四個一線城市中，深圳的土地面積最小，只有1997平方公里。

在這片熱土上，各個區域都有著獨屬于自己的發展之路。

01

羅湖是最早的市中心，以服務業為主，歲月滄桑中，隨著城市中心的變遷，羅湖的產業和經濟地位逐漸被福田和南山所取代。

鹽田地處原關內，缺乏優質產業支撐，購房者多以本地剛需和羅湖的外溢需求為主。

另外，羅湖和鹽田的房子普遍樓齡較高，這在一定程度上降低了房產的投資價值。

福田和南山占據著市中心的核心地位，南山更是憑借高薪企業云集的優勢，成為深圳房價高地，均價接近10萬。

這里是剛改、改善與豪宅的熱門地，最暢銷的是三房和四房，買三四十平的小開間、一居室，與區域定位有些錯配。

寶中也是主打改善，承接了南山外溢的大部分購房需求，又有前海自貿區這一國家級戰略助力，房價直逼南山。

寶安的福永和沙井，依托空港新城、會展中心，發展空港經濟和會展經濟。

光明、龍華、龍崗和坪山這幾個區域，產業方面各有特色。

光明憑借光明科技城，聚焦光電子、生物等科技產業；龍華以工業產業為主；龍崗以電子信息產業、生物醫藥產業為主；坪山有比亞迪巨頭。

隨著粵港澳大灣區規劃出臺，深圳向西發展的趨勢愈發明顯。

產業層次越高，對房價的支撐越強。

寶安、光明、龍華、龍崗和坪山的房價走勢，除自身產業外，主要靠市中心外溢的購買力推動。

從區域前景來看，南山外溢能力強于福田，福田強于羅湖。

02

深圳作為“民營經濟第一城”，擁有內地首屈一指的市場化程度，也是大城市中難得的精英與草根和諧共處之所。

這些優勢使得深圳樓市獨具特點，在這里買房，必須克服對高房價的恐懼。

如果看不清未來趨勢，手里有錢、有需求，面對合適的好房子，也會不敢出手或者長期持有。

當前的深圳樓市氛圍有點微妙，本地人多對房價持悲觀態度，外地購房者卻熱情高漲。

事實上，深圳并沒有那么不堪，不該一味看衰，也并非完美無缺、遍地機遇。

這一波市場行情反彈的時候，深圳關內外250個板塊，只有不到10個板塊迅速上漲，其他板塊的表現都差強人意。這背后隱藏的，是供需關系。

好地段、配套好、產品力強的樓盤，從來不缺買家，購買力擺在那兒，價格穩中有升。三者缺一，則會進一步降低房子的稀缺性。

特別是對于置換群體來說——

在考慮房產置換時，核心問題應該是如何平衡增長與效率，其次是考慮居住空間的優化。如果只是關注后者，那么當稀缺房產價格上漲時，購買成本將會更高。

03

現在深圳核心區，有很多低首付，甚至是零首付的房子。

能不能買？適不適合買？關鍵還是看個人的現金流情況。

2008年和2014年，也出現過大量低首付高杠桿的金融操作，很多人都在那個時期積累了超乎自己原本實力的資產。
高杠桿的前提，是保證買到優質房產，同時也具備良好的月供能力，這樣就無需擔心。只要房價微微反彈，基本能夠覆蓋利息，這還不包括通脹因素。

買房最重要的因素，除了選籌，就是時機。

三年前買房上新聞，那屬于負面教材；現在買房上新聞，那可是正能量專題。同樣的行為，放在不同的時期，卻有著截然不同的待遇。

選對買房時機真的太重要了。

時機選錯了，不僅資產腰斬，還要背上炒房的名頭；時機選對了，不僅獲利頗豐，還是救市積極分子。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

買房前來找我做一次付費咨詢，可以幫你避開所有免費的坑。

如果你感覺無從下手，對買房感到迷茫，歡迎你掃碼預約咨詢，讓我們為你的家庭資產保駕護航。

最后，記得關注我，每天帶你揭秘更多深圳樓市的最新動態。