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下應的次新樓盤桂語里，去年最低曾跌破過18000元/平（成交價），當時有房東問我要不要賣，怕繼續跌，我說這價格已經接近地價了，你房子這么新，總不能白送吧？

我說會不會再跌我不知道，但現在這個價格，如果地價是確定的，那就是跌過頭了。

最近，桂語里成交了2套，單價來到了25000元/平附近，旁邊的云堇臺的成交價也很接近，如相比去年的最低價，已有了不小的反彈。

這只是一個個案，無法代表寧波樓市的全貌，但它并不是一個孤案，老司機隨便查了一下，近期有不少樓盤的成交價都有了反彈。

包括新房和次新房。

我們都得承認，市場是會走過頭的，漲會過頭，跌也一樣。

衡量房價有許多指標，如房價收入比、租金房價比，但這些都是非常理性的參數，事實上大多數交易并不是基于理性，而是沖動。

沒錯，總價數百萬的房子，很多是基于沖動而成交的，這一點很多人都不會承認。

如果市場始終是純理性的，就不會出現狂熱，也不會出現蕭條，走勢就會如石英表一樣準確。但如果時鐘撥回5年前，那時候全城都在瘋狂搖號，誰在乎過房價收入比，或者租金房價比？

所有人都認為搖到就是賺到。

同樣，在去年三季度時，或許更早的時候，有些小區已經跌到了合理區間（老司機曾撰文分析過寧波的房價收入比），但同樣樣沒人在意，大家擔心的是房價還會跌多少？

不少人都說老司機專業，但專業是基于理性的，感性才是人的底色。有專家說，一個人的決策，哪怕是重大決策，感性的因素仍然占比超過90%，你敢信？

正常情況下，基于感性的市場博弈，都是輸多贏小的，但過去20多年來，為什么那么多跟風炒房的人都賺了？

那是時代的紅利，就像雷軍所說，找到了風口，豬也會飛起來。最早找到時代風口的豬，早就飛到九霄云外去了，只是最后那批豬擠到風口時，風停了。

但風還會來，或3年或5年，不過不一定有以前那么強勁，吹不起來那么多豬。

我們再來看看一些有參考性的成交。

石碶的江上，一套大面積單價賣到了4.2萬/平，令人瞠目結舌。這個價格甚至都可以買到鄞州核心板塊的新房了，地段、裝修、配套、品牌都比江上要好得多。

有誰了解這套成交的內情？請在文末留言。在老司機看來，如果不是出于熱愛，是不可能出到如此高價的。

慈城新城的一套次新房，也賣出了近期新高，寧宸院一套大戶型單價來到了2.2萬/平（上疊），刷新這個小區交付以來的記錄。

房價堅挺的小區還有很多，莊市的御湖半島賣到了3.47萬/平，格拉美西還堅挺在3.9萬/平上下，姚江晴雨的大戶型高達4萬/平，映東華府也有3.4萬/平的成交——給不安的前殷房東注入了一劑強心針。

跟老司機近期預測的一樣，最先企穩的是次新房，這是因為次新房的關注度高，房東很多又處于虧損狀態，一旦給出機會，他們立馬就會漲價。

當然，漲價的限制性條件也是有的。板塊內房源不能太多，比如御湖半島的大面積，在莊市同心湖周邊，這樣的次新房源一直都很少，價格因此一直都比較穩定；或是樓盤在板塊內沒有競品，房東掌握了一定的定價權。

同樣，寧波的不少新盤也在漲價，特別是偏中小面積的產品，去年四季度減少了優惠，今年則進一步提高了售價。

原因無他，市區中小面積的新存量少了，但需求卻慢慢在浮現。

這些樓盤，備案價都很高（根據當初的限價來備案的），實際銷售時是有不同折扣，現在折扣減少，其實就是漲價了。

根據國家統計局的數據，1月寧波二手房的成交價環比上漲了3%，周期性的大底正在構筑右側，隨著2月成交復蘇，這個過程可能還會加速。

但結構性的分化仍然會繼續，比如老破小、老破大、安置房、郊區盤、投資客密集的板塊和樓盤，他們的回暖會晚不少，長期跑輸的可能性仍然很大。

相比之下，寧波的熱度和反彈幅度還不是最拔尖的，深圳和上海的成交要熱絡得多，二線城市中，成都、杭州、南京等城市的二手成交也更為活躍。

在中國的城市版圖中，一線和頭部二線城市的樓市已經復蘇，無論土拍、新房還是二手，都已經從交易的最低谷中爬了起來。

下周，寧波的兩塊土地將迎來出讓，這是半年來的第一次，不但能體現開發商的信心，也會對周邊二手房，特別是次新房的價格帶來影響。

這個春天，可能和前兩年不太一樣。

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