2025年，房地產行業依然面臨著諸多變化與挑戰。

營銷還有什么新的打法？客戶都去哪里了？市場究竟需要怎樣的產品？線上和線下究竟如何平衡？

就在前段 時間，倪倪邀請到地產操盤手的手哥，一起 直播聊了聊2025年的最新營銷思考。以下為直播的精彩內容復盤：

視頻版：

文字版：

1。關于房地產行業的趨勢洞察

此前發過一篇 ， 是手哥腳步丈量全國一年的感悟和思考，可供參考。

當然，也有另外的行業感受與態度。

比如面臨的挑戰，有三重剪刀差壓力，政策調控力度與市場恢復速度的時滯、企業資金壓力與消費者支付能力的錯配、產品供給與需求升級的落差，第四代住宅來了，新老產品的差距越拉越大。

比如周期性視角：房地產業從"黃金時代"進入"黑鐵時代"，從資源驅動轉向能力驅動。一句話，就是錢難賺了，以前躺平都能躺贏，現在“撅著屁股撿鋼蹦”的機會都不多了。

從高點的18萬億元銷售額到9萬億元，直接打了骨折，這還包含商業和辦公。按照住宅總量，應該是更低。

手哥觀察的房地產三個時代，對應著房企和營銷不同階段的紅利。

消費代際發生了變遷，新生代成為購房主力，需求從"居者有其屋"轉向"居者優其屋"，產品首先要過硬，服務至少要過關，再有情感鏈接，社群運營，才能夠獲得人心紅利。

按照這個方向，產品力＞服務力＞營銷力，但他們不是孤立的，而是并行遞進的。

近兩年的爆紅房企，河南金沙集團有說法，第一個樓市是第二個樓盤的廣告，所以，每一個樓盤都必須做好。

進入房地產的存量時代，產品是基礎入口，服務是轉換留存，營銷是順勢放大。

接下來，在行業里，面對變化應有的態度是：敬畏市場、回歸本質、長期主義。

2。產品力進化，是要性價比，還是差異化？

1）對于剛需盤來說，極致性價比≠低價，而是"總價控制下的功能最優解"。

這個做得比較好的企業是萬科，主要是滿足了基數更廣大的首次置業及剛改購房者需求。

在高端盤來說，差異化需具象化為"可感知的價值增量"，有高級感，有圈層，有面兒。

在過去十年里，比較出色的是金茂。金茂府系，是不同“成功人士”的夢中情房，也是最成功的TOP級產品系之一。

在新環境下，一些改善型產品，也出現了"泛高端化"，120㎡做四房，還挺舒適，隨著四代住宅的蔓延，得房率越來越高，改善也越來越高端起來。

房子的性價比與差異化，在新時期的產品進化中，越來越融合，可以兼而有之。

2）在過去十幾年里，穿越行業周期的神盤，當屬麓湖。

它賣得好，賣得貴，賣得有口碑。

麓湖的突圍之道，在于長期主義，在于特立獨行，在于生態多元，在于麓湖獨有戰略與方法。

比如設計前置：總建筑師制保障產品獨特性；比如場景革命：碼頭體系構建"水上生活網絡"；比如灰度創新：允許10%非標空間留給業主共創……

關于麓湖，手哥專訪萬華投資總裁，麓湖總設計師羅立平有專篇，更詳細。

3）這幾年，新崛起的明星中小房企，當屬河南金沙。

在手哥看來，河南金沙的崛起，在于：單點突破，做到極致。

更多的探究，還有精準卡位：專注三四線"縣域高端市場"；成本魔法：通過標準化降低單項成本，卻實現組合創新；文化賦能：將中原院落文化轉化為現代建筑語言等等。

無論是縱橫地產江湖十年的神盤，還是崛起中原的地產新秀，在新時代，它們有各自獨特的生存法則，基礎是產品力進化。

3。服務力重塑，越來越重要

2023年，神盤阿那亞的運營營收達到20億元+，超過了地產物業的銷售額。阿那亞的啟發很多，歸結到一點，就是：運營服務是地產的未來。

在阿那亞，服務即內容，戲劇節/音樂節是超級IP活動，也是用戶參與的精彩內容，也是巨量來訪入口。

有未經官方考證的數據，金茂府社群活躍度提升，二手房溢價達27%。

在西安中鐵尚都城，因為其完整社區的推動，社區配套的完善，多彩的社區活動，良好的社區關系，其二手房成交也比周邊社區高出了2000-3000元/㎡。

這都是服務力的價值體現。

社群新營銷成為近幾年新起的營銷關注點，其實由來已久，只是不同于尋常的渠道那么快。

社群營銷也有其方法論，從過去的組織業主活動，成為興趣聚落，到空間留白，提前規劃社群孵化容器，社群產品化路徑變得越來越專業，越來越前置。

在機制設計上，也有多元方式，從業主公約，到社區基金會，共建共創等不同形式。

服務力不僅是社區物業服務，而更要關照用戶的情感需求與精神需求，激發參與和共鳴，成為“一家人”。

4。營銷力升級，更要升級大腦

在過去一年多，手哥與程老師推出的超級轉化率，與超過50多家房企深度交流。

有保利龍湖萬科遠洋金茂等全國房企，有杭州興耀云南康旅河北嘉實湖南兆基海南信達等區域龍頭，也有寧夏海南山東河北河南等中小企業。

1）超級轉化率，才是營銷的牛鼻子。在傳播碎片化的當下，流量紅利已經成為了流量紅海，只有不斷升級自己，才能跟上時代步伐。

認知紅利、流量紅利之后，人心紅利是營銷人努力的方向，這是一片無邊際的新藍海。

2）要做信任重建，就在各個方面讓購房者買得放心，住得安心。

在產品施工中，龍湖的云監工，旭暉的透明工廠，遠洋的超級現場，實施透明化工程，工地直播+材料溯源系統，讓施工過程變得可見，買房更放心。

在契約保障上，無理由退房+延期賠付條款，做得比較出彩的是天津格調地產，20年來一直堅持無理由退房。

在口碑信任方面，綠城一直是行業的佼佼者，綠城有一批忠粉，一直跟著綠城買買買，據統計綠城的老帶新占比提升至45%。

3）線上與線下融合，讓營銷更絲滑。

重構流量漏斗：公域種草（短視頻、圖文）-私域培育（專屬微信）-線下引爆（實景體驗區），從線上公域到私域，在從私域到線下，是一個完整閉環。

手哥進一步提煉出了線上線下營銷的六口模型。

技術賦能，讓AI戶型顧問解決80%標準咨詢，描摹更清晰的用戶畫像，這在旺小寶的智慧工牌輕松解決。

在轉化成交旅程設計上，遵循信任、喜歡、匹配、勢能四步走，構建"五感體驗閉環"，讓成交更順暢。

產品力，服務力，營銷力三力協同，如同長槍短炮，互相協作。

產品力×服務力×營銷力=品牌資產。

按照乘法效應，任何一項為零則整體歸零，每一項增長都會拉動總體值。

在地產的新時代，運營和服務是未來，以用戶為中心，贏得人心紅利，才會走得更遠。

以上為正文，轉載自地產操盤手