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1400億拆遷計劃出爐,上海市區要變天了

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2025年,上海拆遷進一步提速。

各區陸續公布了2025年征地和拆遷補償支出,合計超過1400億元(不含崇明、金山),再創新高。

天量資金砸下來,直接改變上海的區域格局、發展方向。



今年的拆遷工作,徐匯還是唱主角。

去年徐匯就是主角之一,預算高達233.4億元,上海第二。

靠這兩百多億拆遷了東安一二村,沒想到今年更生猛。

預算達到430億,直接超過巨無霸浦東,問鼎上海第一。

另一個“生猛區”是黃浦,支出預算高達264億元。

看起來比去年執行數增加了41.67%,實際上翻了10倍。

因為2024年初,黃浦預算只有17.9億元。



2024年不知道發生了什么變化,黃浦將預算調整拔高到212億元。

反正結果就是,黃浦區拆遷工作大大提速。



另一個大大提速的是楊浦,比2024年翻了兩倍多。

其實變化也是2024年就發生了,2024年楊浦土拍宗數上海第一。



虹口這兩年拆遷也多,北外灘800多萬方新規劃不是白給的。

普陀、靜安、長寧拆遷就慢了很多,跟2024年體感一致。

尤其是長寧,連續幾年拆遷預算上海倒數第一。

去年長寧好容易搞一個天山五村八幢房屋舊改,最終還失敗了。



長寧的固步自封和徐匯的大開大合形成鮮明對比,兩區的命運慢慢拉開差距。

部分區域2025土地儲備計劃出爐

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近三十年徐匯一直是上海發展最快的區域之一,靠的就是不斷折騰。

徐家匯是最成功的副中心,漕河涇匯集了30萬高薪就業,徐匯濱江慢慢地成為一線商務區、一線居住區。

現在城市進入存量競爭,“折騰”變得更加重要。

腳下的地,一刻不停的在變。

徐匯濱江辦公樓陸續投產,環二已經遇到不少案例,公司在靜安、在黃浦搬過來。

1月份開始,不少奢侈品牌撤出靜安區芮歐百貨和黃浦新世界大丸百貨。

比如GUCCI、BOTTEGA VENETA、MCQUEEN等等。

這些品牌撤出因素很多,有一個因素就是可能遷入后續開的幾個商場,其中就有徐匯西岸金融城。

奢侈品牌集中度是商業能級的體現,奢侈品牌由靜安遷入徐匯,兩區的商業地位就開始變化。

南京西路可能繼續領先,徐匯的地位卻不斷提升。

如果徐匯沒有開發西岸金融城,這些溢出企業可能就流入真如、龍陽路等新興片區。

市區不斷舊改,吸納了大部分增量,龍陽路的商業、辦公只能“一直施工”。

徐匯去年花了兩百多億拆遷東安一二村,今年翻倍到400多億,就是為了打造“東安健康科技城”。



西岸金融城即將建成,徐匯又換個地方折騰。

不算浦東這個bug的話,上海只有徐匯、黃浦是拆遷第一梯隊,遙遙領先。

第二梯隊就直接減半。

更可怕的是,黃浦、徐匯本來就是鄰居啊,徐匯濱江步行就能走到黃浦濱江。

這兩個區乘著“一江一河”的東風,成為上海發展最快的地方。

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很多人可能會有疑問,發展最快的不是五大新城、浦東、閔行嗎。

過去是,以后就不是了。

理解了拆遷提速的背景,就理解了這個變化。

拆遷提速,意思是過去少、現在變多了。

過去為什么少?因為拆遷不賺錢,因為有更好的賺錢路子。

郊區汪洋大海一樣的空地,今天賣地明天推土機就能進場,誰費力不討好搞舊改。

環二多次講過,北外灘搞了十幾年就建成了東大名路東側一條線。

東大名路西側基本沒開發。


1998年虹口地圖

看到這張1998年虹口地圖就明白了,那個時代就東大名路以東空地多,連路網都沒有。

東大名路以西,密密麻麻的道路、小區,肯定不好開發。

可惜的是,虹口大部分地方都是密密麻麻的道路、小區,過去二十年就一直發展不起來。

新來的外企、新開的國企、民企,很多都去了閔行、浦東甚至五大新城。

新開發的小區,很多都在閔行、浦東。

過去二十多年,上海的邊界由內環拓展到了外環。

2022年后出現了大問題,再往外拓展搞不動了。

增量沒那么多,郊區的新房沒人買、郊區的辦公樓沒人租(《上海郊區樓市,全面停擺了》)。

2024年,郊區的土地開發商都不敢買了。



整個2024年,公開市場外環外只賣了19塊住宅用地,占比僅40%。

一些地塊沒人托底,擔心拿出來會流拍,直接取消了拍賣。

外環內的地,依舊是一家女百家求。

沒辦法了,只能硬著頭皮搞市區舊改。

這時外部環境也發生了重大變化,幾乎都利好市區舊改。

首先是國家層面大力支持舊改,給政策、給配套資金,領導要搞,各個地方肯定配合。

就在剛剛(2025年2月13日),上海發布了《2025年上海市推動經濟持續回升向好一攬子政策舉措》,再次強調“全面提速“兩舊一村”改造和城市更新”。



第二就是,不僅給配套資金,利率還在不斷降低。

舊改工作也需要賺錢,資金主要靠銀行貸款,利率就很重要。

更重要的是,經過四年的劇烈分化,老破小已經不值錢。

跟2020年初相比,黃浦區的豪宅漲幅還有50%以上,黃浦區的老破小基本沒漲。

現在新房限價又打開。

老破小不漲,收儲成本變化不大;

新房不斷漲價,賣房收入不斷增加。

慢慢地這個事情就開始賺錢。

舊改背后的市區郊區分化、新房老破小分化,才是我們真正該關注的。

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舊改提速2022年就開始了,去年徐匯東安一二村動遷引爆網絡,才被大家重視起來。

2025年以來,上海拆遷的熱點就沒停過。

徐匯張家弄片區、江南新村啟動征詢,陸家嘴東擴又有新進展,三林“城中村”改造方案出臺,楊浦隆昌路改造工程開始征地拆遷……

不斷有客戶咨詢:能不能去斜土路、陸家嘴買老破小等拆遷?拆遷了不就暴富了?

想法很美好,落地很困難。

“拆遷概念”一旦出來,老破小立即提價,根本不給你抄底機會。

陸家嘴東擴具體方案還沒出來,拆遷的事兒八字還沒一撇,嶗山二村掛牌價就普遍上調了。



比較靠譜的消息出來后,徐匯江南新村單價直接漲瘋了。

2020年上半年6萬出頭,2024年漲到12萬。





這漲幅與東安一二村并列上海第一。

哪還有錢給我們賺?

隨便賭一個沒拆遷預期的老破小,一般人又沒這個勇氣。

環二的建議是,別追求暴富了,普通人根本沒有信息優勢。

我們能把握住資源流動大趨勢就足夠了。



比如,市區郊區地位轉變。

市區不斷舊改,不斷推出新的項目,勢必分流郊區資源。

前面提到過,靜安有些企業搬到了徐匯濱江,恒隆廣場都出現了空置。

然后呢?

制藥企業億騰醫藥從大寧中心廣場搬遷至恒隆廣場。

恒隆廣場企業搬走,租金下調,虹吸了中環線的大寧。

大寧這里空出一些工位,會不會吸收更郊區的企業?

長周期來看,市區辦公樓不會空置。

空置時間久了,只能降租金。

租金降到一定程度,就能虹吸下游企業。

去年下半年,徐匯濱江地標辦公樓陽光濱江中心推出不少特價房,租金只有3.3元。



價格調低后,立馬就租出去。

畢竟南翔的一些辦公樓也能租到3塊以上。

商業、住宅同理,市區的優勢是,降價還能換來客戶。

郊區呢?如果供大于求,可能就長期空置。

舊改提速,將對城市發展方方面面產生影響。

更加全面的分析,歡迎大家添加微信單獨溝通。

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