文|凱風

宅基地，越來越重要了。

日前印發的中央一號文件強調“兩個不允許：不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。

第一個“不允許”是一以貫之的政策，延續了數十年之久，每隔幾年都會重點強調一次。

第二個“不允許”則是新提法，針對的是某些地方以所謂的“特殊資格權”、村民決議等，變相給回鄉退休干部分配宅基地的現實。

這意味著，宅基地仍然不允許上市交易，城鎮居民到農村蓋別墅、大公館的口子沒有放開，而退休干部的買地建房、回鄉養老之路也被堵死。

嚴控城市到農村建房子，釋放了什么信號？

01

宅基地，越來越“值錢”了。

“值錢”是相對而言，不是說宅基地能生錢，而是城市戶口含金量越來越低，宅基地兜底價值越來越凸顯。

當前，戶口門檻正在淡化，“零門檻落戶”已成常態，城市戶口早已不是可望而不可即的存在。

當前，我國，只有以北上廣深為代表的個別超大特大城市成為例外。

換言之，城鄉二元時代早已淪為過去式，城市戶口早已不是鄉村可望而不可即的存在，附著于其上的教育、養老、醫療等公共福利，正在均衡化。

與此同時，農村的宅基地則越來越稀缺，相對價值隨之而提升。

前些年，國家層面出臺規定，明確了三大原則：

一戶只能擁有一處宅基地；

進城落戶，不得以放棄宅基地為前提；

城鎮戶口子女，可繼承老家的房子。

一戶一宅，限制了宅基地的擴張空間，而近年來各地對宅基地的審批越來越嚴，其稀缺性就越來越凸顯。

同時，政策解決了后顧之憂：進城落戶或進城入學，不用再強制放棄宅基地，“老家一套房、城里一套房”已成為常態。

根據政策，農民進城落戶可有償放棄宅基地。這里的“有償”是以所謂獎勵來進行的，有地方只有5萬元，有地方是8萬元。

問題來了，為5萬元放棄宅基地，到底值不值？

畢竟，即使子女已是城鎮戶口，。

早在2020年，自然資源部等7部委明確：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

要注意的是，城鎮戶口子女，只能繼承房子及其下的宅基地使用權，不能單獨繼承宅基地。

換言之，房子是前提，一旦成為危房或坍塌，宅基地大概率會被收回。

因此，及時修繕維護老家的房子，不要讓它廢棄了。

當然，不是所有地方的宅基地都有稀缺性。越靠近大城市，尤其是城中村，宅基地的紅利就越高。

02

為何不允許城鎮居民到農村建房子？

在決策話語中，宅基地被視為農民的基礎居住保障，是兜底性的政策安排。

它的重要性，不在于能產生多大經濟價值，而在于提供一條退路。

一旦未來城市就業機會減少，農村的宅基地和承包耕地，仍舊是許多人最后的依托。

就此而言，宅基地、責任田被視為農民的“養老金”，并非沒有道理。

它彌補的是重工業化時代城鄉“剪刀差”背后，農民巨大的犧牲和貢獻。

許多人擔心的是，一旦放開城鎮居民到農村購買宅基地，“圈地運動”就無從避免，土地兼并和壟斷現象將會再次滋生。

事實上，不是所有農村的宅基地都有高經濟價值。

偏遠鄉村的宅基地閑置乃至荒廢的不在少數，所謂“資本下鄉的掠奪性開發”多少有點杞人憂天。

只有城中村或城郊的宅基地，才有上“牌桌”的資格。

早年的大拆遷，后來的城中村大規模改造，再到盛行了數十年之久的小產權熱，都是如此。

相比于所謂的“圈地”，真正的影響在于，一旦宅基地放開交易，城市房價勢必受到沖擊。

城市房價之所以居高不下，就在于土地市場一級壟斷，有關方面可通過限制土地供應，來維持稀缺性，從而抬高價格，獲得更多賣地收入，并將房價維持在高位。

一旦宅基地可以自由交易，哪怕是僅放開“小產權房上市”的口子，城市商品房市場就將迎來源源不斷的天量供給。

供求逆轉之下，價格自然難以維持。這在房價高漲時代或有討論空間，但在“止跌回穩”的關鍵時刻顯然不可能。

要知道，在部分一二線城市，城市里商品房占比不到一半，絕大部分都是“城中村”的自建房，這些房子不允許對外上市交易。

因此，無論是為農民提供兜底保障，還是遏制“圈地”風險，抑或防范對房價的沖擊，城鎮居民到農村買宅基地的口子，短期都不會輕易放開。

03

土地政策，越來越嚴了。

與城市土地不同，農村土地分為宅基地、集體建設用地、耕地。性質不同，政策約束不同，經濟價值也全然不同。

這其中，耕地最為嚴格，“18億畝耕地紅線”之說廣為人知。

這是基于糧食安全的視角而來，在未來的大國博弈中，“安全備份”的思維只會有增無減。

最新發布的，設定了各省份的耕地紅線和永久農田面積，即使超大特大城市也不例外。

根據2035總規，沈陽、合肥耕地保有量超過700萬畝，成都不低于454萬畝，武漢、鄭州也都超過300萬畝，

即使城鎮化率100%的深圳也有3.2萬畝，而以農業為定位、縣域眾多的哈爾濱，則超過3000萬畝。

與之對比，集體建設用地上市則是大勢所趨，有望與城市土地享受“同地同權”的待遇。

早在一二十年前，集體建設用地就已允許用于工業用途，早年的鄉鎮企業，后來的鄉鎮工業園、村級工業園都是基于此而來。

近年來，集體建設用地入市的范圍開始擴容，部分城市已在試點建設保障房、租賃房、商場等，但仍不允許用于開發房地產。

宅基地仍舊限制最嚴，連能否抵押貸款都尚在試點，遑論更大范圍的轉讓交易。

前些年，我國推進了宅基地“三權分置”研究，但目前尚無定論。所謂“三權分置”，指的是所有權、資格權、使用權分開處置。

如果認為宅基地和房子是農民的財產，自然應該賦予一定的財產處置權，即出租、流轉、抵押的權利，但目前政策仍舊懸而未決。

畢竟，隨著城鎮化飛速推進，過去10年來我國已有數億農民進城，大量新生代農民工已經在城市落戶，宅基地閑置不是孤例。

如何盤活閑置的宅基地，賦予農民更大的財產處置權，如何促進城鄉要素雙向流動，顯然不是短期就能解決的。

政策不會輕易變更，務必守好自己的一畝地，守好越來越稀缺的宅基地。

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來源 | 國民經略

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