深圳，是全國樓市每一輪漲跌的領頭羊，基本上領先其他一二線城市三個月、半年到一年不等。

　　為了給全國一二線城市的讀者朋友提供及時的信息，我們最近在深圳到處踩盤，把最前線的動態(tài)告訴大家，給你們做參考。

　　我們走訪了福田南山寶安龍華龍崗的重點區(qū)域，發(fā)現(xiàn)春節(jié)后深圳市場的行情表現(xiàn)十分活躍，相比去年9月底政策出臺之前，明顯帶看多了，成交多了，二手房也開始漲價了。

　　很多人并不知道這意味著什么，過去幾年調(diào)整以來，每一次的救市最多起效一兩個月就熄火了，但這次真的不一樣了，樓市已經(jīng)連續(xù)5個月回暖，說明是真的已經(jīng)見底企穩(wěn)了。

　　2024年筑底，2025年企穩(wěn)，2026年復蘇，這是我去年在桃寶會員群做出的判斷，現(xiàn)在依舊維持這個判斷。

　　當然不管我怎么說，狼來了喊了太多次，可能很多人還是不太相信這次是真的，去年我只能告訴大家，樓市在底部區(qū)間，有可能會再跌一點，但今年我非常有信心的告訴你，很多城市已經(jīng)跌無可跌，甚至價格會提前小幅反彈。

　　接下來看一下深圳行情。

　　南山

　　南山是深圳最強的區(qū)，我去了三個有代表性的板塊，前海、后海、科技園。

　　去前海踩盤，中介給我說的最多的一句話就是能在前海買房的，都是市場敏銳度比較高的，也是心態(tài)比較堅挺的。

　　這是一路跟我鋪墊前海業(yè)主不接受大刀砍。

　　踩前海我?guī)缀豕淞藚^(qū)域內(nèi)所有熱門小區(qū)，也碰到一些在看房的，帶看的中介還換了一波，因為是周末時間，他們的客戶都是一起來的，沒時間帶。

　　前海的房子，中介說掛牌價普遍漲了30-40萬。

　　現(xiàn)在很多業(yè)主也不急著賣，議價空間也不大。

　　我們看的一套前海時代一期的小戶型，49平的2房，去年9月新政前這個戶型的成交價430萬，新政后有人出價到450萬，業(yè)主沒賣，房子也給租出去了，現(xiàn)在底價480萬，邊租邊賣的狀態(tài)。

　　目前中介主推這套房，因為這套差不多是小區(qū)小戶型里面最筍的，其他同戶型的房源報價在550-570之間。

　　但從業(yè)主邊租邊賣的操作來看，預估是得房子達到心理預期價才能賣，而其他的房子也是等到這套房賣出去了才有機會。

　　包括其他幾個樓盤也是，像綠海名都、中海陽光玫瑰園，中介都跟我們強調(diào)談價空間不大。

　　綠海名都一套74平的房，去年5月同戶型賣500萬，現(xiàn)在報價540萬，談價空間也就在20萬左右，而且這是理想狀態(tài)。

　　中海陽光玫瑰園一套報價650萬的69㎡2房，去年6月賣618萬，我問中介這套房能按這個價格談不，中介表示能談下來的空間很小。

　　說實在的，現(xiàn)在成交價買賣雙方都看得到，業(yè)主希望自己的房子比上一次成交價高很正常，畢竟市場在慢慢好轉，不著急賣的人肯定不會在價格上做太大妥協(xié)。

　　大多數(shù)的不妥協(xié)，以及去年一批急賣的和性價比高的房子已經(jīng)出清了，所以前海的房價漲了很正常。

　　不僅僅是前海，科技園、后海也差不多。

　　科技園的華潤城，中介說現(xiàn)在整體房價比較穩(wěn)，和年前10-12月比的話，是差不多的，但是和去年9月之前比，房價是漲了。說是當時政策之后，小區(qū)就漲了一波，漲價幅度大概一兩百萬。

　　比如華潤城一期80多平的房，現(xiàn)在普遍報價1400萬，最筍的一套報價1300萬，去年7、8月的成交1100-1200萬。目前最筍的這套中介都在推，說是也有一些意向客戶在跟業(yè)主聊細節(jié)，預估很快就會被賣掉。

　　后海中介倒是沒明著說漲價了，只是說之前價格低的都賣掉了，現(xiàn)在留下來的都是價格不好談的。

　　像海德的學位房漾日灣畔去年3月份70平的2房掛價1000萬，成交1000萬，現(xiàn)在小區(qū)同戶型房源掛價1200萬，而且價格還不怎么好談。

　　福田百花

　　百花是福田區(qū)最具代表性的老破舊學區(qū)房片區(qū)，2020價格漲的十分離譜，得到的反饋和其實前海相差不大，區(qū)域掛牌價漲了，而且談價空間很小。

　　比如區(qū)域內(nèi)的長城花園，24年5月份的時候，91平的3房報價大概750萬（成交690萬），現(xiàn)在同戶型普遍報到820-830萬，高的報價860萬，低的報價也有720萬。

　　從貝殼的成交價也很容易看出來變化，長城花園83平米的同戶型2房，2024年7月是619萬，救市后10月就漲到了656萬，12月漲到689萬，幾個月的時間，漲了70萬，現(xiàn)在報價最低的在700萬。

　　這一套目前是中介首推的一套，雖然報價相對較低，但實際談價空間很小，據(jù)中介的反饋，談價空間只有10-20萬，想談20萬下來都很難。

　　國城花園也是一樣，24年10月的時候，102平3房報價1170萬（下圖成交1150萬），現(xiàn)在同戶型普遍報到1200-1300萬，報的高的還有1500萬的。

　　中介說這在區(qū)域內(nèi)是正?，F(xiàn)象，相比于去年政策前，區(qū)域內(nèi)房源掛牌價普遍漲了10個點。

　　福田的豪宅學位片區(qū)香蜜湖漲的就更多一點，大概十幾二十個點。

　　不過香蜜湖漲得多，議價空間也大一點，房子如果是2600、2700的報價，大概有200-300萬的談價空間。主要是今年會有幾個新的豪宅樓盤出來，二手房就沒有什么優(yōu)勢了。

　　現(xiàn)在屬于小陽春季節(jié)，每年小陽春都是學區(qū)房的旺季，所以這一輪市場咨詢量比較大的也是學區(qū)房，因為下半年上學的那一批要在4月中完成報名。

　　像百花這種，可能布局要更早一些，有人算過，想在福田上好的小學，至少需要提前4.2年買學區(qū)房最穩(wěn)妥。

　　寶安寶中、碧海

　　寶安區(qū)唯一限購的龍頭板塊就是寶中和碧海的房子，我去年底就開始關注了，現(xiàn)在普遍都比年前要貴了，而且很多便宜的已經(jīng)賣掉了，沒什么筍盤了，價格也談不到太多，業(yè)主的心態(tài)很高。

　　去年到現(xiàn)在，真的是一路看漲。

　　去年我關注的時候，碧海泰華陽光海4樓102平的賣668萬，之后是720萬，再之后是750萬，現(xiàn)在最便宜的也是780萬，這套房的報價是880萬，報的很高。780萬是底價，不可能再低了，因為業(yè)主還欠著780萬的欠款。

　　寶中的麗晶國際年前90來平的720萬左右就可以賣，6月份700萬左右就可以賣，現(xiàn)在買不到了，同戶型的房源報價已經(jīng)到750-760了。

　　西城上筑101平最便宜的時候成交價是830-850萬，現(xiàn)在也買不到了，普遍報價900-1000萬。

　　現(xiàn)在只要你是小區(qū)里最低的一套報價，很快就能成交，成交周期明顯縮短。

　　像我這個月看的一套御景灣的109平的房，報價780萬，很快730萬就賣出去了，這個戶型其他房源的報價大概800萬，真的是稍微猶豫一點，就買不到。

　　寶安其他區(qū)域像航城那邊的領航城我年前也關注了，當時看了一套戶型、格局、采光、裝修都很不錯的3房，業(yè)主要價435萬，但當時小區(qū)同戶型成交大概在400萬左右。

　　業(yè)主一直不愿意降價，估計是覺得自己的房在小區(qū)在賣房源里面還是有優(yōu)勢的，等年后我再一問，這套房已經(jīng)撤盤不賣了。

　　龍崗坂田和龍華紅山區(qū)域，我也都看了一圈，深高北帶好學區(qū)的房子，基本上現(xiàn)在水榭春天匯龍灣三房的價格都要比去年10月之前高30-50萬。

　　坂田是華為總部區(qū)域，很多業(yè)主都是華為員工，不差錢，也不急著賣，像萬科城雖然漲的不多，但都比去年的價格要高一點。

　　所以現(xiàn)在的市場，如果你真的去轉一圈，你就會覺得那真是不一樣了，找筍房沒那么容易了。

　　戶型合適、小區(qū)合適、位置合適，你把這些硬性條件一列，會發(fā)現(xiàn)房源的價格普遍都很高，超過你預算都有可能，而且你再想大刀闊斧的找業(yè)主砍價，業(yè)主是不可能賣的，畢竟三四年周期都扛過來了，現(xiàn)在底部已經(jīng)過了，隨便晚半年就能多賣5到10個點。

　　綜合看起來，上面幾個區(qū)域的市場，一個共同特點，就是相比于去年政策前，二手房議價空間小了，掛牌價都漲了。

　　當然也不是說深圳房子都漲了，因為我踩的基本都是各個區(qū)有代表性的板塊，房價最先回暖的都是好板塊，有些邊緣地帶的房價還是沒漲的。

　　這說明現(xiàn)在在深圳買房，如果你想在好一點的板塊，要買到去年政策之前的價格，是不可能了，市場的底部真的已經(jīng)過去了。

　　我對比了一下去年10月25日和今年2月25日深圳貝殼二手房地圖發(fā)現(xiàn)，南山區(qū)的掛牌價平均上漲了2000元，福田區(qū)上漲了一千元。

　　CRIC公布了各城市近5年樓市的成交情況，深圳1月二手房成交價環(huán)比上月持平，成交量較節(jié)前有所回落，但同比仍然增長31.5%。

　　量在價先，很明顯現(xiàn)在的成交量回升已經(jīng)不是曇花一現(xiàn)了，如果算上即將出爐的2月份的成交數(shù)據(jù)，月成交量已經(jīng)快回到了2020年的水平，而價格也有穩(wěn)步回升的態(tài)勢，足以證明市場最慘的時候已經(jīng)過去了。

　　價格現(xiàn)在雖然漲的不多，但卻是穩(wěn)步回升。

　　樓市大跌了三四年，高杠桿扛不住的業(yè)主過去幾年已經(jīng)慢慢出清了，現(xiàn)在剩下來的很多都是不急著賣的，而且已經(jīng)看到了好轉的勢頭，自然不會在價格上做太大讓步，所以未來樓市整體價格上漲是肯定的。

　　所以為什么最近有那么多的二手房業(yè)主撤盤不賣了？就是覺得市場馬上要好起來了。

　　現(xiàn)在深圳的買家，已經(jīng)開始接受房東小幅漲價了，如果是去年10月之前，別說漲價，你價格不比掛牌價低10個點以上都沒人看。

　　當然，市場好起來，并不是說房價會馬上大幅上漲，我始終認為這一輪復蘇會是一個更加持久的慢牛行情，慢慢磨底，買賣雙方慢慢博弈著向上漲。

　　這一次周期跟以往任何一輪周期都不一樣，這次房地產(chǎn)大病了一場，身體恢復的也會慢一些，未來樓市會跟隨著經(jīng)濟的復蘇而上升。

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)復蘇的苗頭，看著一項項科技接連突破，也給國人重新帶來了信心。這也是外資為什么這幾個月持續(xù)買入中國資產(chǎn)的原因，美國資產(chǎn)泡沫高估，印度熄火了，環(huán)顧全球，資產(chǎn)處于低估值，而且未來最有升值潛力的只有中國了。

　　我還初步統(tǒng)計了一下，截止2024年，中國有超過30個一二線城市的人均GDP已經(jīng)超過2萬美元，這是邁入發(fā)達國家的一個標準，所以我認為一二線城市的經(jīng)濟轉型其實已經(jīng)差不多率先成功了。這些城市總人口達到兩億八千多，僅次于美國，絕對人數(shù)足夠多，所以壓根不用擔心中國的購買力不足。

　　馬上3月召開的兩會，還會有更多刺激政策出臺。

　　大家的預期是慢慢變化的，信心也是慢慢回來的，現(xiàn)在這些已經(jīng)在慢慢發(fā)生了。

　　所以對于想在深圳買房的人，我還是給大家一點真誠的建議，真的不需要再等了，再等就是加價買房，去年比今年便宜，今年比明年便宜，到時候再后悔也來不及了。