內容摘要：青浦2025年優質地塊推介會舉行，共15幅地塊（24宗用地）。其中，青東五街鎮共涉及6幅地塊（10宗用地），共計33.13公頃（約合496.95畝）。

近日，青浦區舉辦了“高效賦能·共贏未來”2025年優質地塊推介會。

本次推介會共15幅地塊（含組團地塊），總出讓面積達66.66公頃（約999.9畝），其中住宅用地用地面積為65.94公頃（約989.1畝）

本次推介會，從行政區劃來說，共涉及徐涇鎮、趙巷鎮、華新鎮、重固鎮、白鶴鎮、朱家角鎮、香花橋街道、夏陽街道、練塘鎮。

也就說，本次優質土地推介會青浦11個街鎮，除了金澤鎮和盈浦街道，其余都涉及到了。

接下來，我們將通過二期文章介紹一下本次土地推介會的地塊情況。

本期我們將先聚焦青東五街鎮。青東五街鎮共涉及6幅地塊（10宗用地），共計33.13公頃（約合496.95畝）

一、徐涇鎮（行政區域）地塊

本次推介會涉及徐涇鎮鎮域共兩幅地塊（含組團），擬出讓面積合計10.94公頃（154.2畝）

1、西虹橋地塊

本次推介會，徐涇鎮鎮域涉及2幅地塊，其中1幅為西虹橋組團地塊，其由兩宗地塊組成，即青浦區西虹橋徐民東路北側17-05、18-05地塊。

推介會資料顯示，上述地塊四至南至徐民東路、北至會恒路、東至河道、規劃道路。

根據上位規劃，并結合現狀，徐民東路與會恒路之間，蟠龍路以東地塊均已“名花有主”。所以剩下就是蟠龍路以西地塊了，而蟠龍路與蟠和路之間為18-02地塊，即規劃的“綜合交通樞紐”

上位規劃

故我們判斷，上述推介地塊四至所提到的“東側河道”應該為“蟠龍港”。如果上述推斷成立，那么根據已批復的上位規劃，截至目前，如圖所示17-05、18-05地塊對應區域現被規劃為了商業或商務辦公用地。

這意味著，西虹橋徐民東路北側17-05、18-05地塊所在區域將面臨新一輪控規調整，故文中西虹橋地塊配圖僅為大致選址，具體地塊輪廓不詳。

17-05、18-05地塊擬出讓總面積為5.34公頃（約合80畝）

兩宗地塊規劃指標如下：

青浦區西虹橋徐民東路北側17-05地塊：

出讓面積：2.47公頃
住宅用地面積：2.47
用地性質：住宅用地
容積率：2.0

青浦區西虹橋徐民東路北側17-05地塊：

出讓面積：2.87公頃
住宅用地面積：2.87
用地性質：住宅用地
容積率：2.0

上述地塊板塊上隸屬于虹橋主城區，交通便利，東側有在建的2號線蟠祥路站，官方預計今年10月建成通車。不利因素就是距離沈海高速太近。

西虹橋板塊最近一次“土拍”要追溯至2023年8月。當月，同濟以總價13.32億元摘得青浦區西虹橋蟠東路西側18-01、18-03、18-04地塊，成交樓面價為30346元/平方米，溢價率9.66%，房地聯動價為65000元/平方米

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2、徐涇鎮地塊

推介會上的徐涇鎮地塊，是指沈海高速以西地塊，即青浦區徐涇鎮徐耀路北側A18-12地塊。其出讓面積2.94公頃（約合74畝），位于17號線徐涇北城站西南。

去年1月，《上海市青浦區徐涇鎮QPS8-0101單元控制性詳細規劃A18街坊局部調整（公眾參與草案）》公示，其中，便包括了規劃新增A18-12地塊。該地塊南側規劃有一所幼兒園（A18C-35地塊）。去年6月，上述控規調整已批復。

A18-12地塊規劃指標：

出讓面積：2.94公頃（約合74畝）
住宅用地面積：2.94公頃
用地性質：三類住宅組團用地
容積率：2.3
建筑高度：80米

A18-12地塊最大亮點，臨近17號線徐涇北城

該地塊弱點：地塊西側為17號線（高架形式）。

去年7月，“最江南，最未來”2024青浦區土地推介會舉行，A18-12地塊也在其中。

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徐涇鎮沈海高速以西區域最近一次“土拍”也是2023年8月，當月綠城最終在搖號環節成功以28.56億元摘得該鎮雙聯路北側36-01地塊，成交樓板價36850元/平方米，溢價率10%，房地聯動價為62000元/平方米。

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二、趙巷鎮地塊

本次推介會趙巷鎮共涉及一幅組合地塊，其位于趙巷站北側，該組團地塊由4宗地塊組成，總出讓面積14.42公頃（216.3畝）

趙巷站北側地塊位于大田涇北側，我們判斷其就是去年7月2024青浦區土地推介會上提及的趙巷站北側4宗地塊。

不過，容積率和面積方面與去年推介會資料稍有變化，這次4宗地塊的容積率均由上一次推介會的2.0以上變為了2.0以下。

上述4宗地塊位于趙巷鎮鎮區單元01、02街坊根據最新批復的《青浦新城趙巷鎮部分單元規劃》，上述地塊已被展示為住宅用地，并規劃配套了一所幼兒園。

上述規劃調整為“總規”層面。

去年12月，趙巷鎮鎮區單元01、02街坊(趙巷站北地塊)概念性城市設計及地名專項采購項目啟動招標。

這也標志著趙巷站北側地塊正按最新變化還將進行一輪新的控規調整。

以下為本次推介會上趙巷站北側4宗地塊規劃指標：

青浦區趙巷鎮趙巷站北側01A-04地塊

出讓面積：2.96公頃（44.4畝）
住宅用地面積：2.96公頃
用地性質：住宅
容積率：1.8

青浦區趙巷鎮趙巷站北側01B-04地塊

出讓面積：4.5公頃（67.5畝）
住宅用地面積：4.5公頃
用地性質：住宅
容積率：1.8

青浦區趙巷鎮趙巷站北側02A-01地塊

出讓面積：3.17公頃（47.55畝）
住宅用地面積：3.17公頃
用地性質：住宅
容積率：1.6

青浦區趙巷鎮趙巷站北側02B-01地塊

出讓面積：3.79公頃（47.55畝）
住宅用地面積：3.79公頃
用地性質：住宅
容積率：1.6

根據最新批復的《青浦新城趙巷鎮部分單元規劃》顯示，趙巷站北側地塊將規劃建設TOD社區。是該鎮至 2035 年規劃建設的3 個 TOD 社區之一，其余兩個為嘉松中路站(17 號線)和匯金路站(17 號線)。

趙巷鎮盈港東路沿線最近一次“土拍”為2023年10月。當月，華發股份最終以總成交價17.33億元摘得佳環路東側B2-01地塊，溢價率10%，成交樓板價26279元/平方米，該地塊房地聯動價為56000元/平方米。

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三、華新鎮地塊

本次推介會華新鎮共涉及一幅地塊，即新府中路西側43-01地塊。

新府中路西側43-01地塊四至為東至43-02地塊、南至華志路、西至晙澤路、北至河道。

該地塊出讓面積為2.24公頃（33.6畝）

板塊上，43-01地塊隸屬于該鎮鎮區單元，此前有一版25號線規劃延伸至華新鎮北部區域就是沿華志路選線，并在新府中路、華志路規劃設置一站（最終方案尚未確定，僅供參考）

根據上位規劃顯示，43-01地塊東側的43-02地塊用地性質為商業服務業（80%）、商務辦公（20%）。

而2023年9月青浦區城市更新論壇上的資料更是將該板塊標注為了地標片區，根據規劃43-01、43-02地塊建筑高度均為50米。其中43-01地塊規劃住宅套數為256套

43-01地塊規劃指標：

出讓面積：2.24公頃（33.6畝）
住宅用地面積：2.24公頃
用地性質：住宅
容積率：2.0
建筑高度：50米
住宅套數：256套

華新鎮鎮區最近一次“土拍”要追溯至2021年12月，當年安徽高速以零溢價19.34億元競得該鎮華志路北側23-01地塊（即安聯虹悅），成交樓板價23000元/平方米房地聯動價46000元/平方米

華新鎮最近一次“土拍”為2022年12月，地塊位于鳳溪社區。當年中交以底價約48.76億元拿下青浦區華新鎮新鳳南路西側16-05、16-06、17-02、18-03地塊，成交樓板價21094元/平方米，房地聯動價47000元/平方米

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四、重固鎮地塊

本次推介會重固鎮共涉及一幅地塊，即青浦區重固鎮195轉型區域36a-02地塊，占地1.99公頃（29.85畝）。

36a-02地塊位于青浦區重固鎮北青公路以南單元，板塊上隸屬于該鎮重點打造的虹橋無界百創城，承接大虹橋功能外溢，將聚焦“一核兩翼”功能布局。即“生命健康創新核”、“活力之翼”、“未來之翼”。

36a-02地塊規劃指標：

出讓面積：1.99公頃（29.85畝）
住宅用地面積：1.99公頃
用地性質：住宅
容積率：2.0

推介會上的地塊指標相對于原控規數據已經有了變化，這意味著，上述地塊未來也將有一輪控規調整公示。

根據已批復的上位規劃顯示，原36a-02地塊用途為保障房（動遷安置房），這次被納入土地推介會，意味著該地塊用途將轉為普通商品房

（36a-02地塊現規劃指標：用地面積19898平方米，用途保障房，容積率2.3，建筑高度50米，規劃住宅套數208套。）

該地塊區位優越，北側有正在建設中的示范區線趙重公路站，東側規劃了一所九年一貫制學校，根據計劃該校將由上師大參與合作辦學。

2024年8月，保利發展作為唯一競買人以底價約4.29億元成功摘得36a-02地塊北側用地，即36a-01地塊，成交樓面價僅為15300元/平方米。

那么，保利發展會不會在青浦東部這座“潛力鎮”拿下其在該鎮的第三幅普通商品房地塊呢？

2023年7月，保利發展開啟“試水”青浦區重固鎮，并以零溢價總價8.67億元順利摘得該鎮毛家角路南側37-01地塊。

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五、白鶴鎮地塊

本次推介會涉及白鶴鎮共一幅地塊，即青浦區白鶴鎮鶴如路南側20A-02A地塊，出讓面積3.54公頃（約合53.1畝）。

該地塊東側21A-01A地塊為社區商業用地，據已批復的上位規劃顯示，那里含配套菜場功能；其地塊東北角是社區文化用地（20A-01A）。

此前方案顯示，規劃中的嘉青松金線計劃在青鶴公路、鶴鵬路交匯處附近設置白鶴站，該站點距離20A-02A地塊直線距離1.2公里左右

20A-02A地塊規劃指標：

出讓面積：3.54公頃（53.1畝）
住宅用地面積：3.54公頃
用地性質：住宅
容積率：2.0

白鶴鎮最近一次“土拍”時間要拉回至2022年，當年9月，合盛置業以零溢價約4.42億元拍得該鎮老白石公路北側29A-01A地塊，成交樓板價為11800元/平方米房地聯動價28000元/平方米。

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來源：綠色青浦、好地網
編輯：大青浦房談