我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

你好，我們現在住在3樓，我老婆覺得采光有點差，想買一套本小區或者周邊小區的房子置換一下，你覺得可行不?其實自住也還可以接受的，就是采光沒那么好。置換的話，還是套三戶型吧，總價差不多和這套房一樣，不想貸款太多。

房段子解答

單純因為采光的問題，就要換一套房？別別別，別平級換房。

春暖花開，有些人看著躁動的市場蠢蠢欲動，打算置換買房，本來邏輯是沒問題的，但很多時候都死于瞎折騰。

自住一套200萬的剛改房，打算換的房子總價預算是220萬，原因要么是不想過大杠桿，要么是換個更具有保值性的環境，更有甚者就在同小區換同戶型。

平級換房，你以為能換個什么更好的保值品？現在二手房價都是多年磨合下來的平穩狀態，洼地早就填平，折騰一圈，算上置換成本，虧損概率大于80%。

對年輕且有能力有財力的人而言，置換應該是向上“躍階”的。不能總盯著當前還是單身，所以只考慮套二自住，不從長遠角度出發直奔套三。

踮踮腳努努力能上車的置換升級，可以讓你不在房產上操心很多年，從而一門心思專注事業感情生活。

相反，中老年人面臨孩子畢業，異地安家，那么可以向下置換，從大套四換為小套三甚至大套二，滿足夫妻平時的養老舒適性即可，主打的就是實用性。

所以置換的話，要么向上兼容，要么向下兼容，而不建議平級置換。

如果一定要平級置換，那么則一定是有較大的側重變化，比如之前偏自住，現在偏通勤，或者偏學區，或者偏地段...

會員提問

我打算置換，房子在華陽挨著大源的，97平次新，有人出價210萬。賣了換個套四的板樓，預算400萬內吧，小孩3歲，想布局下兼顧教育改善和上班的問題（天府三街和中和上班），最近看了新川的幾個樓盤，蜀道、金泰和新川華府啥的，但是覺得總價高，學校沒信心。大源學校好，但是又只能上老產品。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

分析一下基本面，按照80-120萬首付的話，大概是能做到2-3成首付的，其余的基本都是帶看，比如120杠430萬的話，貸款310萬，月供1.3左右，減去公積金抵扣7k的話，基本上月供就是6k，考慮到你在國企很穩定的工作和收入，所以整體來看壓力不大，是可以執行上車的買法。

再說**的賣法，地段優勢還是明顯的，不論是地鐵還是通勤，可以說是比較有性價比的一個樓盤了，但本身定位剛需，加上天新A學區與大源的差異，融入了華陽的身份，所以定位不會太高，目前行情來說，大概就是2萬出頭的樣子（考慮到沒滿2年），我對這個樓盤房價的判斷是，短期不會有很大的漲幅，反而持續陰跌的概率更大。假設等待長期的價格復蘇，很可能錯過其他更改善的買法，你要明白你的核心邏輯是置換，不是套現。

這里穿插兩條，用以回答你是否現在置換劃算？略。

也就是說，長期來看，價格不會有明顯漲幅，短期來說，還是建議積極出手，在出手的大前提下，適當談談價格。比如你這房子本身的樓層，朝向，采光視野都是不錯的，內部的戶型、裝修也是比較好的，所以對標210萬的話，是符合實際行情價值的，買家不虧。此前五六月，也有好幾套同戶型的成交在214-226萬之間嘛，這些都是可以讓買家好好評估對比的真實行情。

也就是說，你們好好談判，適當把價格提升起來，但也要誠心出手，假設買家確實給的價格很低，比如200出頭，此時又有頻繁的帶看和準客戶，那么就把價格提升到210+，但假設長期都沒有帶看和意向客戶，那就要準備好割肉離場了。205的價格也可以賣，但你稍微吃虧一點，自己權衡利弊吧。

然后說回來怎么買的問題，預算能來到400萬，二手房已經不能滿足預期了，尤其是看過新房的板式T2，南北通透，好戶型高得房率的時候，確實對你們而言，再去買雞肋的二手房，就顯得非常窩心。

天府三街和中和的工作，最居中的買法就是新川，前幾天也刷屏了新川的宣傳，高新區是要重點打造的，從土地儲備來說，也只有新川和大源西（太貴不說）了。新川6號線北上中和很成熟，未來還有22號線的規劃直達天府三街（期間沒有開通的話，你們騎車開車公交車到三街都還是比較近，畢竟直線距離確實短）。

新川現在交通、商業（萬象天地，人口入住率提升上來后會快速兌現）、學區都在發展中。尤其注意的是，學區有bug，但問題不大，你們孩子才3歲，讀小學的時候是27年，學位多，讀一所好點的學校沒問題的，至于初中高中，到時候經過生源的提純，就更蒸蒸日上了，比肩對標大源的趨勢很明顯。

再說下具體的樓盤，新川華府目前還有少量的139戶型，板式T2，總價優惠下來是符合你400內預期的，但是沒有入戶花園是不是不喜歡這一點？

金泰和序的戶型和價格其實還可以的，但就是三葉草的高層格局，和當前主流的板式T2改善相比，有些不合群，是遜色一等的產品。

蜀道寬境從戶型梯戶比設計等角度來說，倒滿足綜合預設，不過存在昨晚我說的2個問題，一是它價格并沒有降到位，可以耐心等待，我覺得單價下3的概率是很大的，你去房產透明網查一查就知道，其實有很多很多房源都還沒備案（沒賣出去的意思），所以我建議要不要再賭一把，整體的價格在下半年下探到400左右的概率很大（此時也給了你賣房的寬裕時間）。二是過于靠近板塊南側，和萬安無縫銜接，周邊的板塊呈現是相對荒蕪的，未來周期長，加上二手房次新房人才房扎堆，行情好還OK，行情差的時候就是各種內卷了。

新川的大方向是沒錯的，其余的買房，我建議也看看陸肖TOD以及興唐新川雅境。

不知道你去看過了解過沒有，這兩個盤是不輸蜀道寬境的買法。

陸肖TOD麓鳴九天的優勢在于地鐵TOD換乘（和22號線）、萬象天地門口，準現房標簽，低廉的單價總價（350萬起）以及學區預期（傳石室要進來設中小學）。但缺點在于戶型產品設計不算非常卷，類似于金泰和序的定位哈。

新川雅境地理位置其實很好，真正的新川核心區，周邊的土拍都是板塊的價值高地，當初開發商抽簽拿下，運氣很好，但是開發商品牌力不足，很多人擔心交付水準，不過說實話，開發商實力很強，賣到現房都沒壓力，相比于很多維權的品牌開發商，反而我覺得它的交付品質會是一匹黑馬，目前內部做了很多升級提升，比隔壁招商的格局都更好。

現在唯一卡著它的是，一方面大家對開發商品牌的認可還不夠（所以做了很多升級，等待現房發售），另一方面是價格還沒有大的優惠（比較自信產品），基本上和蜀道寬境的報價差不多，但我覺得還是有差別的，一是地段上新川雅境更好，二是最終呈現的品質和口碑新川雅境會是黑馬，三是大家都有降價的預期。

總而言之，要嚴控總價的話，陸肖這類可以考慮下；要尋求品質的話，新川雅境其實不錯，要性價比的話，全都要等一等（除非尾盤的陸肖，目前已經是特惠階段）。

請問，大家都說錦宸院很好，但是好在哪里呢？能否簡單說下他的優勢。

房段子解答

錦江三圣鄉豪宅錦宸院，盛大開放，開盤在即！

成都有錢人看過來，不管買不買，都建議先去看看錦江駙馬的錦宸院，提升對豪宅的認知，未來就再難被忽悠了。

作為三圣鄉當紅炸子雞，錦宸院前幾天已經開放售樓部、樣板間了，大家應該也刷到了很多圖文視頻。

我只說幾點——

??1、豪宅的細節感，用蒼白的文字無法描述，建議實地感受。最美的相機是眼睛，親自去一趟，就知道成都最新最豪的產品，已經迭代到什么程度了？

??2、整體的風格是很獨特的，用大量的石材+玻璃+鋁板，藝術的堆砌，精致的會所，細節的打磨，深深俘獲了老貴的心。

全維度的示范區看完耗時約2h，包括75m大門、4000㎡會所、1800㎡架空層以及5大樣板間的實景示范區，室內外雙泳池、私宴廳配備備餐區與獨立廚房、SPA 空間配置淋浴間和汗蒸房、首創地下中央車站....賣點太多了，建議大家重點看材料應用、審美、施工細節。

??3、戶型就不多說了，得房率最高能達到110%；裝標和用材都很高端，而且還主打稀缺的10-11F洋房大平層+全明采光疊拼，整體業態放在豪宅里，也是很稀缺的。

??4、以文末視頻的195平洋房為例，得房率來到110%，套四三衛還帶2個空中花園，總價門檻約800個...在座是不是都碰得到？

??5、配套方面有三圣鄉商業，13號線地鐵、華西醫院、海量的生態公園以及七中育才駙馬校區、成師附小駙馬分校。

??6、錦宸院預計2月底取證，隨即選房，還沒去過的有興趣的可以先找房段子，爭取到了折上折福利。