道華房產(chǎn)律師團(tuán)

房產(chǎn)糾紛（訴訟/仲裁）實(shí)戰(zhàn)專家

十五年專注大宗疑難房產(chǎn)法律服務(wù)

專打深圳重大疑難小產(chǎn)權(quán)房糾紛（訴訟/仲裁）官司，[道華房產(chǎn)律師]真實(shí)成功案例，鄒俊岳律師等為：小產(chǎn)權(quán)房（綠本房糾紛、豬肝棕本房糾紛、農(nóng)民房糾紛、歷史遺留違法建筑糾紛、違法建筑糾紛、廠房糾紛、私宅糾紛律師、自建房糾紛、集資房糾紛、福利房糾紛、安居房糾紛、軍產(chǎn)房糾紛、違法搭建糾紛、宅基地糾紛、統(tǒng)建樓糾紛律師、回遷指標(biāo)房糾紛等）相關(guān)的買賣合同案件、拆遷安置補(bǔ)償、確權(quán)、贈(zèng)與、分家析產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承、遺囑公證案件、侵權(quán)維權(quán)律師、違約、執(zhí)行、租賃等爭議案件提供專業(yè)律師解決方案，為小產(chǎn)權(quán)房糾紛原業(yè)主、權(quán)利人、買方、賣方、合作建房、繼承人等提供一站式律師法律咨詢｜訴訟｜仲裁｜執(zhí)行｜等服務(wù)，十大｜十強(qiáng)｜十佳｜知名｜頂級(jí)｜專業(yè)｜專打小產(chǎn)權(quán)糾紛律師事務(wù)所。深圳律師 廣州律師 東莞律師 惠州律師 珠海律師 中山律師 佛山律師 廣東律師 上海律師 福田律師 南山律師 武漢律師 長沙律師 昆明律師 汕頭律師 福建律師 南京律師 重慶律師

導(dǎo)語：2020年6月29日，委托人與被告簽訂《二手房買賣合同》，約定被告購買委托人位于廣東省東莞市長安鎮(zhèn)XXX號(hào)XX花園X幢XX號(hào)物業(yè)（以下簡稱“涉案房屋”），房屋成交價(jià)為人民幣1966000元整，合同簽訂后，被告支付定金4萬元整。后續(xù)被告并未按照約定履行首期款資金監(jiān)管義務(wù)，委托人首次起訴解除合同后，被告表示愿意履行合同，進(jìn)而法院判決雙方繼續(xù)履行合同，但是被告仍未履行合同義務(wù)，委托人找到道華律師代理本案，經(jīng)道華律師綜合研判分析，成功解除合同并促成委托人成功重新出售房屋，順利解決委托人的委托意愿，幫助其快速售房，迅速回籠資金。

一、法院判決書

二、案情簡介

根據(jù)《二手房買賣合同》約定，被告須配合委托人通過擔(dān)保公司融資貸款形式付清房款，同時(shí)在合同簽署后應(yīng)將房款的首期款辦理資金監(jiān)管，上述義務(wù)被告逾期超過十天仍未履行的，委托人有權(quán)解除合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，委托人已按照合同約定完成選定擔(dān)保公司及簽署完畢相關(guān)材料的義務(wù)，但被告以消極的態(tài)度拒絕與委托人協(xié)商贖樓、也未按照擔(dān)保公司通知辦理銀行資金監(jiān)管手續(xù)、也未按照合同約定提交按揭貸款材料，被告拒不履行合同義務(wù)的行為已致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約。

2023年1月9日，委托人向被告送達(dá)《律師函》，通知被告收到律師函起十日內(nèi)積極與委托人聯(lián)系繼續(xù)履行合同，配合委托人完成后續(xù)贖樓等相關(guān)事宜，如被告未能按時(shí)履行上述義務(wù)，則合同從被告收到本律師函之日起十日后解除，被告于2023年1月10日簽收，但被告并未在律師函通知的期限內(nèi)履行合同義務(wù)，也未與委托人進(jìn)行溝通，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。

三、案件難點(diǎn)

1、被告是否存在違約？

2、委托人是否有權(quán)解除合同？如有，合同何時(shí)解除？

四、道華觀點(diǎn)

1、被告構(gòu)成違約

第一、在經(jīng)過判決確認(rèn)案涉合同需繼續(xù)履行后，被告并未按照合同約定向銀行辦理首期款監(jiān)管義務(wù)，存在違約行為，在委托人多次催告后仍未履行，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。

在本案買賣合同履行過程中，案涉房屋買賣的按揭手續(xù)對(duì)接，資金監(jiān)管對(duì)接，以及擔(dān)保贖樓均是由擔(dān)保公司負(fù)責(zé)，買賣雙方提交材料過程中并沒有直接和銀行接觸。中介和擔(dān)保公司均告知過被告是需要資金監(jiān)管以及同貸書出來之后擔(dān)保協(xié)議才會(huì)簽字，正式開始贖樓。

資金監(jiān)管也是由擔(dān)保公司負(fù)責(zé)對(duì)接相關(guān)事項(xiàng)，擔(dān)保公司依據(jù)同行貸款和贖樓的情況，以及銀行政策確定是雙方通過中國銀行app資金監(jiān)管功能將首期款凍結(jié)，并提供資金監(jiān)管證明截圖由擔(dān)保公司轉(zhuǎn)交給銀行貸款審批。以上事實(shí)由擔(dān)保公司中介聊天記錄和判決書認(rèn)定事實(shí)證明，批貸前就得完成資金監(jiān)管。被告至今沒有完成。

根據(jù)中國銀行東莞長安支行的回復(fù)函，針對(duì)二手房轉(zhuǎn)按（贖樓）貸款，在提交貸款申請(qǐng)資料至貸款初審?fù)ㄟ^期間，需將首付款的50%監(jiān)管到買家的中國銀行賬戶，并且需要買家和賣家以及中國銀行簽署《資金代管協(xié)議》。

本案中，在經(jīng)過（2020）粵1972民初1XXX號(hào)、（2022）粵19民終1XXXX號(hào)、（2021）粵1972民初3XXXX號(hào)、（2022）粵19民終9XXX號(hào)判決確認(rèn)后，案涉購房合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定繼續(xù)履行自身按揭購房義務(wù)，向銀行提交貸款資料、辦理首期款監(jiān)管以及簽訂擔(dān)保贖樓協(xié)議，但是被告始終未履行上述合同義務(wù)，經(jīng)由委托人多次催告后仍拒絕履行，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，委托人有權(quán)按照合同約定及法律規(guī)定解除案涉購房合同。

第二、案涉購房合同約定的為擔(dān)保額度贖樓方式，在判決確認(rèn)繼續(xù)履行合同后，被告拒絕簽訂擔(dān)保贖樓協(xié)議，單方要求變更協(xié)議為賣方自行贖樓，拒絕履行構(gòu)成違約。

2、原告有權(quán)解除合同

從上述分析可以確認(rèn)，被告已經(jīng)構(gòu)成根本違約，委托人可以依據(jù)合同約定以及法律規(guī)定解除案涉購房合同，根據(jù)委托人證據(jù),案涉購房合同于2023年1月20日解除。

五、案件結(jié)果

經(jīng)道華律師庭審舉證質(zhì)證，雙方順利達(dá)成調(diào)解，最終賣家房屋重新賣出，迅速回籠資金。

五、道華評(píng)析

目前，二手房市場并未恢復(fù)至往日的市場交易熱度，因此對(duì)于賣家來說，如何實(shí)現(xiàn)自身的訴求是至關(guān)重要的，本案中當(dāng)事人歷經(jīng)5次庭審，買家也多次承諾付款但始終未能實(shí)現(xiàn)其承諾履行合同，因此道華律師在接受委托后，基于前述情況，因被告始終未履行買賣合同約定的首期款監(jiān)管義務(wù)，并且經(jīng)由法院判決后，雙方繼續(xù)履行合同，委托人再次向被告催告履行首期款監(jiān)管義務(wù)，并且如被告有其他付款方式或者針對(duì)擔(dān)保贖樓貸款由其他想法均未和委托人進(jìn)行溝通，已經(jīng)造成合同僵局，委托人發(fā)函解除合同后，案涉房屋已經(jīng)賣出。因此，道華房產(chǎn)律師也提醒廣大業(yè)主在售房時(shí)，要明確約定贖樓擔(dān)保的方式，在遇到糾紛時(shí)要及時(shí)固定證據(jù)，確保自身合法權(quán)益最大化。

六、相關(guān)法律索引

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條?當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

道華房產(chǎn)律師團(tuán)--房產(chǎn)與小產(chǎn)權(quán)糾紛（訴訟/仲裁）實(shí)戰(zhàn)專家，十五年深耕深圳房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房法律服務(wù)領(lǐng)域，深圳本土專業(yè)品牌，成功代理超1000宗房產(chǎn)與小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，涵蓋：商品房、二手房、土地、小產(chǎn)權(quán)房（綠本房、農(nóng)民房、統(tǒng)建樓、歷史遺留等）相關(guān)的買賣違約糾紛、房屋確權(quán)、遺產(chǎn)繼承、分家析產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償?shù)龋?strong>熟悉深圳政策法規(guī)，對(duì)案件結(jié)果精準(zhǔn)把控，勝訴率高，贏得客戶一致好評(píng)。

在過去十多年間，參與萬科星城城市更新項(xiàng)目、南山留仙洞總部基地項(xiàng)目、西城公司股權(quán)收購項(xiàng)目等房地產(chǎn)項(xiàng)目，為萬科、西城集團(tuán)、華特爾集團(tuán)等眾多知名房企、房地產(chǎn)建設(shè)單位、項(xiàng)目業(yè)主等在土地一級(jí)市場，城市更新，房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，提供一站式提供房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)法律服務(wù)，項(xiàng)目價(jià)值累計(jì)超千億。道華房產(chǎn)律師團(tuán)將司法實(shí)踐中積累的大量成功經(jīng)驗(yàn)，凝結(jié)成《深圳小產(chǎn)權(quán)糾紛法律研究與實(shí)務(wù)》《道華房產(chǎn)糾紛成功案例匯編》《道華房產(chǎn)與小產(chǎn)權(quán)·十大經(jīng)典案例》等重大戰(zhàn)果，在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)。

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