開春以來，深圳樓市暗流涌動，關于放松限購的傳聞持續發酵。

　　說是深圳可能很快全面放開，結束長達14年的限購政策，積極鼓勵外地有錢人進場。

　　就連高盛也發出類似的預測，還公開喊話大家提前布局。

　　市場上很多人其實早有預期，深圳或將全面解除限購，但距離這一天越來越近的時候，又難免有種恍如隔世的感覺。

　　金錢永不眠。

　　在深圳這片熱土之上，從來不缺用腳投票的買家。

　　01

　　繼天鵝湖一期1.32億成交后，2月22日上午，深圳灣太古城北區6套法拍房結束。

　　這些房源都是小區樓王單位，毛坯狀態，共211人報名，最終總價區間在2552萬-2630萬，單價14.6萬-15.2萬/㎡。

　　對比二手房市場價，基本沒有撿漏空間。

　　接下來，深圳法拍市場的焦點，還有半島城邦三期11套開發商爆雷房源，戶型從84㎡-345㎡不等，起拍價大部分比市場價低了一半。

　　這批房源大多都是無遮擋的前排位置，擁有一線海景。

　　將于4月10日拍賣，到時候法拍的情緒一定會抬得很高。

　　新房市場方面，節后很火的北站中洲迎璽，昨天選房結束了。

　　和我預判的差不多，基本都是奔著83平低價去的，據說搖到300多號小戶型全部選完，大戶型基本賣不動。

　　下半身是火焰，上半身是冰山。

　　這也是當前深圳樓市購買力分化的體現。

　　普遍來看，剛需群體錨定價格優勢，改善群體追逐地段＋品質價值，豪宅買家搶占稀缺資源，包括：地段稀缺、產品稀缺、景觀稀缺、配套稀缺、圈層純粹等。

　　說白了，就是從剛需到投資的升級路線。

　　剛需房穩住基本盤，改善房帶動置換鏈，豪宅圈自成小宇宙，共同形成三者閉環的新生態。

　　02

　　在最新公布的70城房價數據中，深圳二手房連續4個月保持上漲的勢頭。

　　有人說，中國樓市里最像股市的城市，莫過于深圳。

　　一旦有點風吹草動，深圳房價就容易蹭蹭蹭上漲。

　　為什么深圳會如此敏感？

　　像這種敏感體質，為什么還在這個節點瘋傳繼續放開限購？

　　從供需關系來看：

　　深圳地少人多，不到2000平方公里，只有北京的1/8，卻擠著近1800萬常住人口。好比一個教室本來只能坐50人，硬塞了100人，座位（房子）自然搶手。

　　疊加經濟發力，過去二十年，深圳房價呈波動性上漲，最貴時均價8萬＋/㎡。

　　從政策端來看：

　　口罩事件那段時間，深圳和上海的房價仍在逆勢上漲，后來被政策重錘，房價回調了30%左右。

　　去年9月底起，上面接連刺激樓市，深圳首付降到15%、利率3.15%、取消部分區域限購、取消限售。

　　效果立竿見影，去年10月深圳新房成交量翻了三四倍，二手房成交量創4年來新高，全國的資金用腳在投票。

　　結果就是，深圳新房去化周期從26個月，大幅下降至9個多月。

　　很多原本心灰意冷的賣房業主，信心一下子反彈，二手房議價空間開始收窄。

　　但回看深圳樓市那一波火熱行情你會發現，外地人在行動上，比很多本地人更迅速、更積極。

　　操盤手對這樣的成績單滿意了嗎？

　　似乎并沒有。

　　一開年，深圳、重慶就相繼喊話繼續推動房地產投資，央行也說要讓物價回升。

　　并有小道消息稱，2025年會有更大動作：深圳可能全面放開限購，上海和北京外環也可能松綁。

　　很明顯，操盤手的意圖是想讓一線城市先漲起來，再帶動其他城市回暖。強化龍頭城市的領頭羊效應。

　　03

　　從市場信心來看，開發商拿地勢頭很猛。

　　2月20日，上海首輪土拍火熱開場。

　　四宗地塊全部高溢價成交，平均溢價率25.5%，短短幾個小時狂攬159.3億，還誕生了兩宗地王。

　　其中一塊地王，被金茂&慶隆聯合以89.6億拿下，溢價率達38.2%，光是樓面價就達到了11.75萬/㎡。

　　從去年下半年到現在，一二線核心城市的土拍市場就出現明顯升溫，不是高溢價成交，就是地王增加。

　　開發商的敏感度絕對要比普通人高。

　　當下，在好城市、好地段高價拿地，已經成為開發商們的共識。

　　現在的深圳市場是什么情況呢？

　　一方面，核心區房價已經呈現上揚態勢，有錢人的信心開始回歸；另一方面，郊區大部分的房子還在降價，回歸居住屬性。

　　2025樓市注定是分化的一年，在深圳核心限購區還沒有松綁之前，盡可能提前布局核心限購區的優質房產。