北京中海過去是豐臺樓市的燈塔 ，現(xiàn)在更是。

伴隨萬泉寺地塊即將入市，西郊冷庫地塊隨后緊跟，北京中海重倉豐臺又添加籌碼。

從去年五盤同開中的豐和叁號、公園里和永定玖里，再到今年的兩盤新開，北京中海重倉豐臺已經(jīng)不止5盤，正在重塑豐臺樓市的價格棋局。

其中，豐和叁號院是飽受爭議的樓盤之一，坊間討論很激烈，結論也是兩極分化。而且，分化很極端。

兩個觀點很對立：有不及格的59分，還有差一分就滿分的99分。

A派認為：豐和叁號院表現(xiàn)不及預期，59分，不及格，差一分及格。

B派認為：豐和叁號院表現(xiàn)很好，99分，差一分滿分。

A派認為，網(wǎng)簽結果定天下，豐和叁號院網(wǎng)簽表現(xiàn)不及。

B派認為，從投資、產(chǎn)品力、景觀、營銷等方面看，豐和叁號院堪稱北京豪宅頂流水平，只是差一點點運氣，放在大周期里看，目前表現(xiàn)已經(jīng)很好，接下來更好。

表弟作為第三方，更多偏向B派觀點。先來還原豐和叁號院故事的源起。

1.孰對孰錯大爭論

差一分不及格觀點，來自下面這張圖表：

從2024年3月31日首次開盤至今，約有12個月，豐和叁號院已經(jīng)網(wǎng)簽房源套數(shù)65套，月均網(wǎng)簽5.4套，平均一周賣0.8套，太少了。

而且，網(wǎng)簽回款金額10.64億，占到地價款的20%。如果按此速度，大約需要5年，地價款才能回籠，時間太長了。

表弟是B派，打了99分，不是滿分100分，差的那一分，就是還沒有賣出來，屬于是市場的不可抗力。

而且，從解題角度，豐和叁號已經(jīng)表現(xiàn)很好，是高手中的高手。同樣一塊地，北京市場還沒有哪家開發(fā)商能做得比北京中海好。

針對豐和叁號地塊地下有兩條地鐵網(wǎng)線的槽點，

中海豐和叁號院地塊衛(wèi)星圖

北京中海天才般創(chuàng)意下，空降圓明園“的「九洲清晏」，

圓明園「九洲清晏」畫作

在三環(huán)主城造園，首次做出了千平大湖、萬平園林。表弟現(xiàn)場感受就是兩個字：

震撼！

中海豐和叁號院地大湖實景

從風水上說，地下兩條地鐵線是兩條游龍，兩條游龍穿大湖而過，格局和ZNH的風水格局相似，是吉位。

而且，開發(fā)商也都出具了聲音污染檢測報告，地鐵噪音不會影響居家生活和買房人身體健康。

有風水理論背書，又有科學報告，但從豐和叁號網(wǎng)的最新簽數(shù)據(jù)看，買房人依然不買賬。市場把賣不好的賬也都記在穿湖而過的兩條地鐵龍身上。

倘若上述結論成立，同在郭公莊的中建云境，有地鐵之便利，卻坎坷地鐵困擾，應該一騎絕塵式賣好。事實上，中建云境也有自己的苦衷。

到底原因在哪里？

表弟覺得，沒有人長后眼，更不可能預測拿地后的南城土地市場供應瘋狂。所以，豐和叁號表現(xiàn)不理想，不是北京中海操盤原因，南城的土地供應太卷下的蛋。

這就是不可抗力，人類智慧不能抵達的上限。

回到兩年前的那個秋天，就會發(fā)現(xiàn)豐和叁號的故事開始，可能是北京中海換倉季節(jié)最好的拿地選擇之一。

2.拿地理由很足——熱烈且美好的回憶

2023年的10月31日，北京的深秋已有一絲涼意，但并沒有影響開發(fā)商拿地的熱情。

中海北京和中建八局斥資130億，分別以溢價6.67%和15%斬獲郭公莊姊妹地塊。

中海豐和叁號院與中建云境土拍回顧

表弟從當年的競買盛況來看，郭公莊板塊的熱度遠超當時的市場預期。

甚至中建東孚621-627地塊（中建云境）的競拍熱度高于中海北京614地塊（豐和叁號院），更是直接溢價率觸頂并搖號競得。

搶地，肯定是大家都看好才會搶。事實上，郭公莊板塊的確很火，是無懈可擊的「六邊形」戰(zhàn)士。

更早追溯至2011-2013年。

早在14年前，隨豐臺科技園各類產(chǎn)業(yè)公司的陸續(xù)入駐，京南新興板塊的熱度迅速崛起。同年5月中海九號公館項目熱銷開盤，從此奠定了郭公莊板塊的高端改善基調。

今天表弟剛剛查了一下中海九號公館的二手掛牌房源：

170平頂?shù)仔「邟炫苾r——單價8萬/總價1350萬

420平獨棟掛牌價——單價7萬/總價3000萬

月薪3k表弟直呼當年和現(xiàn)在乃至未來依舊買不起、買不起，因為表弟沒有總部基地上班。

中海豐和叁號院和中建云境區(qū)位關系圖

中海九號公館某家掛牌房源-高層

中海九號公館某家掛牌房源 -獨棟

此后到2017年萬達廣場開業(yè)，更是進一步的夯實了郭公莊板塊的價值。

其熱度一直持續(xù)到了2020年限競房時代。

直至「白盆窯三兄弟」（中鐵諾德逸府+中鐵諾德春風和院+京投發(fā)展臻御府）橫空出世，當時以6.8萬低價入市，憑借市場價格倒掛大賣，一度成為豐臺最火的板塊。

表弟梳理了一下當年「白盆窯三兄弟」成交額，2020年累計賣了125億，2021年累計賣了100億，火熱程度即使到了現(xiàn)在都無出其右。

如今三兄弟5年限售期已經(jīng)到，表弟認為「白盆窯三兄弟」的二手房價格低不了。

除此之外，郭公莊的爆火還得益于其優(yōu)越的環(huán)線位置和豐富的配套資源。

當表弟梳理完配套以后都不得不感嘆，郭公莊板塊真的是做到了板塊配套的「六邊形」戰(zhàn)士，該有的配套全都有，而且都是步行可達。

中海豐和叁號院周邊配套分布

交通配套：地鐵9號線、房山線郭公莊站約400米步行可達，至四環(huán)主路1公里，未來麗金線開通后可直達金融街，通勤便利性突出；

商業(yè)配套：萬達廣場、永旺商場等抬腳就到，周邊小商業(yè)更是琳瑯滿目；

醫(yī)療配套：駕車10分鐘就能到天壇醫(yī)院；

教育配套：雖然學校名氣卷不過海淀西城，但步行即可實現(xiàn)涵蓋幼兒園到中學階段的一站式教學，其中包括豐臺八中學附屬小學、怡海小學、北京八中怡海分校、首經(jīng)貿(mào)附屬中學等。

然而這一路「繁花」在2021年后被迫按下了暫停鍵。

所有人都以為2020、2021年連續(xù)兩年的百億銷售額是郭公莊板塊輝煌的開始。但之后郭公莊就再沒有土地供應，斷供潮一直持續(xù)到2023年11月。

這幾年間豐臺其他板塊你方唱罷我方登場，比如我們熟知的麗澤、大紅門、大瓦窯、小瓦窯、青塔、新宮，甚至還有羊坊等都有地塊相繼供地，唯獨沒有郭公莊。

所以當2023年時隔4年郭公莊再次供地，而且還是同時兩塊臨鐵地塊一起出讓，各家開發(fā)商的熱情不言而喻。

表弟也認為這幾年空檔期周邊應該積累了多少潛在的換房客戶，無論哪個開發(fā)商看著總部基地各大辦公樓里大量的潛在購房群體，肯定都會眼饞。

3.出人意料的解題思路

上述郭公莊兩塊地的信息概況如下：

621-627地塊（中建云境）住宅2.5容積率、含5.3萬方商業(yè)、4000平幼托，6家開發(fā)商競價至15%溢價率上限后直至搖號，中建東孚成為最終的幸運兒。

614地塊（豐和叁號院）住宅2.2容積率、含3.8萬方養(yǎng)老，也以6.67%較高溢價率成交。

表弟認為，造成兩塊地熱度差異的原因除了614地塊養(yǎng)老占比較大之外，當時最讓開發(fā)商頭疼的因素還是：「地鐵房山線從地塊西側三分之一處下穿，在地塊紅線以內(nèi)」。

是的，你沒看錯，地鐵線路在地塊紅線以內(nèi)！

不怪各開發(fā)商頭疼，表弟從業(yè)這么多年也沒遇到過這種情況。在中海拿地以后，表弟就十分期待他們會用什么方法解題破局。

表弟自己也想象過各種規(guī)劃設計思路，但怎么也解決不了地鐵下穿產(chǎn)生的共振和噪音的影響。

所以當看到中海「千平大湖+萬平園林」的設計思路，表弟不得不佩服北京中海的設計小伙伴：

巧妙地在地鐵上方人工造湖，利用水的特性，即解決了地鐵穿行造成的共震影響；

又在湖面設島，根據(jù)取自圓明園「九州九景」的設計靈感，湖景與園林會所相互交融，營造出靜謐而高貴的居住體驗；

同時又在園林內(nèi)種植了十多種珍貴樹種，并使用了600噸造型石，打造出豐富的生態(tài)景觀層次……

年前表弟去了實景，湖中養(yǎng)殖了錦鯉，岸邊還有黑白天鵝休憩，著實被驚艷到了——北京中海果然是「解題高手」。

此外，強排規(guī)劃層面中海索性極致高低配。

地塊西側坐落了三座776-784㎡中式四合院，已經(jīng)網(wǎng)簽一套（總價高達6000萬），其余兩套表弟也聽說已經(jīng)有了買家。

地塊東側則為3棟8層的洋房以及4棟25層的高層，面積段168-262㎡全四居高端改善戶型，總價1500-2500萬。

中海豐和叁號院地強排方案

4、網(wǎng)簽里的遺憾

場瞬息萬變，再完美的解題方案也會面臨土地市場端的風云變化。

我們先來看看網(wǎng)簽里的數(shù)據(jù)和變化。

a.網(wǎng)簽10.64億：豐和叁號院于2024年3月31日開盤，截至2025年3月1日簽約65套住宅，含認購累計成交97套。

表弟也承認相比「千平大湖」帶來的驚艷，但是，這個成交表現(xiàn)著實不是特別優(yōu)秀的成績，卻是解題后的最好成績。

下面的網(wǎng)簽成交明細里，賣得最好的是200的四居，其次是168/178四居，實現(xiàn)雙位數(shù)網(wǎng)簽，其余都是個位數(shù)網(wǎng)簽。

中海豐和叁號院網(wǎng)簽明細

b.降價不果斷

目前網(wǎng)簽均價為9萬元/㎡，自開盤以來成交價格漲跌不一，最高為去年9月的9.26萬元/㎡，最低為今年1月的8萬元/㎡。

中海豐和叁號院成交價格和金額走勢

c.東側樓棟相對較好

項目整體去化率不高的情況下，地塊東側168/178㎡洋房、200㎡高層相對較好。

洋房單價8.94萬、總價1500萬

小高單價8.5萬，總價1690萬

此外2#、4#樓240㎡小高定價最高，達9.7萬。

中海豐和叁號院戶型去化統(tǒng)計

中海豐和叁號院戶型價格分布統(tǒng)計

開盤以來，豐和叁號院的整體去化情況不盡人意，表弟也感覺到很惋惜。

即使北京中海的設計師已經(jīng)使出渾身解數(shù)給出了產(chǎn)品的最優(yōu)解。但市場上沒有永遠的「小甜甜」，只有逐漸成為過去式的「牛夫人」。

從產(chǎn)品上，細說表弟的理解：

1、豐和叁號院極致高低配下造成的高層占比過多，其中高層占比達83%。

小高得房率不含贈送76%-81%，洋房得房率86%-87%。

在「好房子」產(chǎn)品席卷市場快速迭代的當下，豐臺東鐵營金茂璞逸豐宜項目實現(xiàn)南側「雙陽臺」+北側設備平臺贈送，其實得面積得房率可高達94%。

相比之下豐臺其他項目包括中建云境，均面臨不小的產(chǎn)品壓力。

中海豐和叁號院主流產(chǎn)品（黃色為全贈送，紅色為半贈送）

中建云境主流產(chǎn)品（黃色為全贈送，紅色為半贈送）

金茂璞逸豐宜主流產(chǎn)品（黃色為全贈送，紅色為半贈送）

2、豐臺區(qū)其他在售項以價換量，借助市場脈沖節(jié)點跑量，零和博弈下開發(fā)商很難實現(xiàn)既要流速又要利潤。

以下為表弟梳理的中建云境的網(wǎng)簽實錄，2024年4月27日開盤，截至2025年3月1日，網(wǎng)簽128套/13.1億，成交單價8.1萬，果斷抓住12月年底沖刺迅速跑量。

中建云境網(wǎng)簽成交分布

中建云境成交價格和金額走 勢

3、豐臺目前在售項庫存排行TOP20，共7266套，未來去化壓力較大。

2月豐臺成交套數(shù)排行TOP2都在羊坊板塊：

中建壹品花香壹號網(wǎng)簽23套

其貼身競品招商臻園網(wǎng)簽13套

未來市場走向，表弟認為以價換量仍為市場主旋律，競爭更加白熱化。

豐臺庫存TOP20與2月各項目成交表現(xiàn)

綜上所述，表弟認為北京中海是好公司，豐和叁號院是好產(chǎn)品。

但是，當下市場里，開發(fā)商們不斷卷贈送、卷產(chǎn)品、卷社區(qū)、卷園林景觀，而卷價格是最終利器。

如果后續(xù)土地市場有更優(yōu)質更便宜的競品地塊出現(xiàn)，豐和叁號院可能困難會加大。

如果豐和叁號院憑借產(chǎn)品力卷起價格，可能是不錯的選擇。只是因為萬泉寺的出現(xiàn)，豐和叁號院又有不一樣的解題思路。

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，不代表對項目信息作出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準。?

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