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看到篇挺有意思的論文，2月26號發表在《自然|通訊》，標題是Unused housing in urban China and its carbon emission impact，翻譯過來即“中國城市閑置住房及其碳排放影響”，作者均來自清華。

中國房地產業近年來遇到挑戰人盡皆知，部分爛尾樓、鬼城也引起過很多關注。不過爛尾樓、鬼城說的都是未出售的房屋，像爛尾樓是開放商未完成建筑工程，鬼城則是樓修好了，由于沒有市場需求，砸在了開放商手里。可即使樓宇順利竣工，房子出售交付到個人，這房子有被使用嗎？這篇論文就是關注中國城市已出售房屋的實際使用率問題。

房子建好賣了后若是完全沒人用——既沒有自住也沒能出租，顯然是經濟學上的資源浪費，如果考慮到還有人住房困難，那更有資源錯配問題。但作者們選了一個很有趣也很獨特的角度：碳排放。

無論是修房子還是造好的房子，都會有碳排放，建筑業也是主要的溫室氣體排放大戶。作者們就想研究中國城市到底有多少房子被人買了后其實是空著的，這些“浪費型”經濟資源配置又帶來多少碳排放。

不光看問題的角度有意思，研究方法也有趣，研究人員開發了一種深度學習算法，通過分析網上房屋中介平臺的室內照片來分析對應的房子到底有沒有人住過，范例圖片：

前三個都是無人居住過的房子，第一個毛坯，第二個簡單裝修，比較好說，第三個有家具，可是從房屋到家具都是嶄新，沒有半點煙火氣，也是沒人住過的地（得說裝修得不錯，論文里用well decorated來形容）。

后兩個有人住過，一個滿是個人物品自不必說，另一個雖然空得很，但能在房子里看出“使用”痕跡。

作者開發了一個按上述原則看照片的算法，琢磨國內56個城市在這個網上房屋中介（好奇是哪個網站的話可以看照片水印，答案：貝殼）2020年10月到21年8月的所有掛牌信息，參考當地住房總量，就推導出每個城市有多少房子是空置狀態。

不難想象，一些新修的房子沒人住過很正常，但這篇論文只看01-18年建的房子，即當時至少建好兩年以上而且是開放商已經售出的房子里，多少一直空置。結果挺驚人：

56個城市（4個一線，18個二線，34個三線城市）平均空置率17.4%，也就是01-18年中國城市里修建的居民住宅，有六分之一從來沒住過人。根據作者計算，建造、維護運營這些“空房子”貢獻了中國居民住宅這塊碳排放的6.9%。

如果17.4%的空置率還不夠驚人，那么以下數據可以為你提供一點參照：這對應了9.3億平米的空房子，相當于2020年全年這56座城市居民住宅完工面積的2.93倍，按全國城市人均居住面積38.6平米算，空房子可容納2419萬人，對應56座城市人口的6%。

要注意這是修好后就從來沒住過人的，最極端的01年修的房子算下來可是空了20年了。

開發商手里的存量房有國家統計局的統計數據，2020年是2.2379億平米。這可是全國的統計，而56座城市就有9.3億平米的空房子，按比例推算到全國，空置房屋幾乎是開放商庫存的8倍。

如果可以減少房屋空置，無疑會提高居民住宅的使用效率，也有助于減少純浪費型的碳排放。

拋開碳排放不談，論文里列出的不同城市空置率也很有趣，有些挺符合“刻板印象”。比如四個一線城市里，北京上海深圳空置率都低于5%，也是所有城市中最低。一線城市的例外是廣州，空置率達14.8%。符合廣州在一線城市里給人最“緩”的印象。

二線城市則是兩級分化，蘇杭、南京天津等地空置率都在10%以下，而成都站穩了全國平均17.4%，西安則高達24.6%。同屬二線，東西部差異顯著。

估計很多人也能猜到，三線城市的空置率更高，34個三線城市平均空置率25.3%，其中9個城市更是超出了30%，最高的達43%。這印證了不同城市間的發展不平衡，頭部城市發展迅速，即便大量投入建設，仍有資源不夠用的跡象，而那些被甩開身位的二三線城市，干啥都不順，和人家一樣造房子都能造出四分之一甚至三分之一的空置率。更尷尬的是，即便空置率更高，生活成本普遍更低，這些地方還要面對人才、勞動力被頭部城市虹吸的困擾。

不同類型住宅的空置率比較也挺有意思。偏市郊的房屋空置率更高一些，不過差距沒有我想象中大，只是有一個趨勢。房屋面積越大空置率越高；建成時間越短，空置率越高。

后兩個我認為互相關聯，隨著經濟、已有居住水平提升，新一點的房子本來趨于更大面積。

3-5年的房子空置率46.5%，如果說這還能說建成時間不久，再等等會通過市場自然調節到有住房需求的人手上，那么6-8年30%和9-11年15.8%的空置率很難如此理想化。顯然根本上還是供需不平衡的問題——空置的房屋平均完工時間是6.5年，說實話造好一個房子空個六七年，真挺浪費。

其實這也是論文作者想探討的議題：中國城市居民住宅的利用效率。今年1月《自然|城市》（沒想到還有這樣的期刊）上另一篇論文（來自不同研究組）用另一種研究方法也討論了類似內容。這篇題為The decreasing housing utilization efficiency in China’s cities（中國城市住房利用率下降）的論文發現從2010到2020，中國城市的住房利用率從84%下降到了78%（住房利用率，HUE，指實際居住人數與住房適合容納人數的比值）。

看不同地區城市住房利用率從2010（左）到2020（右），幾乎是展示不同地區發展不平衡的模板。少數一線、準一線區域維持了相對較高的住房利用率，其余地區則下滑明顯。

這或許是未來中國發展必須思考的一大話題吧：如何提升投資效率，維持供需平衡。當然，我們也可以換個思考方式：年輕人不必去鶴崗圓買房夢，論文里房屋空置率最高的城市叫Huizhou，房價多少不知，可看地理位置至少不冷。

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參考資料

https://www.nature.com/articles/s41467-025-57217-7

https://www.nature.com/articles/s44284-024-00177-8

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