道華房產(chǎn)律師團(tuán)

房產(chǎn)糾紛（訴訟/仲裁）實(shí)戰(zhàn)專家

十五年專注大宗疑難房產(chǎn)法律服務(wù)

專打深圳重大疑難小產(chǎn)權(quán)房糾紛（訴訟/仲裁）官司，[道華房產(chǎn)律師]真實(shí)成功案例，鄒俊岳律師等為：小產(chǎn)權(quán)房（綠本房糾紛、豬肝棕本房糾紛、農(nóng)民房糾紛、歷史遺留違法建筑糾紛、違法建筑糾紛、廠房糾紛、私宅糾紛律師、自建房糾紛、集資房糾紛、福利房糾紛、安居房糾紛、軍產(chǎn)房糾紛、違法搭建糾紛、宅基地糾紛、統(tǒng)建樓糾紛律師、回遷指標(biāo)房糾紛等）相關(guān)的買賣合同案件、拆遷安置補(bǔ)償、確權(quán)、贈與、分家析產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承、遺囑公證案件、侵權(quán)維權(quán)律師、違約、執(zhí)行、租賃等爭議案件提供專業(yè)律師解決方案，為小產(chǎn)權(quán)房糾紛原業(yè)主、權(quán)利人、買方、賣方、合作建房、繼承人等提供一站式律師法律咨詢｜訴訟｜仲裁｜執(zhí)行｜等服務(wù)，十大｜十強(qiáng)｜十佳｜知名｜頂級｜專業(yè)｜專打小產(chǎn)權(quán)糾紛律師事務(wù)所。深圳律師 廣州律師 東莞律師 惠州律師 珠海律師 中山律師 佛山律師 廣東律師 上海律師 福田律師 南山律師 武漢律師 長沙律師 昆明律師 汕頭律師 福建律師 南京律師 重慶律師

導(dǎo)語：2020年9月劉某與何某簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定購買何某位于深圳市西鄉(xiāng)街道房屋的其中一層，合同價(jià)款為340萬元。合同簽訂完畢后，劉某于2020年10月支付完畢全部購房款，已經(jīng)履行完畢全部的支付義務(wù)。但案涉房屋并沒有產(chǎn)權(quán)證明，無法辦理變更登記，屬于深圳的小產(chǎn)權(quán)房。劉某在支付完畢全部購房款后，與何某另行簽訂了案涉房屋的租賃合同，實(shí)際目前房屋是由何某實(shí)際占有使用，并向劉某支付租金。劉某依然擔(dān)心房產(chǎn)無法辦理變更登記的問題，希望可以退房退款，在與多家律所商討后，最終選擇道華房產(chǎn)律師團(tuán)來全權(quán)代理本房屋買賣糾紛，希望可以得到應(yīng)有的保障。而在當(dāng)今房地產(chǎn)市場緊張的大環(huán)境背景下，道華房產(chǎn)郭曉陽律師不負(fù)劉某所托，成功助力購房者實(shí)現(xiàn)訴訟請求！

一、法院判決書

二、案情簡介

2020年9月，委托人與何某簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定購買何某位于深圳市西鄉(xiāng)街道房屋的其中一層，建筑面積為1XX平方米，合同價(jià)款為3XXXXXX元，其中首期購房款3XXXXX元。合同簽訂完畢后，委托人于2020年10月支付完畢全部購房款，已經(jīng)履行完畢全部的支付義務(wù)。

合同沒有約定何時(shí)交付房屋，但實(shí)際委托人支付全部購房款后，何某即將房屋交付給委托人。委托人在支付完畢全部購房款后，與何某另行簽訂了案涉房屋的租賃合同，實(shí)際目前房屋是由何某實(shí)際占有使用，并向委托人支付租金。

案涉房屋沒有產(chǎn)權(quán)證明，無法辦理變更登記，案涉合同涉及的房產(chǎn)存在權(quán)屬證明缺失且未辦理合法報(bào)建手續(xù)的問題。

三、案件難點(diǎn)

1、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否有效？

2、若《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效，賣方是否應(yīng)向買方返還購房款340萬元及利息？

四、道華觀點(diǎn)

1、案涉合同《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效。

因涉案房屋未取得房產(chǎn)證或建筑工程規(guī)劃許可證，屬于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，因此，案涉《房屋轉(zhuǎn)讓合同》涉及的房產(chǎn)存在權(quán)屬證明缺失且未辦理合法報(bào)建手續(xù)的問題，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效。

2、賣方應(yīng)向買方返還購房款340萬元及利息。

根據(jù)民法典規(guī)定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；由于買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效，因此，賣方應(yīng)當(dāng)返還基于該合同從買方處獲得的購房款340萬元及支付對應(yīng)的利息。

五、案件結(jié)果

經(jīng)道華律師庭審舉證質(zhì)證，法院判決房屋買賣合同無效，并要求賣方退還購房的相應(yīng)款項(xiàng)及支付利息。

六、道華評析

在當(dāng)下房地產(chǎn)市場中，小產(chǎn)權(quán)房交易一直是個(gè)備受爭議且暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，由于這類房屋產(chǎn)權(quán)自身無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的特殊性，圍繞小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同常常會出現(xiàn)無效的情況，而合同無效后，賣方返還購房款便成為核心問題。

根據(jù)道華房產(chǎn)律師在接觸眾多房產(chǎn)糾紛案件后，認(rèn)為結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況和政策形勢，人民法院判決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的情況并不少見，而基于合同無效的情況，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，即賣方應(yīng)將收取的購房款全額返還給買方。

因此，道華房產(chǎn)律師也提醒廣大購房者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，尤其是小產(chǎn)權(quán)房交易，務(wù)必要謹(jǐn)慎行事。要充分了解房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、交易風(fēng)險(xiǎn)等信息。在簽訂購房合同前，仔細(xì)審查合同條款，明確雙方權(quán)利義務(wù)。若對合同內(nèi)容存有疑問，也可以尋求專業(yè)房產(chǎn)律師的幫助。一旦發(fā)生糾紛，要保持冷靜，積極溝通，若協(xié)商無果，應(yīng)及時(shí)尋求法律途徑解決，以保障自身合法權(quán)益。

七、相關(guān)法律索引

《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條?違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

道華房產(chǎn)律師團(tuán)--房產(chǎn)與小產(chǎn)權(quán)糾紛（訴訟/仲裁）實(shí)戰(zhàn)專家，十五年深耕深圳房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房法律服務(wù)領(lǐng)域，深圳本土專業(yè)品牌，成功代理超1000宗房產(chǎn)與小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，涵蓋：商品房、二手房、土地、小產(chǎn)權(quán)房（綠本房、農(nóng)民房、統(tǒng)建樓、歷史遺留等）相關(guān)的買賣違約糾紛、房屋確權(quán)、遺產(chǎn)繼承、分家析產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償?shù)龋?strong>熟悉深圳政策法規(guī)，對案件結(jié)果精準(zhǔn)把控，勝訴率高，贏得客戶一致好評。

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