年前我去石景山看了新盤越秀·天玥，最近是二次開盤，2025年3月份正式開盤，共有142套房。

《深度思考的買房經驗分享》，

聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區(qū)、改善住房版塊分析。

1、地理位置及配套

越秀·天玥位于北京市石景山區(qū)蘋果園板塊，越秀·天玥在石景山產業(yè)發(fā)展的主城區(qū)域，“雙奧之區(qū)”的核心區(qū)域，“體育+”、“科技+”產業(yè)集聚，同時中關村工業(yè)互聯(lián)網產業(yè)園先導區(qū)、北京園博數(shù)字經濟產業(yè)園同步加速建設，助力石景山現(xiàn)代金融科技產業(yè)煥新升級。

四橫三縱雙軌交匯，坐擁軌交、環(huán)線、城市快速路多維出行方式。

四橫：蘋果園南路、阜石路、蓮石路、永引渠南路直抵西五環(huán)。

三縱：西五環(huán)路、蘋果園大街、北辛安路，通達西單、王府井、金融街、國貿等熱點區(qū)域，快速對接城里。

雙軌：越秀·天玥直線距離約760米可達6號線楊莊站，直線距離約980米達三軌交匯的大型交通樞紐站蘋果園站，雙軌驅動通達全城，直達萬達、五棵松等城市核心商圈。

便捷交通：長安街西延線、阜石路、蓮石東路，北辛安路、古城大街、西五環(huán)；

繁盛商圈：沃爾瑪山姆會員店（2km）、喜隆多（1.5km）、京西大悅城（1.3km）等；

醫(yī)院醫(yī)療：北京大學首鋼醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院京西分院，石景山醫(yī)院等、同時涵蓋清華大學玉泉路醫(yī)院、武警總醫(yī)院、301醫(yī)院、302醫(yī)院等綜合醫(yī)院，在最短的時間內即享多家三甲醫(yī)院醫(yī)療資源。；

全齡優(yōu)教：首都師范大學附屬蘋果園中學及分部、北京市第九中學、蘋果園第二小學等；

公園環(huán)境：周邊近享首鋼遺址公園、冬季奧林匹克公園、蓮石湖公園、永定河森林公園、八大處公園等8大公園，同時可領略潭拓寺、法海寺、天泰山、模式口駝鈴古道等 72 處歷史文化景觀

首鋼園內是有產業(yè)的，首鋼園圍繞“文化+、體育+、科技+”，打造跨界融合的都市型產業(yè)社區(qū)，重點發(fā)展人工智能、科幻、元宇宙等高精尖產業(yè)。目前，在園企業(yè)264家，注冊資本約400億元，其中科技類企業(yè)占比70%以上，專精特新和國家高新企業(yè)20余家。

同時越秀·天玥輻射大量高新技術和文化產業(yè)園區(qū)：

• 北京銀行保險產業(yè)園：金融類企業(yè)30+家；
• 中關村科技園區(qū)石景山園：科技服務業(yè)、信息技術產業(yè)為主導，園區(qū)上市企業(yè)20家、石景山工業(yè)互聯(lián)網產業(yè)蓬勃發(fā)展。
• 其他產業(yè)園區(qū)：中關村虛擬現(xiàn)實產業(yè)園、中關村工業(yè)互聯(lián)網產業(yè)園、首創(chuàng)郎園Park、北重科技文化產業(yè)園、北方工業(yè)大學科技園。
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總之，越秀·天玥在新房里很難得的是，處于成熟的石景山區(qū)蘋果園板塊，各種配套是很全的，集合了公園+會展+商業(yè)+產業(yè)技術等多重功能，離山姆超市、喜隆多、京西大悅城都很近，離地鐵站楊莊站和蘋果園站也很近進城非常方便。

2、產品概述

【占地面積】：約2.6萬㎡

【建筑面積】：約6萬㎡，其中住宅約5.4萬m2

【整體規(guī)劃】：共6棟，洋房與小高層（期房銷售2棟，現(xiàn)房銷售4棟）

【容積率】：2.96

【戶型】81 m2兩居一衛(wèi)、98m2三居兩衛(wèi)、100 m2三居兩衛(wèi)、104 m2三居兩衛(wèi)、115m2三居兩衛(wèi)、116m2三居兩衛(wèi)、132 m2四居兩衛(wèi)、134 m2四居兩衛(wèi)

（主力戶型為：81 m2兩居一衛(wèi)、98 m2三居兩衛(wèi)、116m2三居兩衛(wèi)、134㎡四居兩衛(wèi)）

小區(qū)內有運動跑道，中央草坪、羽毛球場、兒童游玩區(qū)。洋房是一梯兩戶，得房率80-85%，小高層是兩梯四戶，得房率76-81%。2025年9月交房，網簽均價7.1w左右

樣板間的裝修也非常不錯，細節(jié)做的很好：

3、綜合分析

石景山蘋果園商圈在石景山是一個非常成熟也是很好的板塊，多條地鐵線路匯集，特別是6號線貫穿西東。連接石景山、海淀、西城、東城、朝陽，使得此處進市里方便；周圍房子比較好，商業(yè)配套較為成熟，多重因素使得該板塊比較堅挺。

越秀·天玥項目北側是金頂北路雙向4車道，路北側是規(guī)劃體育館；西側是雙向2車道，路西側是未拍土地和已建人才公寓；南側是曹各莊南路雙向2車道，路南側是商業(yè)用地，再往南就是雙向2車道，路南為規(guī)劃中學；東側是古城路雙向4車道，路東是海特花園。

越秀·天玥的競品主要是元璽和中海寰宇天下系列，中海寰宇天下天境的指導價是7.6w，中海寰宇天下系列有五期，天境是收官之作，前四期都已經交房了，目前在售的，比如天府的掛牌均價是7.9w，御山府的掛牌均價是7.5w，熙山府是7.4w，景山府也是7.4w，元璽的指導價7.8w，越秀·天玥指導價為7.8w，網簽均價7.1w左右。價格是劃算的，畢竟處于石景山的核心商圈。

4、優(yōu)缺點分析

優(yōu)點：石景山蘋果園商圈成熟商圈旁邊就是京西大悅城、周邊配套成熟，離地鐵站也很近，精裝修標準很不錯。

缺點：小區(qū)規(guī)模不是太大，畢竟是在石景山的核心區(qū)域，地塊就那么大。

好了，關于越秀·天玥的分析就是這些了。

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