在香港樓市中，土瓜灣曾長期是“低調務實”的代名詞——沒有海景豪宅的光環，卻有全港最銷魂的牛腩粉；缺乏明星樓盤的炒作，卻藏著許多隱形福利。

作為一名曾在此區生活五年的地產研究者，所長親歷了屯馬線開通前后的巨變：從“九龍邊緣”到“剛需樞紐”，土瓜灣正以35.6%的五年房價漲幅悄然逆襲。

本文將用數據+實勘，帶你穿透表象，看清這片老區的真實價值。

圖：Expedia

區域概況

評星：★★★★

從地理位置來看，土瓜灣位于九龍半島中部，北接啟德發展區，南臨紅磡商貿帶，是香港典型的老舊工業區轉型樣本。

整片區家庭住戶占比62%，中產家庭集中，催生穩定居住需求。區內現存42幢50年以上舊樓（占總量35%），2021年市建局主導的“土瓜灣重建項目”啟動，涉及8個地塊，未來十年這里將新增約3,000個住宅單位。

作為九龍老城區之一，土瓜灣的房價邏輯=交通升級（屯馬線）+校網剛需（34校網）+重建預期，且隨著啟德發展區商業配套2025年全面落地，與其僅有兩站之隔的土瓜灣，預計帶動區內房價。

圖：香港01

交通網絡

評星：★★★★

1. 地鐵：

屯馬線土瓜灣站（2021年通車）實現6分鐘直達尖沙咀、20分鐘抵中環，以及未來沙中線全面貫通，必將成為港九的“十字軸心”。

2. 巴士：

4條過海線路覆蓋港島全域，101/111/116線高峰時段發車間隔≤5分鐘。

隱藏彩蛋

屯馬線開通后，土瓜灣站500米范圍內租金哐哐上漲。

生活配套

評星：★★★★★

1. 大型商場：

· 社區級：馬頭角街市（2022年翻新）、翔龍灣廣場

· 區域級：黃埔天地（1.5公里輻射圈）

2. 校網：

34校網的小學（協恩、圣羅撒等）和九龍城中學區（九龍華仁書院、圣公會郭得勝中學等），家長直接進入“佛系育兒”模式——畢竟住這里等于半只腳踏進名校。

所長實證

所長曾用15分鐘從翔龍灣步行至保良局何壽南小學——這對雙職工家庭意味著每天節省1小時接送時間。

康樂文化

評星：★★★★

1.文化遺產：

十三街戰前唐樓群，十三街并非正式的街道名，而是由13條街道組成，合稱為馬頭角傳統舊區這些唐樓建于1950年代，具有一定的歷史價值。

圖：網絡

牛棚藝術村，前身為馬頭角牲畜檢疫站，建于1908年，是香港僅存的戰前屠宰場之一，現在時不時舉行各種文藝活動。

圖：香港旅游發展局

2. 公共空間：

土瓜灣海心公園（全長約140米，2023年已建成并對外開放），未來將通過市區重建項目與啟德發展區的海濱長廊連接，形成一條無間斷的世界級海濱長廊，預計2033年完成。

圖：香港01

另有土瓜灣體育館，位于土瓜灣下鄉道66號，館內設有多個運動設施，包括多用途主場、多用途活動室、健身室、壁球室等，但沒有室內泳池。

圖：官網

熱門屋苑

土瓜灣過去30日成交的平均實用呎價為10,586港元/呎。

二手市場：性價比之王

翔龍灣

根據2025年2月25日的成交記錄，翔龍灣6座21樓B室以525萬港元成交，實用面積385呎，呎價為13,636港元。較去年同期的14,000港元的下降幅度約為2.6%。

翔龍灣超過半數單位享有海景，向東南中高層單位視野開揚，享有鯉魚門廣闊海景，海景單位通常有較高的溢價。

例如，2024年12月30日成交的61樓C室，實用面積901呎，呎價16,515港元，而同期非海景單位的呎價在14,000港元左右，溢價率約為18%。

風險提示：樓齡18年面臨大維修基金攤分。

圖：香港01

傲云峰

傲云峰的戶型以2房和3房為主，實用面積由452呎至903呎。

傲云峰過去30日的成交平均呎價為15,167港元，較上月下降了4.5%。不過傲云峰于2004年入伙，樓齡也比較老了，可能會影響房屋質量和貸款年限。

圖：香港置業

一手新盤：未來可期

瓏碧

瓏碧的實用面積范圍為213呎至414呎，主要戶型為開放式和一房單位，瓏碧平均呎價23,800港元，較同區二手溢價28.6%。

圖：中原地產

文曜

文曜位于九龍馬頭角聯合道18號，項目為單幢式低密度住宅，共提供92伙，戶型包括1至4房，實用面積介于379至2183呎。

圖：中原地產

啟岸

551伙已全部沽清，呎價17,809-26,826港元。租金表現：開放式單位月租1.35萬至1.7萬港元，回報率大概3.36%。

圖：美聯物業

所長總結

房價現狀：舊樓殘喘vs新盤跳漲

土瓜灣樓市呈現典型“新舊撕裂”，新盤價格較高但去化率高，而舊樓價格較低但租金回報率略低于九龍區平均水平：

二手市場：50年+唐樓呎價約1.1-1.3萬港元，較2018年高位下跌18%，租金回報率約2.5%-3%（低于九龍區均值3%-3.5%）；

新盤標桿：恒基地產發展的啟岸首批呎價19,977-23,035港元，較同區二手溢價90%，但去化率仍達78%，印證“舊區新盤紅利”邏輯。

圖：星島日報

房價預測：2024-2027年走勢推演

短期（2024-2025）：新盤主導市場，標桿項目呎價站穩2.3-2.5萬，二手唐樓受擠壓下跌至1萬邊緣；

中期（2026-2027）：市建局項目入市后，形成“2萬呎價新基準”，帶動整體二手市場回升至1.5-1.8萬；

長線（2028+）：若“智慧城市”規劃落地（如自動駕駛接駁系統），或突破3萬呎價天花板。

圖：網絡

當年所長搬出土瓜灣時，以為從此晉級“中產生活圈”，結果現在天天懷念樓下10蚊一碗的魚蛋粉。 最后送大家一句真理：在土瓜灣，你可以嫌棄它舊，但永遠別嫌棄它便！宜！

如果你有任何在港買房的問題，或有買房體驗想要分享，都歡迎掃描下方二維碼添加所長微信或直接在后臺留言進行分享~

所長期待著每一個你的故事，并樂意為大家答疑解惑！

*圖像影音來自網絡，本文由港房研究所原創，轉載請聯系港房研究所微信公眾號（ID：fanginhk）。

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