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全國的開發商，現在該來重慶搶地了！

2月7號，重慶北區核心汽博板塊的一宗土地被重慶本土開發商海成以底價拿下。

容積率1.7，樓面地價僅6000元/平米。

圖源網絡

就算有部分是商業商務，在北區核心6000元的樓面地價，還是低得令人咋舌。

遙想當年大渡口的9000+和西永的10000+，現在重慶的地價讓那些高價拿地的開發商情何以堪？

再對比一下隔壁成都。

去年9月，貝殼經過14輪的競價，在成都金融城板塊拿下一宗容積率2.5的土地，樓面地價達到27300元/平米，刷新了成都的地價紀錄。

圖源網絡

巧的是，這宗土地離成都天府廣場的距離，跟海成這宗土地離重慶解放碑的直線距離剛好相等，都是9.3公里。

雖然有金融城板塊價值的加持，但成都與重慶4.5倍土地價格的差距還是讓人驚掉下巴。

不管是跟成都比，還是跟過去比，重慶的土地價格都嚴重超跌了。

正因如此，房企撿漏的機會或許來了。

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為什么重慶地價如此之低？

自然是因為沒有開發商愿意拿地了。

開發商不愿意在重慶拿地有三個原因：

第一個原因是很多開發商自身難保。

圖源國家統計局

2024年，全國房地產開發投資同比下滑10.6%。

2023年，全國房地產開發投資同比下滑9.5%。

從這張圖可以清楚地看到，開發商是真沒錢了。

第二個原因是開發商在重慶沒賺到錢。

不但沒賺到錢，現在很多樓盤都是虧本在賣。

比如中央公園北的幾個樓盤，13000+的樓面地價，現在只賣17000還帶精裝修，你覺得開發商還賺什么錢？

吃一次虧可以，但你還要我繼續拿地繼續虧，是你傻還是我傻？

所以很多開發商現在做的事就是清存貨、撤團隊，準備告別重慶了。

我記得2018年的時候寫過新入重慶的十家全國性開發商，包括合景、中梁、融信、榮盛、陽光城、卓越、綠城等等。

當年個個都是意氣風發，信心滿滿。

現在再回過頭去看那份名單，大部分不是已經退出就是在退出的路上。剩下還站著的也是過得非常掙扎。

第三個原因就是重慶市場的不確定性太大。

我有一個很多年的好兄弟現在是某開發商的城市總，我問他，為什么成都兩萬六七的地價還有人搶著拿，但重慶北區6000的地價卻只能底價成交？

成都27000的土地開盤賣40000算是高價盤了，重慶6000的地開盤賣16000只是普通改需的水平。

從賬面上看，重慶拿地開發的利潤率不是比成都高得多？

他給我說，賬不能這么算。

在成都或者其它東部一二線城市，一塊地哪怕只有10%的毛利也有人拿，因為銷售價格和銷售速度都是相對確定的。

但在重慶，銷售速度完全不可控。

一個計劃一年賣完，利潤率25%的項目，如果拖到三年才賣完，光財務成本、營銷成本、管理成本就能把這25%的利潤吃完。

不但賺不到錢，還要倒虧。

這兩年全國的樓市都拉垮，但重慶的情況似乎更嚴重一些。

究其原因，還是過去的天量供應惹的禍。

當前重慶的二手房掛牌量全國第一，法拍房數量全國第一，公租房數量全國第一。

這三座大山把重慶的房價壓得死死的，也讓新房銷售舉步為艱。

2022年重慶存量預售住宅去化周期也達到了12個月的最高點。

在這樣的樓市大背景下，神仙來了也很難賺到錢。

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但現在，重慶樓市的情況似乎已經發生了徹底的反轉。

首先，是很多開發商已經緩過勁來了。

當前中國樓市的大環境已經得到了一定程度的修復，一些地方已經開始了觸底反彈。

在金融“三支箭”和“白名單”的共同作用下，很多開發商的現金流得到了好轉。

開年以來，全國許多城市更是掀起了拿地熱潮。

1月24日，杭州拱墅區一地塊出讓，成交樓面價64834元/平方米，溢價率71.25%，成為杭州新單價地王。

圖源網絡

2月8日，鄭州進行春節后首場土拍，其中金水區地塊經過五個多小時的競價，最終以13713元/平米的樓面價成交，溢價率87.48%，刷新了2021年以來鄭州土地成交溢價率的紀錄。

不只是鄭州和杭州，今年以來，成都、上海、深圳、北京等多地均出現了高溢價成交地塊。

當生存的問題解決了，開發商自然就開始出來搶地盤了。

其次，是重慶樓市的環境有了非常大的改善。

根據重慶銳理發布的數據，2024年重慶二手房成交11萬套，同比增長2%。而新建住宅的庫存去化周期也下降到了7.9個月。

圖源重慶銳理數據

同時，重慶的土地供應也大幅縮減。

2024年重慶住宅用地成交建筑面積僅為135萬方，還不到2023年的一半，更是還不到2021年的十分之一。

圖源重慶銳理數據

不知不覺，市場的天平正在悄悄發生傾斜。

當前，重慶新房市場的在售樓盤其實已經少了很多了。

2021年的時候主心城區還有400個售房部，但現在只有250個。預計到2026年將只剩下120個。

像聯發觀音橋、海成云湖郡等熱點樓盤都出現了搶房的情況，新盤的去化周期明顯加快。

事實上，重慶的核心板塊已經出現了新房荒。

新房銷售的速度比過去兩年明顯快了不少。

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市場的變化是瞬息萬變的。

過去重慶的市場讓很多開發商折戟沉沙，但現在不管是房價還是地價都已經超跌，遍地都是機會。

大浪淘沙，經過這幾年市場殘酷的洗禮之后，現在還能站著的開發商，該來重慶搶地了。

至少核心區的地，還是非常值得搶的。