀行等。

交通：南中城際（深中城際）香山地鐵站——步行5分鐘，真正的地鐵物業。

馬鞍島上首個配套先行的項目，簽約即告開業時間，是實力的兌現和保障

懿港匯商業綜合體已進駐：

戶型鑒賞

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房產信息：

行業透視｜預計8月供應環降7%以主城改善為主，去化率或延續低位

8月房企推盤穩中微降，預計新增供應環比再降7%，絕對量與一季度月均持平。據CRIC調研，8月27個重點城市預計新增商品住宅供應面積672萬平方米，環比下降7%，同比下降35%，絕對量顯著不及二季度月均，持平一季度月均674萬平方米,僅一線城市環比正增。

從結構看，以剛需、改善為主，高端為輔；主城、近郊、遠郊占比結構為57%、29%和14%。從項目來訪\認購的蓄客情況預判的平均開盤去化率約為26%,環同比分別降3pcts和9pcts。我們認為，8月成交大概率延續低位波動態勢。

01

規模：27城供應再降7%持平2024年Q1月均，僅一線逆勢環增約3成

8月房企推盤積極性穩中有降，絕對量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據CRIC調研，7月27個重點城市預計新增商品住宅供應面積672萬平方米，環比下降7%，同比下降35%，絕對量顯著不及二季度月均，與一季度月均674萬平方米基本持平。

分能級來看，僅一線環比保持正增，累計同比降幅顯著低于二三線。其中北京集中放量，預計8月供應量將達到49萬平方米，絕對量為年內次高，預期將有4600余套房源入市，累計同比基本與去年同期持平。上海、廣州、深圳均保持著環比持增，同比回落態勢，以廣州為例，8月仍為傳統淡季，但月末臨近金九節點，預計房企將會在下旬起加快取證步伐，供應量增加至52萬左右的水平，純新盤中，龍江順控瓏悅灣入市速度更快，主打大平層，有望拉動高端客戶需求釋放。

二三線供應穩中有降，環比降幅均為17%，分化持續加劇。絕對量來看，天津、長沙單月供應量突破50萬平方米。從變化情況來看，大體分為以下三類：（1）階段性放量的長沙、福州、徐州、漳州等，因上月基數較低，本月環比出現超5成增長。（2）前期熱點城市西安、成都、杭州等本月供應階段性回調，同環比齊跌。（3）多數城市供應仍顯低迷，保持同環比齊降，天津、南京等跌幅較小，武漢、鄭州、長春、無錫等二三線城市跌幅相對較大，泉州本月保持0供應。

02

結構：供應剛改為主，高端為輔，滬杭蓉等主城改善供應占比顯著上升

而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為41%、45%和14%，呈現出以改善、剛需為主，高端為輔的供應結構。

分城市來看，（1）長春、深圳、重慶、北京、徐州、寧波、鄭州、南京、昆明、武漢、西安等城市剛需產品供應占比都在50%以上，事實上長春、重慶、徐州、鄭州、昆明、武漢等城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。（2）廈門、漳州、青島、杭州、上海、南寧依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、無錫高端產品占比顯著上升，達到60%、42%和40%。

從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為57%、29%和14%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。

分城市來看，（1）廈門、漳州、昆明、福州、合肥、南寧、重慶、鄭州、武漢、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、長沙、寧波、常州、天津則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。（3）南京、青島等供給結構兼顧了主城和近郊。（4）廣州主城、近郊、遠郊供應基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少數城市諸如長春、深圳等遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

03

預判：主城改善為主但平均去化率低位下行，成交仍將低位但京滬蓉杭有望企穩

盤點了8月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：8月供應同環比齊跌，推盤仍以主城區剛改為主，整體成交大概率延續低位波動態勢。

我們結合不同城市8月推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，可以看出，2024年8月預期去化率為26%，環比下降3個百分點，同比下降9個百分點，與2024年二季度市場熱度基本持平。不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：

第一類以北京、上海、成都、杭州等核心一二線城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政對市場提振效果遞減，7月來訪、認購均有了不同程度回落，不過得益于供應小幅放量且結構改善，整體去化率環比持增，同比尚不及去年同期。而成都雖然當前去化率仍處高位，但是同環比齊跌，已顯著低于一季度均值，增長動力略顯不足。

第二類為寧波、鄭州、南京、蘇州、無錫等或因供應放量或供給結構持續優化，市場有望低位復蘇，環比持增，好于二季度月均。其中鄭州、無錫同環比齊增，漲幅顯著，主要源于供應提質縮量，以無錫為例，8月僅3盤供應，且以主城區改善高端為主，客觀上拉升了市場熱度。寧波則主要源于供應階段性放量，同環比齊增，預期整體成交熱度也有望低位回升。

第三類為剛需主導型城市，諸如昆明、青島、重慶等，或因供需錯配、或因二手房低價分流影響，去化率或將延續同環比齊跌。青島本月加強了改善產品供應占比，但因個盤區位問題，對去化率并無明顯改善，而重慶、昆明本月仍以主城區剛需項目供應為主，不過二手房因總價低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，持續分流剛需客群，也使得兩城8月預期去化率低于15%。事實上，對于這類市場而言，除非房企能加強營銷力度，以低價吸引客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現。

總體來看，8月供應量穩步回落，以主城區剛需、改善為主，供給結構持續優化，短期一線和部分二線市場熱度仍有止跌企穩跡象，絕大多數弱二三線城市而言，去化率受供給結構、房企讓利程度等影響越發顯著，改善盤去化顯著好于剛需盤，項目間分化還將持續加劇。

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