“預(yù)約”算不算合同？

北京市一法律師事務(wù)所 韓洪律師

生活中，我們買房時(shí)簽的“認(rèn)購書”、訂酒店時(shí)的“預(yù)訂單”等“預(yù)約”，到底算不算正式的合同？今天我用通俗易懂的方式，帶你揭開“預(yù)約合同”的神秘面紗。

一、什么是“預(yù)約合同”？

用大白話說，“預(yù)約合同”就是雙方約定“將來再簽正式合同”的協(xié)議。比如，張三看中了一套房，但還沒確定最終價(jià)格和交房時(shí)間，于是先和開發(fā)商簽了一份《購房意向書》，約定一個月后再簽正式的《購房合同》。這里的《意向書》就是典型的“預(yù)約合同”。

根據(jù)《民法典》第495條規(guī)定，像認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等文件，只要明確約定了“將來一定期限內(nèi)簽訂正式合同”，就屬于法律認(rèn)可的“預(yù)約合同”。它和最終簽訂的正式合同（法律上稱為“本約合同”）是兩回事，但同樣具有法律約束力。

二、預(yù)約合同為什么有法律效力？

有人以為“預(yù)約”不是合同，反悔了也沒關(guān)系。實(shí)際上，只要滿足以下條件，預(yù)約合同就等同于合同：

其一，雙方意思表示一致：比如開發(fā)商同意保留房源，購房者同意支付定金；

其二，內(nèi)容明確具體：比如約定了房價(jià)、房號、簽約時(shí)間等關(guān)鍵信息；

其三，符合法律形式：如書面協(xié)議、雙方簽字蓋章等。

三、“預(yù)約合同”和“交易意向”有啥區(qū)別？

生活中，很多文件名稱類似，但法律效力天差地別。如何區(qū)分“預(yù)約合同”和“沒有約束力的交易意向”？關(guān)鍵看三點(diǎn)：

其一，是否具備明確義務(wù)。預(yù)約合同會寫明“必須在一定期限內(nèi)簽訂正式合同”；交易意向（如《合作備忘錄》）往往只是表達(dá)“有興趣談”，沒有強(qiáng)制簽約義務(wù)。

其二， 內(nèi)容是否具體。預(yù)約合同會包含價(jià)格、標(biāo)的物等核心條款；交易意向通常只有模糊描述，比如“雙方將探討合作可能”。

其三，是否約定違約責(zé)任。預(yù)約合同一般會寫明“違約方需賠償定金或損失”；交易意向很少涉及違約條款。

舉個例子：王五和某工廠簽了《合作意向書》，約定“未來可能采購一批設(shè)備”，但未寫明數(shù)量、價(jià)格和簽約時(shí)間。這種文件就不屬于預(yù)約合同，一方反悔無需擔(dān)責(zé)。

四、簽預(yù)約合同時(shí)要注意什么？

其一，明確關(guān)鍵條款：如標(biāo)的物、價(jià)格、簽約截止時(shí)間，避免模糊表述；

其二，謹(jǐn)慎支付定金：根據(jù)《民法典》，收受定金的一方違約需雙倍返還；

其三，及時(shí)留存據(jù)，最好簽署書面合同。

五、總結(jié)

“預(yù)約合同”是法律承認(rèn)的合同類型，一旦簽訂就需遵守，違約可能面臨賠償。它與“交易意向”的核心區(qū)別在于是否具備強(qiáng)制簽約義務(wù)和具體條款。生活中，無論是買房、裝修還是商業(yè)合作，簽訂這類協(xié)議前務(wù)必看清內(nèi)容，區(qū)分哪些是不具有法律約束力的交易意向、哪些是預(yù)約合同，哪些直接構(gòu)成本約合同，直接影響你交易權(quán)益的維護(hù)和救濟(jì)方式。

感興趣的朋友可以閱讀本人寫作的《如何區(qū)分預(yù)約合同和交易意向？》一文。