一些同行、朋友，也包括一些粉絲，近來陸續傳來一些前線消息，有好有壞，整體上壞消息多些。大體上看，今年深圳房地產的供應量將會大幅度萎縮，對上下游產業鏈的沖擊將繼續發酵。同行感覺到開發商尤其是私營開發商群體，基本上處于全軍覆沒的狀態，沒有能力繼續開發投資，也不想再做其它任何投資。

同時，由于AI大模型的蜂擁出現。我這個行當可以說是充滿了危機感，在去年這個問題已經擺上了桌面，但從來沒有像DeepSeek時刻來臨之后這樣的緊張。我記得去年我用KIMI一分鐘內生成一篇新聞報道時，我還可以嘲笑它做的是坨屎，但是現在我感覺我只需要簡單修改一下，就可以發表了，它在快速進步——那些工作經驗短的新聞童鞋、或是專門提供新聞資訊生產的自媒體，需要認真考慮如何面對這個挑戰（可以化不利為優勢，你比別人更會用，對你就是優勢）。

這是兩個我切身感受到的危機。

但話說回來，對于包括深圳在內的大城市房地產市場而言，我倒是相對樂觀一些，盡管繼續面臨較長期的巨大挑戰，但對于我認為2025年將是一個站到過去和未來看都難得不錯的年份。或者說，如果2025年都繼續撲街，未來會是一個什么樣的前景，我無法再設想。

我的邏輯很簡單，在我們都看到的行業危機的同時，也有一些新的、積極的變量在發生。

首當其沖的一個變量是，國內外的大環境在發生轉變，變得“友好化”。

人們都看到了川普上臺之后中國面臨的關稅挑戰，但是同時，我想還會有另一重可能，我們的政府會以柔性的手段化解。完全存在這種可能，并且是大概率事件，已經有越來越多的跡象在證明這一點。基于國內經濟的挑戰，我們應該也能夠在2025年求得一個更加溫和的國際關系，包括對待外資的態度都在變化。也就是說，既往的經濟沖擊預期最終落地可能會比想象的小一些。

國內的政策環境也將會向著“休養生息”的方向走，延續去年9.24之后的政策大邏輯。這是很正確、很少見也是很重要的政策逆轉，對于市場信心的恢復與穩定，產生了立竿見影的積極效果。我多次談到去年8-9月間的資產市場，幾乎已經是完全恐慌式的踩踏崩潰。10月之后，資產市場事實上是穩定了下來，深圳及大城市的房地產市場也出現了量價反彈。股市雖然坐了過山車，但是整體上信心要比之前不知好轉了幾多。可以說，止跌企穩的目標是達成了。我相信，今年的“遠洋捕撈”會少很多，也會繼續有更多務實的與民友好政策出臺。

宏觀環境的去極端化，哪怕是1年，都會創造出一個非常難得的恢復窗口。政策友好，能夠給民眾提供廣泛的安全感，幫助他們不至于因恐慌而瞎做決定，而敏銳的資金則會快速、準確的抓住市場機會。比如最近的股市反應，年初以來恒生科指已經漲了15%，冠絕全球。試想一下，如果這樣的改變能夠徹底穩定下來，得有多大的助益？盡管我不認為這在整體上構成了長期戰略配置機會，但是有些巨頭股票的確已經擁有了相當厚實的安全墊。

結合著下面的房地產市場變化數據，這將是第二個我們看到的積極變量。

房地產誠然要比股市困難多了，這樣的大周期、重資產、10萬億+的巨型行業，垮下去再拉起來，在全球都是超級困難的大事件——以美國那樣的經濟創造力，2008之后都要花5年的時間。2025年，我想有些全國性宏觀數據和不同的城市數據，都有希望有所改善。

在宏觀數據方面，我看重開發投資與銷售數據。

開發商投資這項數據，無論全國還是大城市，我認為固然依舊不會好看，但應該會比2024年有好轉。

2024年全國房地產開發投資占GDP比重降到了7.4%，創下2003年以來20多年的最低值。基于私營房企的集體垮塌，今年我想這個占比還是可能會繼續下探，僅靠國營房企+政府保障，規模勢必繼續萎縮——極端值也許就是回到房改時刻，5%左右的水平。但基于上面的政策寬松與下面的終端銷售企穩，2025年房地產開發商相比2024年10.6%的下滑，有機會出現較大改善。

深圳的情況，去年1-11月房地產開發投資大跌了12.5%，不但創下房改近30年以來唯一的“兩連跌”，而且創下史上最慘跌幅紀錄。故而春節之后深圳開會要求，要推動房地產投資“盡快恢復增長”。預料會有更多的支持政策出爐，在同樣回正挑戰難度很大的情況下，2025年也有希望比2024年有顯著好轉。

更好的變化會在于，房地產終端銷售數據有希望會繼續出現企穩態勢。

看全國情況，不好的地方是，銷售量和銷售額依然都是雙位數下跌，好的地方是，跌幅連續7個月在收窄，9月之后單月數據明顯改善，11-12月同比都在正增長。

看深圳的。

1月新房網簽3969套，同增122%；二手住宅網簽4554套，同增32%。考慮到春節因素，這個成交量相當的可觀了。尤其是二手，能夠逼近枯榮線。價格變化也和我在去年10月的判斷一致，調整以來第一次出現了反彈——二手房連續4個月穩在了6.3萬/平米之上，想一想去年8-9月的可怕。

這些個數據最重要的顯示出一點：房地產終端成交改善的勢頭還沒有止歇，市場顯示出了相當的穩定性。參考上述的政策氛圍，預計接下來到年中，市場還是很有希望持續企穩。

綜合下來，我們能夠看到什么呢？正確的政策驅動了市場機能恢復。一方面政策創造了一個好的環境，給到了市場信心出現恢復。進而，終端成交開始出現回彈，有利于房地產庫存去化和開發商現金流創造。同時，開發端供給能力的摧毀，繼續導致中遠期供應下滑。這些合力，最終會更快的帶來市場重新平衡。

對于相當多數的人群，我相信他們在2025年依然是處于降杠桿的困難中，這需要你有很大的毅力撐過去。而對于遠期，如果沒有制度性、法治性的確認，我相信復蘇之路也不會是一路坦途，大量的市場參與者依然會是交易型思維。但是對于2025年這一個年份，我認為不需要那么悲觀，要賣房子的童鞋有機會賣到一個好價錢，要買房子的童鞋也有機會買到一個好價錢。

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