人類的悲歡并不相通，樓市亦是如此。

　　過去幾個月，深圳樓市量價齊升，一些熱門板塊的熱門小區順勢上漲了10%甚至15%，而一些房子仍是跌跌不休，一上來就是甩賣價。

　　有人笑著數錢，有人哭著割肉。
這就是當前深圳樓市的魔幻與現實。

　　例如，南山的房子從10萬/㎡，一路跌到了3萬多/㎡，大平層還能看湖景，不知道你會作何感想？

　　01

　　最近關注深圳樓市的，相信都被下面這則信息刷屏了：

　　南山西麗片區，金眾麒麟府293平的4房，原價超2900萬，現在開發商一口價999萬。

　　折合單價3.4萬/㎡，它的顏值長這樣：

　　光看這價格和品質，是不是有點莫名心動？

　　但是我告訴你，這房子屬于商辦性質，產權只有40年（2015年起算），是不是就覺得沒那么香了。

　　這兩年，深圳商辦公寓到底淪落到什么程度呢？

　　南山某商辦公寓，去年9月份，單價從最高7.5萬降到3.8萬，直接腰斬；

　　寶安某商辦項目，備案均價超過8萬/㎡，去年在售的大平層折后最低4.2萬/㎡；

　　羅湖一樓盤，項目住宅賣6.6萬/㎡，而商辦公寓僅賣2.2萬/㎡；

　　龍崗石芽嶺一公寓項目，單價2.2萬/㎡，周邊住宅價格賣6萬/㎡。

　　在樓市鄙視鏈中，商辦公寓產品處于底端的位置，四五折賣房已成為常態。

　　據深圳中原數據顯示，2024年，全市公寓供應面積24.0萬平，同比下滑17.1%；全市成交面積12.1萬平，同比下滑64%，供應和成交均創下近十年最低。公寓成交均價也同比下滑22.1%至54996元/㎡。

　　也就是說，2024年，深圳全市公寓在大降價的情況下，成交量只賣了全年供應的一半。

　　更有甚者，現在公寓已經淪為“贈品”。

　　福田區某樓盤，前陣子就推出買一套住宅，送一套公寓的促銷活動。

　　從上面的案例可以看到，公寓這類資產已經被徹底釘在了恥辱柱上。

　　02

　　我經常跟大家說，賣新房和賣二手房的邏輯是不一樣的。

　　對于新房來說，開發商前期可以花大把的真金白銀去搞營銷推廣，提高曝光量，所以一些硬傷比較明顯的盤也能賣得還不錯。

　　然而進入二手房市場，行情好的時候可能沒啥感覺，行情不好的時候，非主流產品往往以犧牲價格來換取流通性，最差的情況是降價也出不了貨。

　　下圖是2024年深圳二手公寓成交量最高的前20個小區：

　　對比開盤價來看，基本上都是打折非常狠。

　　以成交量排名前三的公寓盤為例。

　　1、南山西麗的萬科云城

　　位于留仙洞總部基地，2016年開盤價格6萬多/㎡，2019年曾飆至9萬＋，現在成交價回落至4.3萬一平，比開盤價還低了近30%，一手業主持有到現在，算上這些年的租金收益，基本也是處于虧損狀態。

　　2、龍華紅山的龍光玖鉆

　　2017年開盤，39平的小戶型，價格約250萬/套，現在成交價140萬左右，從開盤均價6.8萬到目前均價3.4萬，八年時間資產縮水了5成，想要靠租金回本并不容易。

　　3、福田上下沙的京基濱河時代廣場

　　去年成交均價4.6萬/㎡，不多不少，剛好回到了2014年開盤的價格水平。

　　這幾個二手公寓，都是所處板塊比較核心的位置，但盡管如此，回報率也是一言難盡。其他位置比這更差的，這些年想靠租金回本就更難了。

　　03

　　有人可能關心：現在深圳公寓的價格這么低，比周邊住宅便宜了一大半，價格到底了嗎？適不適合入手？

　　這么說吧，公寓這類資產，除了二手交易稅費貴，產品性質受限，不適合普通家庭以外，還有一個非常重要的邏輯。

　　絕大多數公寓的價格，還得是看周邊住宅的臉色。

　　住宅房價如果不漲，公寓根本不可能翻身，價格更是無底可言。

　　看政策的傾向就知道了。

　　一旦住宅下跌過猛，影響經濟和市場信心，上面就馬上會出臺利好政策刺激，而公寓這類資產，哪怕是遍地打骨折，也沒有一個利好政策出來安撫一下情緒。

　　普通公寓最大的優勢，就是不限購、不占用深圳購房名額。隨著深圳住宅的限購放松，公寓為數不多的優勢也被逐漸掐滅。

　　所以，不要動不動就想著抄底，你以為的抄底，很可能是買到流動性差的非主流。

　　當你真的忍不住想抄底公寓，不妨換個思路，把抄底的資金，拿到住宅市場好好淘個筍盤。