有地鐵不是萬能的，但無地鐵確實萬萬不能。

這話用在買房上，到底有多合適呢？

查看1月的網(wǎng)簽成績，海珠區(qū)在售新房項目前5名里，有4個項目（保利燕語堂悅、中海大境、珠江·海珠里、中海江泰里）位于去年年底新開通的地鐵11號線沿線。

可見，地鐵對一手住宅的銷量推動作用，還是相當直觀的。

今年，廣州將迎來地鐵交通將再一次大規(guī)模擴展，有望迎來6條地鐵新線。

① 10號線首通段

② 12號線東段

③ 12號線西段

④ 13號線二期首通段

⑤ 14號線二期首通段

⑥ 22號線后通段

大家來猜猜，哪些區(qū)域會是大贏家？

穩(wěn)了！

5條地鐵新線進度超90%

在搞清“利好哪個區(qū)域”之前，我們先來關(guān)注一下這些地鐵線進度。

① 10號線首通段

整體完成91%

去年“大環(huán)線”開通，今年“X形對角線”也投入運營。

隨著地鐵11號線的全線通車，10號線的進度也在快馬加鞭。

10號線是廣州主城重要地鐵線路之一，串聯(lián)起四大中心區(qū)：荔灣區(qū)、海珠區(qū)、越秀區(qū)、天河區(qū)。

除了站點全部設(shè)在市中心，其所途經(jīng)的多為人口密集板塊，比如珠江新城、廣鋼新城、廣紙新城、濱江東、東山口。

開通后，這將有效緩解中心城區(qū)通勤壓力，尤其為廣州地鐵3號線分流。

另外，天河能無縫對接廣佛線，減少換乘，滿足“廣佛候鳥”的出行需求。

廣州地鐵官方賬號發(fā)布新消息，廣州地鐵10號線首通段（西塱 - 廣州大道中站）已完成91%的進度。

圖片來源：廣州地鐵微博

②+③ ：12號線西段&東段

整體完成91%，東西段完成94%

10號線是廣州西北 - 東南走向的骨干線，而12號線就是西北 - 東南走向的骨干線。

該線路起于白云潯峰崗，止于番禺大學城南，全長37.6公里，串聯(lián)起白云、越秀、海珠、番禺四個區(qū)。

目前，12號線土建工程累計完成91%，其中東西段（潯峰崗 - 云溪公園、二沙島 - 大學城南段）土建累計完成94%，東西段軌行區(qū)已 " 三權(quán) " 移交。

也就是說，12號線有可能分段開通，東段（二沙島 - 大學城南）、西段（潯峰崗 - 云溪公園）有望率先開通。

圖片來源：廣州地鐵微博

線路開通受益最大的，無疑是南沙、白云金沙洲。

東段顯著縮短大學城往來市中心的時間，南沙人可通過4號線大學城南站與12號線換乘。進入中心區(qū)的路線選擇更多。

西段無縫銜接白云火車站、白云CBD，金沙洲業(yè)主們不用“千軍萬馬”單走6號線。

值得一提的是，12號線有“小換乘之王”稱號，25座車站中，有17座車站是換乘站。

④ 13號線二期首通段

整體完成89%

廣州地鐵的東西大動脈+1！

13號線二期，橫跨廣州東、西部，途經(jīng)白云、荔灣、越秀、天河、黃埔5個區(qū)域，串聯(lián)珠江新城、白云湖、羅沖圍、北京路、金融城等重點板塊。

目前，該線路土建工程完成89%，23座車站中，18座已封頂，全線區(qū)間隧道已貫通。

但白馬崗站進度慢、冼村站需等舊改地塊合建，所以13號線大概率也要分段開通，計劃先開首通段天河公園 - 魚珠段。

圖片來源：廣州地鐵微博

若首通段今年順利開通，最幸福的當屬天河棠下、老黃埔珠村。

這兩人口密集的板塊，不僅迎來地鐵開通，還能到天河公園站換乘11號線/5號線，便捷度直線上升。

值得一提的是，13號線二期直接與一期線路打通，增城新塘、老黃埔不換乘直達天河公園站。

13號線一期（截圖來源：百度地圖）

⑤ 14號線二期首通段

整體完成65%

廣州地鐵14號線二期 呈南北走向，起于廣州 火車站，終于嘉禾望崗站。

它的重要性在于兩點。

一方面，它將極大地改善白云、越秀區(qū)等地居民的出行體驗。

尤其是 崗貝、新市墟、馬務(wù)、創(chuàng)意園、鶴南等白云多個密集區(qū)域，實現(xiàn)地鐵從0到1的突破。

另一方面，它與多條地鐵線路實現(xiàn)換乘，大家的出行選擇更加多樣化，提高出行效率。

比如， 鐘落潭的學生和居民，無需再在人擠人的“嘉禾望崗”換乘 ，可直接抵達市中心。

不過，與其他線路不同，14號線二期土建工程累計僅完成65%。

8座車站中7座已封頂，9個區(qū)間中8個已貫通，主要的卡點因素在于廣州火車站。火車站改造項目工程量大，需要等到改造完畢才能實現(xiàn)接通。

所以，14號線二期大概率會先開通嘉禾望崗 - 樂嘉路段。

圖片來源：廣州地鐵微博

⑥ 22號線后通段

整體完成92%

地鐵22號線后通段（陳頭崗 - 芳村），全長12.6公里。

據(jù)悉，開通后， 后通段接上首通段（陳頭崗 - 番禺廣場） ，實現(xiàn)白鵝潭、廣州南站、番禺廣場、祈福新村等重點板塊貫穿。

對于荔灣南漖、番禺南浦域來說，這將迎來首條地鐵線 ，周邊的業(yè)主是巨大的地鐵利好。

住廣州西的朋友去南站乘高鐵將更方便，住南沙的朋友也可通過換乘快速到達白鵝潭CBD。

目前，后通段土建工程進度累計完成92%，其中4個車站封頂，4個區(qū)間貫通，是進度最快的在建線路。

圖片來源：廣州地鐵微博

中心區(qū)進一步織密路線，

遠郊還得再等等

經(jīng)營城市，以實現(xiàn)城市資源配置的最大化和最優(yōu)化，考驗官方的“操盤力”。

地鐵，作為人流量最大的交通工具，還特別需要理順路線建設(shè)的先后順序。

少年君發(fā)現(xiàn)了幾個有趣的現(xiàn)象。

01

緊著中心，“拋棄”遠郊

根據(jù)顯示，6條地鐵新線的途經(jīng)區(qū)域，如下圖所示：

按區(qū)域來看，越秀2條=海珠2條=荔灣2條=白云3條=番禺2條>天河1條=黃埔1條。

遠郊的朋友靜候，再靜候......

由此可見，這波地鐵新線，選擇進一步織密中心區(qū)路網(wǎng)，而沒有再拉大廣州城市骨架， 相當看重其帶來的經(jīng)濟效益。

02

應(yīng)開盡開，全部線路分段開通

細看6條地鐵新線，你會發(fā)現(xiàn) 全部選擇分段通車，加快開通進度。

比如地鐵12號線，先開通東段（二沙島 - 大學城南）和西段（潯峰崗 - 云溪公園），中段（小金鐘 - 烈士陵園）還需等待。

又比如，地鐵10號線、13號線二期、14號線二期，在今年也只開通首通段。

地鐵12號線新車

03

中心區(qū)地鐵真空板塊，開通最緊迫

急及大家所急，這波地鐵新線不僅提升地鐵覆蓋率，還串聯(lián)起多個地鐵空白板塊。

舉個例子，10號線開通后， 濱江東可直達珠江新城CBD、天河路商圈、海珠創(chuàng)新灣、中大國際創(chuàng)新谷 等重點產(chǎn)業(yè)區(qū)域，起到盤活板塊樓市作用。

近年來新盤林立的 廣紙、廣鋼板塊也能從中獲益。

地鐵10號線全面進入運營調(diào)試階段

還有 12號線西段&東段利好南沙、白云金沙洲，13號線二期首通段利好金融城，14號線二期首通段利好白云核心區(qū)，22號線后通段利好醫(yī)藥港、南浦等。

少年君就不一一敘述了。

當然，地鐵建設(shè)過程中，肯定也有些遺憾。

A小姐：廣鋼新城一側(cè)至今無地鐵口，無論是西塱，還是鶴洞，10號線廣鋼新城站還離居住區(qū)好遠。

B先生：建設(shè)六馬路站就敗在“建設(shè)”兩個字里，都挖了2年多還沒好，我就要老了。

C先生：熱知識，中大南門不能換乘8號線。

D小姐：10號線署前路站征地失敗，站點取消了。

地鐵要匹配發(fā)展方向

遠郊線路待開發(fā)，情有可原

大家可能會問，為什么 很多遠郊地鐵線路老停留在規(guī)劃圖上，一動不動呢？

少年君作為一個地產(chǎn)公眾號，嘗試給大家從樓市相關(guān)方面講一下“地鐵經(jīng)濟賬”。

地方財政主要分為地方稅、中央和地方共享稅。其中，地方稅是地方可以全部留給自己用。

而 地方稅的大頭正是土地財政 ，所以許多城市的財政支柱是土地。

廣州也不例外，土地財政依賴度極高。

因此， 地鐵的主要經(jīng)濟效益是賣地 ，刺激房企拿地、帶動土地溢價、為地方土地創(chuàng)收。

讓中心區(qū)“真空地帶”通地鐵，就成為廣州的重要任務(wù)。

地鐵12號線新車測試

從市場層面上， 總價不高的中心區(qū)地鐵新盤，適合首次改善買家 置業(yè)，反響不錯。

以上周開盤的保利珠江印象為例，雖說沒有秒清，但1棟總價300-400萬的小戶型比較搶手。

69方：總價317-338萬，單價4.6-4.9萬/平；

88方：總價380-417萬，單價4.3-4.73萬/平；

80方：總價370-400萬，單價4.6-5.0萬/平；

85方：總價393-428萬，單價4.58-5.0萬/平；

108方：未推；

113方：總價515-595萬，單價4.5-5.1萬/平。

銷售反饋，項目有地鐵10號線的加持，不少海珠、天河的購房者前來咨詢、認購。

圖片來源：朋友圈

銷售結(jié)果理想，供應(yīng)持續(xù)放量。

上周五發(fā)布的《2025年廣州供地藍皮書》，剛開通的地鐵11號線及即將開通新線沿線有不少地塊即將“上桌”。

廣州遠郊呢？不少區(qū)域因缺地鐵、缺配套等，一手房銷量下降，土地賣不出去。

而土地賣不出去，吸引外來人口有限；沒有土地出讓金，缺乏財政直接導致地鐵開工時間推后。

兩難狀態(tài)，仍需努力破解。

任何城市的資源都是圍繞“發(fā)展”而布局的，地鐵也要匹配發(fā)展方向。

“買房跟著地鐵走”，這句話時至今天依然有一定的參考價值。