中國地產(chǎn)圈2025年度爆炸新聞

萬科劇變，是2025年春節(jié)中國房地產(chǎn)圈最大的新聞。

之前傳聞過萬科“出了問題”，之前傳聞過深鐵要對萬科動大手術(shù)，沒想到這一切動作這么快。

春節(jié)前一天，1月27日，萬科高管集體下架大劇突然上演。

1、郁亮：董事會主席——董事和執(zhí)行副總裁。

2、祝九勝：總裁、首席執(zhí)行官——辭職不再擔(dān)任任何職務(wù)。

3、朱旭：董事會秘事——聯(lián)系長租公寓事業(yè)部。

同時，萬科公司決議：

1、辛杰（深圳市地鐵集團有限公司董事長、黨委書記）為董事會主席；

2、郁亮李鋒華翠李剛為公司執(zhí)行副總裁；

3、田鈞為公司董事會秘書。

同時，當(dāng)天披露一個爆炸性信息：

預(yù)計2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約450億元，上年同期盈利121.63億元。

一切，塵埃落定。

一切，水落石出。

沒想到，最終的結(jié)果是董事長、總裁、董秘集體辭職。

這是為過去萬科的業(yè)績承擔(dān)責(zé)任？

深圳特區(qū)報的命題作文，似乎有了答案：

“萬科出現(xiàn)大額虧損，有市場原因，更有管理因素。”

沒想到，郁亮以這樣的方式落幕。

出來混，遲早是要還的。

這是真理。

新萬科權(quán)力架構(gòu)的形成

昨天，是春節(jié)后新年開工第一天。

萬科，又傳來大新聞：

一、萬科內(nèi)部公告，新任命10名高管：

1、趙正陽：戰(zhàn)略投資運營管理部總經(jīng)理。

2、鄢伯通：戰(zhàn)略投資運營管理部副總經(jīng)理。

3、段軍：戰(zhàn)略投資運營管理部副總經(jīng)理。

4、肖靜華：財務(wù)資金管理部總經(jīng)理。

5、商德良：法務(wù)部總經(jīng)理。

6、萬梅：集團辦公室副主任。

7、王智余：開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團北京區(qū)域管理部總經(jīng)理。

8、陳武：開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團華東區(qū)域管理部總經(jīng)理。

9、李海洋：開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團成本總監(jiān)。

10、郭偉：開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團安全總監(jiān)。

二、明確了一批高管的工作安排：

1、辛杰：集團董事會主席，主持集團全面工作。

2、解凍：監(jiān)事會主席、工會主席，主持監(jiān)事會、工會工作，監(jiān)督博商、鵬金所及財顧事業(yè)部等工作及歷史遺留問題處理。

3、李鋒：集團執(zhí)行副總裁，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作，分管開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團。

4、華翠：集團執(zhí)行副總裁，負(fù)責(zé)集團辦公室事務(wù)、黨群管理、人力資源、紀(jì)檢和審計監(jiān)察、法律事務(wù)，分管集團辦公室\黨群工作部、人力資源部、審計監(jiān)察部\紀(jì)委辦公室、法務(wù)部、萬翼科技公司。

5、李剛：集團執(zhí)行副總裁，負(fù)責(zé)集團經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作，分管物業(yè)事業(yè)集團、商業(yè)事業(yè)部、長租公寓事業(yè)部、海外事業(yè)部、酒店與度假事業(yè)部、食品事業(yè)部、物流事業(yè)部、辦公事業(yè)部、印力公司。

6、郁亮：集團執(zhí)行副總裁，協(xié)助董事會主席開展工作，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略和房地產(chǎn)宏觀研究。

7、韓慧華：集團執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)集團財務(wù)管理、資金管理、內(nèi)控管理、稅務(wù)等相關(guān)工作，配合開展與金融機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)的溝通，分管財務(wù)資金管理部

8、劉肖：集團執(zhí)行副總裁，負(fù)責(zé)集團戰(zhàn)略與研究、投資交易及盤活、業(yè)務(wù)運營管理、資產(chǎn)規(guī)劃與管理、科技賦能等工作，分管集團戰(zhàn)略投資運營管理部，負(fù)責(zé)牽頭開展非主業(yè)退出，資源盤活，大宗資產(chǎn)交易。

9、張海：開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團總經(jīng)理，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團相關(guān)工作。

10、朱保全：物業(yè)事業(yè)集團總經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)事業(yè)集團相關(guān)工作。

11、孫嘉：商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理、印力公司總裁，負(fù)責(zé)商業(yè)事業(yè)部、印力公司相關(guān)工作。配合財務(wù)負(fù)責(zé)人開展與金融機構(gòu)和相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)的溝通。

12、田鈞：集團董事會秘書，負(fù)責(zé)集團董事會日常運作、投資者關(guān)系、信息披露及證券監(jiān)管機構(gòu)溝通、ESG管理等，負(fù)責(zé)牽頭處理博商及鵬金所等歷史遺留問題，分管集團董事會辦公室、財顧事業(yè)部。

各位如果看不懂以上安排，看下萬科集團的組織架構(gòu)自然明白一切

這一步步棋局的安排，讓萬科的新管理人事架構(gòu)，逐漸清晰。

1、新、老團隊結(jié)合，有機融合。

2、辛杰為老一，主持集團全面工作。

3、總裁位置暫時空白。（大概率短期內(nèi)由辛杰兼任）

4、6個執(zhí)行副總裁，三老三新。只是，郁亮同學(xué)雖貴為執(zhí)行副總裁，其任務(wù)卻是：負(fù)責(zé)戰(zhàn)略和房地產(chǎn)宏觀研究。

5、過去萬科的三大重臣老人：張海、朱保全、孫嘉（暫時）留任。

新年開工第一天，人事安排和調(diào)整竟如此密集，顯示了真正的深圳速度和效率。

而這，只是剛剛開始。

這只是集團層面的人事調(diào)整。

在區(qū)域公司層面，除了北京區(qū)域和華東區(qū)域的總經(jīng)理新任命外，其他暫無消息。

但我預(yù)估：最快一個月內(nèi)，萬科各區(qū)域公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，絕對會變化和調(diào)整。

拭目以待。

這一切似乎都來得太快，讓人目不暇接。

一個老萬科的落幕，一個新萬科的到來。掀開了中國房地產(chǎn)2025年的序幕！

新萬科會是什么樣？

我覺得目前誰也不能100%拍板給出答案。

萬科，全稱萬科企業(yè)股份有限公司。

或叫萬科集團。

萬科成立于1984年5月，當(dāng)時公司名字叫“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，創(chuàng)始人是王石。

萬科最初不是做地產(chǎn)的。

當(dāng)時，萬科主營業(yè)務(wù)為自動化辦公設(shè)備及專業(yè)影視器材的進口銷售。

1988年11月18日，萬科公司以2000萬元人民幣，通過公開競標(biāo)的方式獲取了威登別墅地塊。同年又與深圳市寶安縣新安鎮(zhèn)合作，投資第一個土地發(fā)展項目“深圳市寶安縣新安鎮(zhèn)固戍村皇崗嶺萬科工業(yè)區(qū)”，從此進入房地產(chǎn)行業(yè)

1988年11月21日，深圳市政府批準(zhǔn)公司的股份化改造方案，公開募集社會資金2800萬元。上市后的公司定名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，股票代碼0002。

1990年8月，萬科第一個住宅房地產(chǎn)項目深圳天景花園竣工。

1991年，公司確立了“綜合商社”的發(fā)展模式，調(diào)整為十大行業(yè)：進出口貿(mào)易、零售連鎖商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融證券投資、文化影視制作、廣告設(shè)計發(fā)布、飲料生產(chǎn)與銷售、印刷與制版、機械加工和電氣工程。

1992年1月，深圳市萬科物業(yè)管理有限公司成立，標(biāo)志著萬科物業(yè)公司法人地位的正式確立。

1992年3月，公司內(nèi)部文化刊物《萬科周報》誕生，從第18期起獲得深圳市企業(yè)內(nèi)部刊號，更名為《萬科周刊》，成為萬科傳承企業(yè)文化與塑造企業(yè)品牌的重要載體。

1998年8月，公司推出了代表公司與客戶進行有效溝通的渠道——“萬客會”，被媒介譽為引發(fā)中國房地產(chǎn)界經(jīng)營革新的重要舉措。

1999年7月，萬科成立了萬科建筑研究中心。

2000年底，華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司成為萬科第一大股東，持有萬科股份15.08%。

2001年2月，萬科董事會聘任郁亮為總經(jīng)理。

2007年1月，萬科成立“集團裝修房推進小組”，自此萬科在全國所進入城市開始有節(jié)奏地推行“裝修房”戰(zhàn)略。

2007年10月29日，萬科啟用新VI系統(tǒng)，并將企業(yè)核心理念總結(jié)為“讓建筑贊美生命”。

2010年12月1日，萬科公司銷售額突破1000億元，成為國內(nèi)首家年銷售額超過千億的房地產(chǎn)公司。一直到2015年，萬科一直是中國房企年度銷售額的TOP1。

2014年6月25日，萬科公司完成B股轉(zhuǎn)H股，在香港聯(lián)交所掛牌上市。

2015年11月13日，萬科事業(yè)合伙人機制因企業(yè)制度創(chuàng)新，獲深圳市“金鵬改革創(chuàng)新獎”。

2015—2016年，眾人關(guān)注的“萬寶之爭”。最終，2017年6月9日晚，中國恒大轉(zhuǎn)讓14.07%萬科股權(quán)予深鐵，終破"萬寶之爭"僵局。此次轉(zhuǎn)讓后，深圳地鐵正式成為萬科第一大股東。

2017年6月21日，萬科發(fā)布公告，新一屆董事會方案出爐，王石宣布將接力棒交給郁亮。

2018年1月31日，董事會聘任祝九勝為萬科企業(yè)股份有限公司總裁。

2018年，萬科喊出了經(jīng)典口號：活下去

2019年，萬科年度全口徑銷售額為6312.1億元；此數(shù)據(jù)2020年為7011.2億元。

2021年年度銷售額為6203億；

2022年年度銷售額為4202億；

2023年年度銷售額為3755.4億；

2024年年度銷售額為2446.8億。

2024年，關(guān)于萬科的內(nèi)部管理問題和傳聞，在坊間流傳。中間的人事變化，也讓人捉摸不定。

包括傳聞華中區(qū)首蔡平去美不歸之后，萬科所有集團副總裁及以上級別被限制出境。

從2023年開始，萬科負(fù)面新聞不斷。包括被煙臺合作方股東持續(xù)性舉報。

2025年1月15日，萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝被公安機關(guān)帶走。后發(fā)朋友圈報平安。

2025年1月16日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)從多個信源獲悉，深圳相關(guān)工作專班已經(jīng)全面介入萬科，萬科公司或?qū)⒚媾R接管改組。

2025年1月27日，萬科董事會主席郁亮降職為集團副總裁，萬科總裁首席執(zhí)行官祝九勝辭職。

以上，是萬科過去的41年。

萬科的劫難，發(fā)生在2025年。

出來混，遲早要還的

還是那句話：

萬科未來會如何？我不知。

但我知：目前的所有行為，是為了救萬科。

萬科不屬于王石，萬科不屬于郁亮，萬科是一家公眾型公司。

此次的大動作，也代表了萬科將成為一家新國企房企的正式開始。

2025年，萬科還有更大的東西，更多的人事變動信息。

我們拭目以待。

2025年，萬科的地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績肯定還會繼續(xù)下滑，這是沒辦法的事實。一個重要因素是：萬科沒更多好的生產(chǎn)資料了——整個2024年，萬科拿地才103億。

這對于一個千億房企，是不可想象的局面。

2024年，萬科年度銷售額為2446.8億。

今年，會是多少呢？

問題是：萬科還有很多債務(wù)。

過去多年，我很尊重萬科，很尊重王石。

甚至是景仰。

但，2017年王石后時代的萬科，確實已經(jīng)不是王石時代的萬科了。

我懷念“讓建筑贊美生命”時代的萬科；

我懷念有《萬科周刊》時代的萬科；

我懷念“利潤超過25%不做”時代的萬科；

我懷念“再名貴的樹，也不及你記憶中的那一棵”時代的萬科。

萬科的41年，經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)發(fā)展史的41年。

整個歷程，起起伏伏，萬科就是最大的標(biāo)本和樣本。

天下沒有神，只有人；和鬼。

再見了，老萬科；

再見了，充滿理想的地產(chǎn)舊時代；

再見了，過去的所有。

出來混，遲早是要還的。

萬科也一樣。

所有企業(yè)都一樣。

所有人都一樣。

包含你我。

2025，江湖再見！