今年的廣州樓市，綠城的光芒逐漸變強。

畢竟，有著“杭派精工”稱號的房企，一口氣在廣州上新兩大新盤：

綠城馥香園、綠城玉海棠。

廣州綠城馥香園城市展廳

大家知道，在長三角一帶，綠城的產品一直非常不錯，口碑比較好。

進入廣州核心城區，綠城會帶來哪些驚艷呢？

光耀長三角，地王制造機

有人統計過，長三角最重要的四座城市，上海、杭州、蘇州和南京的地王都有一個共同點：

都是綠城創造的。

更重要的是，綠城的產品呈現、銷售業績都可圈可點。

去年的蘇州，綠城的逸廬一出手就打破蘇州開盤紀錄，玫瑰園一個月內兩次開盤兩次售罄。

綠城逸廬

在豪宅市場沉寂的南京，綠城金陵月華6個月內9次加推，是2024年江蘇省單盤銷售冠軍。

其中上海地王，最引人矚目。

2024年8月7日，綠城摘得上海徐匯區斜土街道的xh128D-07地塊，樓板價是令人咋舌的131045元/㎡。

這塊地，也是全國單價地王。

長三角這幾座城市，對全國市場的意義不言自明。

這些年在廣州，似乎有些水土不服

估計大家怎么也想不到，與其他過江龍一樣，綠城早年來了廣州，似乎有點水土不服。最早追溯到2008年，綠城入穗首次開發項目，便是位于花都的廣州桃花源項目。當時，綠城聲稱“力求打造成廣州低密度高尚住宅社區的典范”。但是，知道這一樓盤的人不多。由于地段因素，導致銷售一直不甚流暢，2014年開盤，直到2021年才售罄。加上項目開發進度較慢，直到2016年才建成交房。中間的跨度，足足超過10年。這個項目的失利，可能也讓綠城心有余悸。直到2019年，綠城重回廣州，選擇落子南沙，陸續打造了柳岸曉風、曉風印月、桂語汀瀾、美的江上沄啟等項目。

柳岸曉風交付實景

既有以招拍掛獲取的項目，亦有收并購的項目。然而，小K通過查閱中指院數據發現，這些樓盤的銷售情況卻參差不齊。項目去化狀態去化周期柳岸曉風2020年清盤約1年曉風印月2021年基本清盤約2年桂語汀瀾尚未清盤超2年美的江上沄啟基本售罄約4年拿地較早的柳岸曉風和曉風印月趕上了好時候，快速清盤，而其他兩個項目的去化周期都超過了兩年，價格也出現了明顯回調。重回廣州以來，綠城的這些項目并未在市場上掀起太大波瀾，除了整體市場環境趨冷之外，還有一個重要原因：備受期待的產品功底，未能發揮出長三角市場的水準
這可能是因為大多數項目都是合作開發，綠城在其中所占的話語權不高。比如美的江上沄啟，由美的和綠城聯合打造，綠城所占權益僅33%。其在廣鋼新城拿下的公園大道項目綠城所占權益僅16.7%，其余股權由保利、越秀、華潤、中海、碧桂園等持有。誠然，房企通過合作開發可以更快地融入本地市場，助推綠城在華南地區的規模擴張。但另一方面，權益過低，對于表內歸母凈利潤會產生一定的影響，產品也缺少綠城自己的特色。如何走出新的路子，是擺在綠城面前的問題。

這次，綠城懂廣州了嗎？

去年的廣州土拍市場上，綠城留下了濃墨重彩的一筆。12月，綠城以24.1億拿下海珠客運站的AH101303地塊，10天后再以5.08億再下一城，拿下番禺中銀大廈南地塊。成為這幾年，廣州少有的“民企之光”。

海珠客運站地塊航拍

今年初，綠城在廣州兩個項目案名已經出來。海珠客運站項目名為綠城馥香園，番禺廣場項目名為綠城玉海棠。
當時，有人非常大膽的預測，綠城的產品估計不會便宜，但同時也有人質疑，這兩個產品系認知度不算高。
畢竟，廣州與杭州、寧波等地的市場特征、產品設計均有較大的不同。從目前掌握的信息來看，綠城確實在廣州的市場上發力了。1、廣州人在意的學鐵商，它都有！

從地圖上看，馥香園家門口就是，地鐵站+客運站+交通樞紐+廣州大道。

項目緊鄰廣佛線和2號線的南洲站，有多近呢？據說未來可以用過地庫直通地鐵！

不僅如此，項目還自帶教育資源！它配建了一所24班的小學，并引入了廣州五中教育集團領辦。

要知道，2024年以后在海珠區拿地并配建學校的項目，包括馥香園就只有兩個。

而“兄弟項目”玉海棠，配套優勢也非常明顯。

番禺廣場TOD旁+地鐵上蓋盤+對口德興小學集團（省一級）東興小學+旁邊有兩大綜合體。

2、廣州市場卷破天的使用率，它做到最新！

綠城馥香園規劃了5棟住宅樓，值得一提的是，項目跳過了“4號樓”的編號。

本老廣表示：綠城確實懂老廣了...

項目首推的是5號樓和6號樓，主推約102-128平三至四房，未來還將加推約85平的小戶型。

重點來了！綠城馥香園作為最新一代產品，其使用率高達125%以上，據說實際使用率更高。

而兄弟項目玉海棠也走同樣路子，覆蓋105平、118平、138平三個面積段，使用率也是超過110%。大家淺看一下105平戶型：3、全南向+32層高規劃，符合廣州人偏好。

當海珠區的新盤動輒40到60層，綠城馥香園卻選擇了一條與眾不同的路——將樓高控制在32層。

不僅如此，綠城馥香園還自帶雙公園配置，這樣的環境設計，無疑為項目加分不少。

至于項目的日照表現，小K也提前建了模型并做了日照模擬，給要選籌的買家看看。

大寒日日照軌跡模擬如下：

再看日照時長模擬：

也就是，東南朝向的日照時長，會比西南朝向多出一個小時以上。

確實哈，綠城在產品上用心了。接下來，就看綠城如何定價？如何在廣州這種競爭激烈的地方打出名堂？繼續拭目以待！想獲得兩個項目的第一手房價資訊，記得加房小哥~