2025年樓市開局，上海與合肥上演了一場冰火兩重天的“土拍大戲”。上海首場土拍以159.26億元收官，4宗宅地全部溢價成交，平均溢價率超33%，虹口地塊更以11.75萬元/㎡的樓面價刷新全國第三紀錄，外資、民企、央國企同臺競技，市場信心爆棚。

反觀合肥，同期的土地市場略顯平淡。2月21日，5宗地塊僅成交2宗涉宅用地，總金額不足8億元。但廬陽區四里河左岸地塊因疊加城市更新與名校資源，成為房企爭奪焦點，釋放出“小而美”的市場潛力。

這場“雙城記”背后，是政策松綁、外資回流、房企戰略調整的多重博弈，也為2025年樓市走向埋下關鍵伏筆。

合肥樓市航拍

NO.1 |壹

上海土拍：外資巨頭搶灘，民企回歸，樓市“含金量”飆升

外資重倉：新加坡財團“豪賭”上海核心區

本次土拍最大亮點，是新加坡慶隆集團與金茂組成的聯合體，以89.64億元、38.2%溢價率拿下虹口北外灘地塊。慶隆背后是新加坡黃祖耀家族（福布斯富豪榜第七），其2010年便以20億競得普陀長風地塊，此次加碼核心區，凸顯對上海豪宅市場的長期信心。
另一外資星獅集團（新加坡五大開發商之一）聯合金地、國貿，以8.1億元競得松江低密宅地。外資“組團”入局，既是看中上海樓市抗風險能力，也因政策放寬后外資準入限制減少。

民企逆襲：龍湖、金地“補倉”郊區

沉寂兩年的民企重現活力：

龍湖&建華以10.57億元拿下奉賢新城地塊，溢價率16.5%。龍湖此前在奉賢打造的“觀萃”項目創下“日光盤”紀錄，此次繼續深耕，瞄準剛改需求。

金地聯合外資拿下松江地塊，時隔22個月重返上海。其現金流壓力緩解（本周兌付17.6億債務），釋放出民企“安全上岸”信號。

央國企“內卷”：華潤越秀再破浦東地價紀錄

央國企仍是主力軍：

華潤&越秀以50.9億元拿下浦東新楊思地塊，樓面價7.47萬元/㎡，溢價率33.4%。這是二者繼2024年78.9億“地王”后再次加倉，意圖壟斷板塊話語權。

中海、保利等央國企雖未奪地，但參拍率達100%，顯示對核心地塊的志在必得。

市場邏輯：上海土地市場已形成“外資押注核心區+民企深耕郊區+央國企壟斷熱點板塊”的格局。稀缺地塊推動樓面價攀升，未來市區豪宅或突破20萬/㎡，外環外則靠低密產品突圍

NO.2 |貳

合肥土拍：四里河“鍍金”，城市更新成新引擎

冷熱分化：廬陽地塊“未拍先火”

合肥2月21日土拍僅成交2宗涉宅地，總金額6.6億元，但亮點集中在廬陽區LY202501號地塊：

該地塊位于四里河左岸城市更新片區，要求房企按統一規劃開發，疊加45中+南小科學城校區名校資源，起拍價1150萬元/畝。

雖最終由廬陽城投底價摘得，但業內人士預計其將與萬科合作開發，復制此前“萬科森林公園”的成功模式。

城市更新：從“大拆大建”到“精細化運營”

四里河板塊的爆發并非偶然：

2023年，廬陽區啟動四里河左岸、龍王片區更新，保留歷史建筑的同時導入產業與配套，打造“科創新城”。

市場邏輯：合肥土地市場正從“量”轉向“質”。房企更青睞捆綁城市更新、教育資源的“鍍金地塊”，而單純的高總價地塊遇冷。這一趨勢與上海形成呼應——核心資源決定土地價值

NO.3 |叁

樓市展望：政策松綁+品質升級，小陽春可期

政策紅利：從土地到購房的全鏈條放松

上海2024年出臺“一攬子政策”，包括取消房地聯動價、優化限購等，虹口地塊的“天價”正是政策放開的直接結果。

合肥則通過減少代建成本、捆綁名校資源，降低房企拿地門檻，激活市場。

產品升級：低密、科技、改善成關鍵詞

上海松江地塊容積率僅1.2，將打造疊加別墅與合院；虹口地塊要求40%中小戶型，兼顧高端與剛需。

合肥四里河地塊規劃低密住宅，疊加“科學家小鎮”等科創資源，瞄準高凈值人群。

風險預警：聯合拿地背后的隱憂，盡管市場回暖，房企仍保持謹慎：

上海4宗地塊均由聯合體競得，房企通過“小股操盤”分攤資金壓力。

合肥廬陽地塊由城投托底，反映部分區域仍依賴國資“輸血

合肥樓市航拍

NO.4 |肆

2025樓市“開門紅”，但狂歡與分化并存

上海與合肥的土拍，映射出中國樓市的兩極：一線城市靠稀缺性與政策紅利吸引資本，二線城市憑城市更新與資源捆綁突圍。

對購房者而言，核心區資產仍是“硬通貨”，但外環外需警惕供應過剩風險；對房企而言，合作開發與產品創新是生存關鍵。土拍熱度傳導至新房市場只是時間問題，2025年的‘小陽春’或許比往年來得更早。這場開年大戲，既是信心的重啟，也是新一輪競爭的號角。