來源|贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者|周彩云

圖片來源|除特別注明外，均來自項目官方

2025年已開局，中國購物中心市場開啟新篇章。全國400+個商業(yè)項目正蓄勢待開，帶著“商業(yè)巨無霸”、“高端MALL”、“非標(biāo)商業(yè)”、“奧特萊斯”、“文旅商業(yè)”等特色標(biāo)簽奔涌而來，透露出來的趨勢也值得我們關(guān)注。

• “頭部聚集效應(yīng)”越發(fā)顯著。高度聚集在高線級城市，如北上廣深、杭州、寧波、南京、蘇州、重慶等都是擬開業(yè)量最高的城市。在企業(yè)端，頭部企業(yè)擁有多個籌開項目，進一步推高了連鎖項目的占比，有看頭項目也大都集中在這些頭部企業(yè)中。

• 熱門城市核心商業(yè)區(qū)提質(zhì)升級，存量商業(yè)改造煥新加速，首批開展國際消費中心城市培育建設(shè)的北京、上海、廣州、天津、重慶，在城市更新、存量商業(yè)改造方面推進得更快更徹底。

• 從項目類型看，奧特萊斯項目發(fā)展持續(xù)火熱并加速下沉；非標(biāo)、公園+商業(yè)、微度假概念仍是今年籌開項目的熱門主題；文旅經(jīng)濟火爆，文旅主題商業(yè)迎來發(fā)展新契機。

400+個擬開業(yè)項目

高度聚集在高線級城市

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2025年全國擬開業(yè)集中式商業(yè)項目400+個，總商業(yè)建筑面積約3400+萬平方米，與2024年實際開業(yè)量相當(dāng)。

數(shù)據(jù)說明：

1、統(tǒng)計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區(qū)內(nèi)，計劃于2025年內(nèi)開業(yè)（含1月份已開業(yè)）的集中式商業(yè)項目，項目類型包含購物中心、獨立百貨；

2、統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含新建項目及存量改造項目；

3、統(tǒng)計時間截止至2025年1月24日，因為擬開業(yè)項目變動大，如有出入歡迎指正。

從項目分布看，區(qū)域占比基本穩(wěn)定，華東區(qū)榜首地位無人爭鋒，占比高達(dá)44%；華南區(qū)第二，占比18%；西南區(qū)與華北區(qū)并列，占比為11%，華中區(qū)、西北區(qū)、東北區(qū)依次靠后。

城市商業(yè)線級方面，商業(yè)高線級城市占比66%，商業(yè)線級越高，項目集中度越高。商業(yè)一線、準(zhǔn)一線、二線城市分別占比27%，21%、18%。商業(yè)低線級城市占比34%，商業(yè)三線、四線、五線城市的占比較為均衡，不過商業(yè)四線城市首次超過商業(yè)三線城市3個百分點，其中云南曲靖擬開業(yè)項目多達(dá)4個，廣東汕頭、廣東湛江、湖北襄陽等商業(yè)四線城市開業(yè)量均有2個或以上。

以往商業(yè)發(fā)展相對滯后的下沉城市嶄露頭角，進入快速發(fā)展期，表現(xiàn)出積極的開業(yè)勢頭。經(jīng)濟發(fā)達(dá)的華東更為明顯，如南通、常州、無錫等城市2025年均有3個及以上項目擬開業(yè)，云貴的一些地級市或地州，如曲靖、昭通、貴州黔東南、黔西南、畢節(jié)等亦有多個項目籌開，商業(yè)潛力值得關(guān)注。

城市商業(yè)線級是贏商大數(shù)據(jù)綜合城市發(fā)展基礎(chǔ)水平、商業(yè)發(fā)展規(guī)模、商業(yè)檔次、商業(yè)人氣及商業(yè)未來潛力等因素，對城市商業(yè)發(fā)展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業(yè)一線、準(zhǔn)一線、二線定義為高線級城市，商業(yè)三線、四線、五線城市定義為低線級城市。

單個城市擬開業(yè)量方面，擬開業(yè)數(shù)量≥5個項目的城市共24座，全部為商業(yè)高線級城市，開業(yè)項目合計240+個，體量1800+平方米，分別占全國總擬開業(yè)量的近六成。

新增量商業(yè)向頭部城市聚集的趨勢繼續(xù)，尤其是高線級城市，雖然人均購物中心面積排在全國前列，且競爭激烈，但城市經(jīng)濟實力強勁，消費力旺盛，仍然吸引著各大商業(yè)項目和優(yōu)質(zhì)品牌競相入駐。

部分商業(yè)熱門城市

2025擬開業(yè)項目看點解讀

每一座城市因為不同的文化底蘊、不同的城市發(fā)展進程等多重因素交織出各自不同的商業(yè)底色。通過解讀北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、杭州、南京、三亞等部分商業(yè)熱門城市，可以深入了解各城市2025年商業(yè)發(fā)展的主要趨勢。

??北京，作為全國政治、文化中心，商業(yè)發(fā)展久遠(yuǎn)，城市規(guī)模龐大。近幾年隨著建設(shè)國家消費中心城市的不斷深入，北京城市更新也按下加速鍵，核心城區(qū)商業(yè)迎來升級煥新；同時城市不斷外擴，新興區(qū)商業(yè)應(yīng)運而生。城市更新與新增商業(yè)齊頭并進，這兩股主要力量形成了北京商業(yè)發(fā)展的新局面。

北京2023年、2024年新開業(yè)項目均達(dá)到20余個，其中城市更新下的存量改造項目表現(xiàn)突出。過去兩年，北京王府井喜悅、北京王府井奧萊Up Town、北京THE BOX 朝外｜年輕力中心、北京惠多港購物中心、北京五棵松萬達(dá)廣場、北京DT51、北京JK FUN商城、北京1733商業(yè)空間……等10幾個存量改造項目或城市更新項目扎堆開業(yè)。

2025年，北京將再迎來20多個項目開業(yè)，商業(yè)體量近200萬平方米，多個項目體量超過10萬平方米。城市副中心、遠(yuǎn)郊商業(yè)發(fā)展如火如荼，通州、大興、昌平、懷柔四個非主城區(qū)將貢獻12個開業(yè)項目，占北京籌開項目的近一半。

作為北京城市副中心的通州，商業(yè)潛力釋放，2025年擬開業(yè)項目體量領(lǐng)跑，備受關(guān)注的是與北京環(huán)球影城主題公園一路之隔的超級商業(yè)娛樂綜合體“灣里”，是北京市重點工程，投資超百億元，總開發(fā)規(guī)模接近50萬㎡，包含王府井WellTown、汀云小鎮(zhèn)、諾嵐酒店三大板塊，涵蓋購物、酒店、民宿、餐飲、展演、娛樂等多種業(yè)態(tài)。據(jù)規(guī)劃，2025年通州區(qū)將積極打造高品質(zhì)世界級旅游目的地。

此外，在北京城市更新浪潮推動下，又一批存量改造項目即將煥新重生，伊藤洋華堂北京亞運村店將升級改造為華堂·新辰匯；望京北部的原歐尚、百安居建材商場悄然變身北京保利廣場；歷經(jīng)改造后新建的中關(guān)村ART PARK大融城成為海淀區(qū)體量最大的城市更新體；破繭重生的鼎好DH3呈現(xiàn)的鼎好THE HUB B座商業(yè)；曾經(jīng)的大紅門批發(fā)市場華麗蝶變，原永外海戶屯商業(yè)金融項目將打造成為全國首家京東生活港……

??上海，全國經(jīng)濟中心，國際時尚中心城市，從來都是商家必爭之地。開放，是這座城市的底色，商業(yè)地產(chǎn)巨頭、境內(nèi)外資本扎堆、國際大牌云集。經(jīng)濟方面，上海2024年GDP高達(dá)53926.71億元，同比增長5.0%，成為全國第一個“五萬億”城市；商業(yè)方面，截至2024年底，上海人均購物中心面積1.48㎡/人，全國第三。不僅如此，上海的商業(yè)地產(chǎn)還在高速發(fā)展，2024年開業(yè)40+個項目后，2025年還將迎來40多個項目開業(yè)。

2025年新開業(yè)項目分布在14個行政區(qū)，浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)新項目扎堆，挑起2025年開業(yè)大梁；黃浦區(qū)、奉賢區(qū)、松江區(qū)、虹口區(qū)也有多個項目籌開中。

徐匯區(qū)將迎來兩大港資重磅項目——打造高端購物中心的上海徐家匯中心ITC Maison，體量27.9萬平方米；上海鑫耀·光環(huán)Live二期，打造10萬平方米復(fù)合文娛中心。

其他區(qū)還有多個10萬平方米以上的大型商業(yè)，包括上海虹橋前灣印象城MEGA、上海陸悅天地、上海濱港商業(yè)中心、上海龍光藍(lán)鯨世界、仲盛世界商城（煥新升級）等，2025年的上海新開業(yè)市場將再上演熱鬧繁華景象。

??廣州商業(yè)，既有千年商都的歷史底蘊，也是煙火氣與國際時尚的交織融合，形成了獨特的姿態(tài)和發(fā)展節(jié)奏。2024年新開業(yè)表現(xiàn)平平，但2025年有奮起直追的態(tài)勢，20多個項目即將亮相，分布于9大行政區(qū)。

廣州四大中心城區(qū)商業(yè)增量逾趨飽和，越秀、荔灣今年無擬開業(yè)項目，天河4個項目，海珠1個項目，但均位于非核心商業(yè)區(qū)。非中心城區(qū)的空白市場，商業(yè)進入爆發(fā)期，尤其是白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)，一方面得益于毗鄰中心城區(qū)的優(yōu)勢，另一方面享受地鐵網(wǎng)絡(luò)加速外擴的利好，成為商業(yè)發(fā)展最迅猛的城區(qū)。

白云區(qū)2025年擬開業(yè)項目有13.3萬平方米的白云湖金鉑天地、11萬平方米的億達(dá)·方圓薈，以及聚薈廣場、白云站TOD粵勝廣場等；黃埔區(qū)有廣州西區(qū)時光99、廣州星際云匯二期、廣州黃埔云匯天地、廣州全盛新天地。番禺區(qū)則有廣州K11 Select、廣州橋南匯、廣州番禺新華里，以及煥新改造的老牌商業(yè)-易發(fā)街擬年內(nèi)開業(yè)，此外，隨著萬博商圈引入K11、萬象天地項目，新鴻基ICC項目落地廣州南站商圈，番禺區(qū)將成為品質(zhì)消費新高地。增城區(qū)將有增城樂益天地 、廣州新世界星光道等項目開業(yè)。

值得注意的是，廣州高端商業(yè)正在蓄勢，位于荔灣區(qū)白鵝潭商務(wù)區(qū)的白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里，還有天河區(qū)的天河SKP，正在緊鑼密鼓的籌備中，預(yù)計2026年后陸續(xù)開業(yè)，助力廣州商業(yè)提檔升級。

未來，白鵝潭商圈兩大高端MALL的建成或形成虹吸效應(yīng)，改寫廣州商業(yè)格局。廣州商業(yè)也逐步向著“多中心”趨勢發(fā)展。

??深圳，作為特區(qū)城市，年輕活力和無限包容的城市特性同樣折射在商業(yè)上。2024年新開業(yè)20個項目，躋身全國第三，2025年再保持近20家的擬開業(yè)量，寶安區(qū)是領(lǐng)頭羊，7個項目超80萬平方米商業(yè)體量，占了全市今年擬開業(yè)量近四成。

近幾年隨著深圳西移、大空港、前海擴容等利好加持，寶安已經(jīng)成為深圳的經(jīng)濟大區(qū)、產(chǎn)業(yè)強區(qū)、創(chuàng)新高地，大型商圈建設(shè)積極推進，落地一批商業(yè)項目，國際首店也紛至沓來。2024年迎來萬豐海岸城、寶安華強廣場等大型特色商業(yè)開業(yè)，2025年，深圳大悅城、深圳懷德萬象匯等項目將開業(yè)。

從運營商的角度看，深圳本土企業(yè)勢力強大，是城市商業(yè)運營的主導(dǎo)者，華潤萬象生活、招商商管、星盛商業(yè)等實力商管企業(yè)在大本營繼續(xù)鞏固夯實地位，今年均有新項目籌開。

外來企業(yè)方面，大悅城控股在深圳的首個項目——深圳大悅城落位寶安中心核心地段，將打造旗艦級項目；k11集團旗下內(nèi)地首個K11旗艦項目——位于深圳蛇口的K11 ECOAST將打造海濱文化藝術(shù)區(qū)，為深圳商業(yè)增添更加多元的色彩。

??重慶，近3年每年開業(yè)量在10個左右，2025年將繼續(xù)保持。截止到2024年底，人均購物中心面積僅0.55㎡/人，相比北上廣深等城市，存量、增量競爭都相對較小。

重慶2025年擬開業(yè)項目分布在6個行政區(qū)，其中渝北區(qū)獨攬3席，令人矚目。渝北區(qū)近年的發(fā)展勢頭迅猛，商圈擴容，大力提振消費，在重慶市各區(qū)縣2024年GDP的預(yù)測中，渝北區(qū)以2548億元的GDP總量領(lǐng)跑重慶全市。商業(yè)方面，呈現(xiàn)出多元化和高端化的趨勢，

渝北區(qū)前有大悅城、吾悅廣場、光環(huán)購物公園、龍湖重慶公園天街等已開業(yè)商場，未來還將迎來重慶悅來匯、重慶光環(huán)花園城、龍湖重慶龍興天街三座超10萬平方米級別的大型商業(yè)體。

重慶今年擬開業(yè)量雖然不多，但企業(yè)咖位不小，龍湖、萬達(dá)、華潤萬象生活、香港置地、金科等將上演巨頭“battle”的場面。

??成都：非標(biāo)商業(yè)出圈，2024年開業(yè)17個項目后，2025年擬開業(yè)量將大幅收縮，不足10個，除成都王府井MALL體量達(dá)13萬平方米外，其余多為小體量商業(yè)。簡單來說，成都商業(yè)今年的最大看點，將是存量商業(yè)運營的較量。

??杭州：杭州消費力強勁，需求旺盛，2022年人均消費登上全國第一，2023年僅次于上海居第二。亮眼的消費數(shù)據(jù)與活躍的商業(yè)息息相關(guān)，杭州新開業(yè)量與擬開業(yè)量常年排在全國城市前列。2025年，杭州將有16個項目開業(yè)，一半集中在蕭山區(qū)，拱墅、臨安、臨平、上城、錢塘、余杭各區(qū)也有新項目。

杭州商業(yè)正吸引著港資企業(yè)加速入場，恒隆、香港置地、嘉里建設(shè)紛紛布局新新項目，杭州光環(huán)夢中心、杭州嘉里城2025年擬開業(yè)，杭州恒隆廣場預(yù)計2026年開業(yè)，均是位于城市黃金地段的大型商業(yè)項目，備受矚目。其中杭州光環(huán)夢中心是浙江首個光環(huán)系綜合體，并且首創(chuàng)“科學(xué)公園”場景，將科普教育引入商業(yè)綜合體，以自然與科學(xué)為核心打造場景式購物體驗。

此外，華潤萬象生活、龍湖、寶龍、萬科等內(nèi)地企業(yè)則持續(xù)深耕，今年均有新項目籌開中。

??南京，2025年10幾個項目擬開業(yè)，呈現(xiàn)大咖聚集、多元特色的場面。 香港置地、華潤萬象生活、招商商管、萬達(dá)、寶龍商管、北京國華置業(yè)、光大安石等一眾大咖房企匯聚。

14萬平方米的南京玄武招商花園城、15萬平方米的南京江寧寶龍廣場等大型MALL將亮相。

南京今年擬開業(yè)項目看點頗多，位于南京新街口核心地段的金陵中環(huán)（JLC），是香港置地旗下“置地中環(huán)”的精品中環(huán)；南京越城天地（暫定名）由香港置地攜手招商蛇口打造，煥活歷史文脈，將復(fù)現(xiàn)明代來賓樓；南京金陵長樂坊構(gòu)建華東首家沉浸式大明文化空間，將進一步豐富南京商業(yè)體驗。

??三亞，作為國際旅游城市和免稅購物高地，旅游購物特性顯著，人均購物中心面積也登上全國第一。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，截止2024年底，三亞人均購物中心面積達(dá)到1.63㎡/人，高居全國之首。

近三年，三亞聚集了一批大體量商業(yè)，如Hi Place天悅城、海旅超體、夏日站，大悅城、海旅免稅城等項目開業(yè)。2025年，將迎來三亞灣壹號、旅文·三亞總部港一期項目開業(yè)。

展望未來，太古地產(chǎn)、華潤萬象生活、DFS迪斐世等零售商業(yè)巨頭帶來的太古里、萬象城，DFS迪斐世亞龍灣項目等將陸續(xù)開出，三亞作為國際旅游勝地的商業(yè)吸引力將進一步提升。

企業(yè)端：35家企業(yè)占

2025年擬開業(yè)量的超40%，

萬達(dá)目標(biāo)開業(yè)30+個項目

籌開商業(yè)項目在頭部企業(yè)的集中度越來越高，35家企業(yè)占據(jù)了2025年全國擬開業(yè)項目數(shù)量的超40%。其中，2025年擬開業(yè)項目數(shù)量5個以上的企業(yè)有7家，合計100+個項目，占擬開業(yè)總量的25%；開業(yè)數(shù)量在3-5個的企業(yè)8家，合計25個項目，占比6%，開業(yè)數(shù)量在2個的企業(yè)19家，合計38個項目，占比9%。開業(yè)1個項目的企業(yè)，擬開業(yè)量占比60%。

??珠海萬達(dá)商管今年目標(biāo)是開出30家萬達(dá)廣場，較2024年成功開業(yè)25家預(yù)計增加20%，以輕資產(chǎn)接盤存量項目是萬達(dá)擴張的主要模式。 2025年擬開業(yè)萬達(dá)廣場分布全國各大區(qū)域，但重心在華中區(qū)以及華東區(qū)，均占比逾三成。

從城市商業(yè)線級分布看，下沉城市是萬達(dá)主戰(zhàn)場，項目占比超八成，商業(yè)四線城市占比最大，項目遍布襄陽、株洲、邵陽、安陽、紹興、六安、棗莊、宜賓、鄂爾多斯等城市。

??愛琴海2025年擬開業(yè)項目13個，以 愛琴海購物中心、城市書香、晶海廣場三條產(chǎn)品線展開布局。 擬開業(yè)項目重點分布華東、華南、西南，同時側(cè)重下沉城市，占比近七成，其中五線占比超四成；分布城市包括凱里、信陽、朔州、荊門等。

??華潤萬象生活2025年擬開業(yè)項目10余個，囊括了萬象城、萬象匯、萬象天地等產(chǎn)品線，以及精品奧萊項目-東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村。 分布上，除了東北，其他六區(qū)均有布局，重心是華東區(qū)、華南區(qū)； 高線級城市占比超七成，以商業(yè)準(zhǔn)一線城市、商業(yè)二線城市為主，深圳、佛山、東莞、南京、杭州、重慶、鄭州、合肥等城市均有項目將開業(yè)。

商業(yè)項目標(biāo)簽關(guān)鍵詞：

奧特萊斯、松弛感商業(yè)、

文旅主題商業(yè)

奧特萊斯發(fā)展勢頭強勁，下沉加速。吸金力MAX的商業(yè)業(yè)態(tài)-奧特萊斯，發(fā)展勢頭相當(dāng)強勁，2024年20多個奧萊項目開業(yè)，2025年又有20+個奧萊要扎堆入市，10萬平方米以上的大型奧萊綜合商業(yè)體占近半，除了杉杉商業(yè)、砂之船專業(yè)奧特萊斯玩家外，華潤萬象生活、華南城控股也有入局，還有更多地方性企業(yè)。

擬開項目從商業(yè)一線城市到商業(yè)五線城市均有分布，商業(yè)低線級城市占比一半，可見奧特萊斯加速下沉趨勢十分明顯。

商業(yè)運營將繼續(xù)內(nèi)卷，能為年輕人釋放壓力、療愈情緒的松弛感商業(yè)還會繼續(xù)受到市場追捧，非標(biāo)商業(yè)、公園+商業(yè)、城市微度假概念仍是今年擬開業(yè)項目的熱門主題。

近年全國多地文旅經(jīng)濟火爆，“以文旅促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”成為各大城市發(fā)展經(jīng)濟新增長極的重要舉措，此舉推動各地文旅商業(yè)迅速發(fā)展，文旅主題商業(yè)正迎來新契機。

張雯雯、賈斐、柏莉、汪靜、孔德孟、劉玉萌、羅嘉欣、朱雅潔、陳羲龍對本文均有貢獻。