昨天上海土拍，虹口地塊被金茂和慶隆聯(lián)合體拿下，松江地塊被國貿(mào)、金地和星獅聯(lián)合體拿下，拿地企業(yè)出現(xiàn)了2個(gè)新加坡房企。2024年11月新加坡開發(fā)商豐隆集團(tuán)與廈門聯(lián)發(fā)聯(lián)合體拿下新天地地塊。不免令市場聯(lián)想，海外資產(chǎn)抄底上海了？

一、 抄底邏輯

1、 政策轉(zhuǎn)向。2023年9月一線城市樓市政策轉(zhuǎn)向，并且此后政策一直在加大寬松力度，推動消費(fèi)意愿和住房消費(fèi)力釋放。限購政策除了上海、北京、深圳還有部分沒有解除外，其余城市全面放松。信貸方面，貸款利率是歷史最低，極大程度降低置業(yè)總成本。

2、 市場底部信號顯現(xiàn)。上海經(jīng)歷2021-2023年樓市調(diào)整后，整體房價(jià)幾乎回到2016年年初，擠掉了泡沫，現(xiàn)在處于合理區(qū)間。并且國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)來看，一線城市不管是一手還是二手房自去年四季度以來每月都能保持環(huán)比上漲趨勢。更何況上海的新房尤為強(qiáng)勁，價(jià)格指數(shù)同比很長時(shí)間都沒有跌過，顯示出上海新房價(jià)格的韌性。

3、 資產(chǎn)稀缺性。北外灘也好，新天地也好，都屬于稀缺土地資源。既然是資源就意味會減少，地塊周邊基本開發(fā)成熟，很難再騰出一塊地。即便存在舊改后騰挪出土地的可能，但時(shí)間又有不確定性，屆時(shí)土地價(jià)格可能會更高，所以有合適的時(shí)機(jī)就要果斷出手。

二、 真的抄底上海的兩大疑問

1、 聯(lián)合拿地，并非獨(dú)家開發(fā)。從最近拿地狀況來看，外資企業(yè)不是獨(dú)自拿地開發(fā)，而是選擇合作模式，多家參與的背景下，筆者認(rèn)為做財(cái)務(wù)投資者的可能性更大。上海高端住宅的銷售情況還是不錯(cuò)的，去年豪宅市場走出獨(dú)立行情，而且越是高端，去化越是沒有壓力。獨(dú)家開發(fā)可以獲得更多利潤。

2、 投資策略差異。海外投資企業(yè)多偏向于商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，住宅并不是沒有，但比重非常小。虹口地塊也好新天地地塊也好，地塊要求上，住宅的比例高于商業(yè)，資產(chǎn)運(yùn)營的優(yōu)勢發(fā)揮不出來。況且從拿地到項(xiàng)目銷售完畢時(shí)間周期跨度可能要2-3年，如果講究投資回報(bào)快，可以直接收購項(xiàng)目。

三、 猜想

新加坡房企對上海樓市投資是 “精準(zhǔn)狙擊”而非盲目擴(kuò)張，其本質(zhì)是對上海城市核心資產(chǎn)的重定價(jià)。“進(jìn)”是上海中心城區(qū)房價(jià)還有上漲預(yù)期和空間，上海高端消費(fèi)群體不僅僅是面對上海買家，面對的是全國甚至是全世界的消費(fèi)者，市場潛力還很大。“退”和國、央企合作開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)分散，壓力不會太大。