昨天上海土拍，虹口地塊被金茂和慶隆聯合體拿下，松江地塊被國貿、金地和星獅聯合體拿下，拿地企業出現了2個新加坡房企。2024年11月新加坡開發商豐隆集團與廈門聯發聯合體拿下新天地地塊。不免令市場聯想，海外資產抄底上海了？

一、 抄底邏輯

1、 政策轉向。2023年9月一線城市樓市政策轉向，并且此后政策一直在加大寬松力度，推動消費意愿和住房消費力釋放。限購政策除了上海、北京、深圳還有部分沒有解除外，其余城市全面放松。信貸方面，貸款利率是歷史最低，極大程度降低置業總成本。

2、 市場底部信號顯現。上海經歷2021-2023年樓市調整后，整體房價幾乎回到2016年年初，擠掉了泡沫，現在處于合理區間。并且國家統計局公布數據來看，一線城市不管是一手還是二手房自去年四季度以來每月都能保持環比上漲趨勢。更何況上海的新房尤為強勁，價格指數同比很長時間都沒有跌過，顯示出上海新房價格的韌性。

3、 資產稀缺性。北外灘也好，新天地也好，都屬于稀缺土地資源。既然是資源就意味會減少，地塊周邊基本開發成熟，很難再騰出一塊地。即便存在舊改后騰挪出土地的可能，但時間又有不確定性，屆時土地價格可能會更高，所以有合適的時機就要果斷出手。

二、 真的抄底上海的兩大疑問

1、 聯合拿地，并非獨家開發。從最近拿地狀況來看，外資企業不是獨自拿地開發，而是選擇合作模式，多家參與的背景下，筆者認為做財務投資者的可能性更大。上海高端住宅的銷售情況還是不錯的，去年豪宅市場走出獨立行情，而且越是高端，去化越是沒有壓力。獨家開發可以獲得更多利潤。

2、 投資策略差異。海外投資企業多偏向于商業地產、產業地產，住宅并不是沒有，但比重非常小。虹口地塊也好新天地地塊也好，地塊要求上，住宅的比例高于商業，資產運營的優勢發揮不出來。況且從拿地到項目銷售完畢時間周期跨度可能要2-3年，如果講究投資回報快，可以直接收購項目。

三、 猜想

新加坡房企對上海樓市投資是 “精準狙擊”而非盲目擴張，其本質是對上海城市核心資產的重定價?！斑M”是上海中心城區房價還有上漲預期和空間，上海高端消費群體不僅僅是面對上海買家，面對的是全國甚至是全世界的消費者，市場潛力還很大。“退”和國、央企合作開發，風險分散，壓力不會太大。