申城新年的首場土拍在市場期待中拉開序幕。

“提質(zhì)縮量”是這場土拍的主旋律，雖然只有四幅地塊，但市區(qū)占了一半，無論是瑞虹新城地塊還是浦東新楊思地塊都絕對優(yōu)質(zhì)，在相關部門拿出足夠誠意后，市場也好奇開發(fā)商們會回以怎樣的熱情以及稀缺地塊能否再次引爆？

01

新地王誕生

四幅地被分為兩場出讓，均為市區(qū)+新城的搭配。

上午10點，虹口瑞虹新城地塊率先點燃市場熱情。

作為本批次土拍中樓板價最高的一幅，該地塊位于虹口區(qū)四平路，位置優(yōu)越，配套成熟，地處瑞虹新城，緊挨郵電新村地鐵站，周邊擁有太陽宮、月亮灣等商業(yè)體，是內(nèi)環(huán)認可度高的界面新、宜居的品質(zhì)社區(qū)。更重要的是，瑞虹新城板塊已許久未有新盤上市，2022年瑞虹瑧庭上市，作為瑞虹新城的收官之作，609套均價12萬元/㎡的房源吸引了超過1900組客戶認購。鏈家網(wǎng)顯示，板塊當前141套房源在售，均價12.75萬/㎡。

瑞虹九期（孫婉秋攝）

此次出讓地塊介于招商云璽和瑞虹瑧庭之間，被市場戲稱為瑞虹11期項目，地塊容積率3.95，起拍價64.86億元，對應樓板價8.5萬元/㎡。吸引了5組開發(fā)商，包括中海、招商綠城聯(lián)合體、保利發(fā)展、華潤越秀聯(lián)合體以及金茂慶隆聯(lián)合體，市場呼聲最高的瑞安并未現(xiàn)身。

最終經(jīng)過184輪鏖戰(zhàn)，金茂和慶隆聯(lián)合體以89.6435億元勝出，溢價率38.2%，樓面價達到11.75萬元/㎡，這也是今年全國范圍最高的成交樓板價。據(jù)測算，項目可售樓板價在12.5萬元/㎡左右，市場預測未來售價或達16萬+。

上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會專家、同測房地產(chǎn)評估咨詢有限公司總估價師龍昆在接受《國際金融報》記者采訪時表示，地塊起拍價基于過往歷史市場價，溢價率代表開發(fā)商對未來的預期，其直言“如果項目要保證利潤空間，單價可能要奔向17萬”。

高溢價也對開發(fā)商的品牌號召力和產(chǎn)品力提出了考驗，業(yè)內(nèi)普遍認為該地塊會引入金茂府系產(chǎn)品。

瑞虹天地太陽宮（左宇攝）

02

金地回歸

虹口之外，浦東新楊思地塊也提前鎖定看點。

去年11月，華潤攜手越秀以40.37%的高溢價率斬獲新楊思地塊刷新中環(huán)格局后，此次相鄰地塊入市，華潤越秀也再度參戰(zhàn)。

不止它們，看中了新楊思地塊的還有中海、建發(fā)、保利、浦發(fā)、招商5家，最終經(jīng)過76輪報價，華潤越秀聯(lián)合體笑到了最后，以50.9億元價格斬獲，樓面價74695元/㎡，甚至超過了去年拿下地塊的單價。時隔3個月，華潤和越秀再度聯(lián)手深耕新楊思。

相較于華潤和越秀的高頻出手，松江地塊則迎來了金地的久別回歸。其和國貿(mào)、星獅組成的聯(lián)合體以8.15億元的價格力壓建發(fā)，拿下了松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊，樓板價26216元/㎡，溢價率13.98%。

記者了解到，此次產(chǎn)品方案由金地負責，項目規(guī)劃為低密墅區(qū)，以大面寬疊加為主，附加部分合院產(chǎn)品。拿地后三家將共同出資，具體項目開發(fā)由金地和國貿(mào)負責。

這也是金地時隔1年10個月后再次在上海公開市場拿地，其上一次出手還要追溯到2023年4月份，彼時金地一天連中兩元嘉定地塊。在市場看來此次出手也意味著金地度過償債高峰期后，重新啟動投資擴張。

奉賢地塊則被龍湖和建華聯(lián)合體以10.57億元競得，溢價率16.54%，成交樓面價20473元/㎡，略高于去年貝殼在同區(qū)域的拿地價格。此次出讓地塊位于奉賢新城的核心地段，距5號線奉賢新城站約300米。作為南橋的核心地段，周邊配套成熟，有龍湖天街，百聯(lián)南橋購物中心等。

對于奉賢市場，龍湖頗為熟悉，其近年來多次落子該區(qū)域，業(yè)績表現(xiàn)不俗。

2020年龍湖首進奉賢新城，開發(fā)了龍湖天曜項目，該項目首開即清盤，打破了奉賢新城2020年的單盤首開套數(shù)和金額成交紀錄。首戰(zhàn)告捷后，龍湖不僅打造了雙天街，還相繼推出了龍湖·觀萃、龍湖天耀、龍湖春江天璽、天樾等項目，其中去年上市的觀萃拿地7月三度開盤接近清盤，刷新了上海五個新城的銷售速度。

至此，上海今年首場土拍告捷，四宗地塊全部溢價出讓，總計成交159.26億元。