2025年，上海拆遷進一步提速。

各區陸續公布了2025年征地和拆遷補償支出，合計超過1400億元（不含崇明、金山），再創新高。

天量資金砸下來，直接改變上海的區域格局、發展方向。

今年的拆遷工作，徐匯還是唱主角。

去年徐匯就是主角之一，預算高達233.4億元，上海第二。

靠這兩百多億拆遷了東安一二村，沒想到今年更生猛。

預算達到430億，直接超過巨無霸浦東，問鼎上海第一。

另一個“生猛區”是黃浦，支出預算高達264億元。

看起來比去年執行數增加了41.67%，實際上翻了10倍。

因為2024年初，黃浦預算只有17.9億元。

2024年不知道發生了什么變化，黃浦將預算調整拔高到212億元。

反正結果就是，黃浦區拆遷工作大大提速。

另一個大大提速的是楊浦，比2024年翻了兩倍多。

其實變化也是2024年就發生了，2024年楊浦土拍宗數上海第一。

虹口這兩年拆遷也多，北外灘800多萬方新規劃不是白給的。

普陀、靜安、長寧拆遷就慢了很多，跟2024年體感一致。

尤其是長寧，連續幾年拆遷預算上海倒數第一。

去年長寧好容易搞一個天山五村八幢房屋舊改，最終還失敗了。

長寧的固步自封和徐匯的大開大合形成鮮明對比，兩區的命運慢慢拉開差距。

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近三十年徐匯一直是上海發展最快的區域之一，靠的就是不斷折騰。

徐家匯是最成功的副中心，漕河涇匯集了30萬高薪就業，徐匯濱江慢慢地成為一線商務區、一線居住區。

現在城市進入存量競爭，“折騰”變得更加重要。

腳下的地，一刻不停的在變。

徐匯濱江辦公樓陸續投產，環二已經遇到不少案例，公司在靜安、在黃浦搬過來。

1月份開始，不少奢侈品牌撤出靜安區芮歐百貨和黃浦新世界大丸百貨。

比如GUCCI、BOTTEGA VENETA、MCQUEEN等等。

這些品牌撤出因素很多，有一個因素就是可能遷入后續開的幾個商場，其中就有徐匯西岸金融城。

奢侈品牌集中度是商業能級的體現，奢侈品牌由靜安遷入徐匯，兩區的商業地位就開始變化。

南京西路可能繼續領先，徐匯的地位卻不斷提升。

如果徐匯沒有開發西岸金融城，這些溢出企業可能就流入真如、龍陽路等新興片區。

市區不斷舊改，吸納了大部分增量，龍陽路的商業、辦公只能“一直施工”。

徐匯去年花了兩百多億拆遷東安一二村，今年翻倍到400多億，就是為了打造“東安健康科技城”。

西岸金融城即將建成，徐匯又換個地方折騰。

不算浦東這個bug的話，上海只有徐匯、黃浦是拆遷第一梯隊，遙遙領先。

第二梯隊就直接減半。

更可怕的是，黃浦、徐匯本來就是鄰居啊，徐匯濱江步行就能走到黃浦濱江。

這兩個區乘著“一江一河”的東風，成為上海發展最快的地方。

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很多人可能會有疑問，發展最快的不是五大新城、浦東、閔行嗎。

過去是，以后就不是了。

理解了拆遷提速的背景，就理解了這個變化。

拆遷提速，意思是過去少、現在變多了。

過去為什么少？因為拆遷不賺錢，因為有更好的賺錢路子。

郊區汪洋大海一樣的空地，今天賣地明天推土機就能進場，誰費力不討好搞舊改。

環二多次講過，北外灘搞了十幾年就建成了東大名路東側一條線。

東大名路西側基本沒開發。

1998年虹口地圖

看到這張1998年虹口地圖就明白了，那個時代就東大名路以東空地多，連路網都沒有。

東大名路以西，密密麻麻的道路、小區，肯定不好開發。

可惜的是，虹口大部分地方都是密密麻麻的道路、小區，過去二十年就一直發展不起來。

新來的外企、新開的國企、民企，很多都去了閔行、浦東甚至五大新城。

新開發的小區，很多都在閔行、浦東。

過去二十多年，上海的邊界由內環拓展到了外環。

2022年后出現了大問題，再往外拓展搞不動了。

增量沒那么多，郊區的新房沒人買、郊區的辦公樓沒人租（《上海郊區樓市，全面停擺了》）。

2024年，郊區的土地開發商都不敢買了。

整個2024年，公開市場外環外只賣了19塊住宅用地，占比僅40%。

一些地塊沒人托底，擔心拿出來會流拍，直接取消了拍賣。

外環內的地，依舊是一家女百家求。

沒辦法了，只能硬著頭皮搞市區舊改。

這時外部環境也發生了重大變化，幾乎都利好市區舊改。

首先是國家層面大力支持舊改，給政策、給配套資金，領導要搞，各個地方肯定配合。

就在剛剛（2025年2月13日），上海發布了《2025年上海市推動經濟持續回升向好一攬子政策舉措》，再次強調“全面提速“兩舊一村”改造和城市更新”。

第二就是，不僅給配套資金，利率還在不斷降低。

舊改工作也需要賺錢，資金主要靠銀行貸款，利率就很重要。

更重要的是，經過四年的劇烈分化，老破小已經不值錢。

跟2020年初相比，黃浦區的豪宅漲幅還有50%以上，黃浦區的老破小基本沒漲。

現在新房限價又打開。

老破小不漲，收儲成本變化不大；

新房不斷漲價，賣房收入不斷增加。

慢慢地這個事情就開始賺錢。

舊改背后的市區郊區分化、新房老破小分化，才是我們真正該關注的。

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舊改提速2022年就開始了，去年徐匯東安一二村動遷引爆網絡，才被大家重視起來。

2025年以來，上海拆遷的熱點就沒停過。

徐匯張家弄片區、江南新村啟動征詢，陸家嘴東擴又有新進展，三林“城中村”改造方案出臺，楊浦隆昌路改造工程開始征地拆遷……

不斷有客戶咨詢：能不能去斜土路、陸家嘴買老破小等拆遷？拆遷了不就暴富了？

想法很美好，落地很困難。

“拆遷概念”一旦出來，老破小立即提價，根本不給你抄底機會。

陸家嘴東擴具體方案還沒出來，拆遷的事兒八字還沒一撇，嶗山二村掛牌價就普遍上調了。

比較靠譜的消息出來后，徐匯江南新村單價直接漲瘋了。

2020年上半年6萬出頭，2024年漲到12萬。

這漲幅與東安一二村并列上海第一。

哪還有錢給我們賺？

隨便賭一個沒拆遷預期的老破小，一般人又沒這個勇氣。

環二的建議是，別追求暴富了，普通人根本沒有信息優勢。

我們能把握住資源流動大趨勢就足夠了。

比如，市區郊區地位轉變。

市區不斷舊改，不斷推出新的項目，勢必分流郊區資源。

前面提到過，靜安有些企業搬到了徐匯濱江，恒隆廣場都出現了空置。

然后呢？

制藥企業億騰醫藥從大寧中心廣場搬遷至恒隆廣場。

恒隆廣場企業搬走，租金下調，虹吸了中環線的大寧。

大寧這里空出一些工位，會不會吸收更郊區的企業？

長周期來看，市區辦公樓不會空置。

空置時間久了，只能降租金。

租金降到一定程度，就能虹吸下游企業。

去年下半年，徐匯濱江地標辦公樓陽光濱江中心推出不少特價房，租金只有3.3元。

價格調低后，立馬就租出去。

畢竟南翔的一些辦公樓也能租到3塊以上。

商業、住宅同理，市區的優勢是，降價還能換來客戶。

郊區呢？如果供大于求，可能就長期空置。

舊改提速，將對城市發展方方面面產生影響。

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