文/子木

今天，重磅會議上線，政府工作報告正式拉開帷幕，有幾件要事，需要著重分享一下，先宏觀再樓市。

首先是上面釋放了最新宏觀貨幣指導：

1、GDP目標5%。

2、赤字率4%，規模5.66萬億。

3、地方專項債4.4萬億。

4、超長期特別國債1.3萬億。

5、特別國債0.5萬億，支持國有商業銀行補充資本金。

這是今年全方面的總量安排。跟去年相比，總數上多了2.9萬億資金，意味著大水將更加充沛。這些錢用在哪里呢？

消費、化債與房地產。

其實 2024 年最大的貢獻，就是測試出了經濟復蘇的主要路徑：

“兩新補貼”最為亮眼。

辦公室實習生小王昨天特別開心，跟我說，從京東買了臺筆記本電腦，國補+學生優惠，減免了 3200多，力度太大了。

不止電腦，手機和家電，都出現了消費火爆現象。其中手機等數碼產品，目前補貼申請人數已經超過 2000 萬，而家電，去年12月就完成了4585萬臺的銷量。

這些數據讓我們看到，只要讓利，人們的消費意愿還是比較旺盛的。只要按照這個節奏，繼續投入資金，釋放到各行各業，消費端就能帶動生產端，實現正向循環。

報告會還提出了提振消費十條措施，其中，幾條大家要注意：

1、擴大健康、養老、托幼、家政等多元化服務供給

2、加快數字、綠色、智能等新型消費發展

3、推動擴大入境消費

4、健全縣域商業體系

5、釋放文化、旅游、體育等消費潛力。

這5條所提到的賽道和行業，是今年的重頭戲，大家要多關注一些，更重要的是，今年大型設備更新也將正式啟動，想象空間很大。經濟復蘇有了強力的支撐點。

其次，就是樓市刺激。

無論是官方數據還是第三方機構數據，都證明樓市已經階段性穩住了。

一線和強二線城市的新房和二手房都在復蘇，特別是核心區高總價的新房銷售火熱，只不過非核心區郊區的房子量價還在萎縮，低能級城市的樓市還是不溫不火。

當然這是遠遠不夠的。

今天上午第二份工作報告，李強總理就談到了房地產，而且本次政府報告對房地產相關工作著墨頗多。

重點有以下幾條：

1、持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

2、優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

3、盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

4、拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。

5、有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

6、適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

7、完善實施區域協調發展戰略機制，堅持以人為本提高城鎮化質量水平，構建優勢互補的區域經濟布局和國土空間體系。

8、持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造，統籌城市低效用地再開發。

足足8條，300多字，這在整個歷史工作報告會議上都是罕見的。

總而言之，歸結為：

“全面放開政策約束，下方權限落實任務，給地方更多支持，收儲去庫存，建設保障房，不要多蓋房，而要蓋好房，多在存量核心區做文章，少城市邊界做擴展。”

這符合房地產調控的第一性原理，縮減供應，提振需求，以達到房價回歸的作用。

其實我更關心的是，國家到底愿意給地方撥多少錢，用于收儲。這個會上沒說，但根據最近各地的表現，今年不會少。

比如今天看到一個消息，湖北大學，直接花了2個億，采購旁邊的商品房，作為學生宿舍。

這個玩法太猛了，不止是政府收儲，而是“定向量化”的邏輯。啥意思呢？

就是地方國資開發商品房，然后再賣給國資。

這種「左手倒右手」的操作，并非無效空轉。

通俗來說，政府像「中間商」一樣，把國企蓋好的閑置房子買下來給學生住。

表面上錢在體制內轉了一圈，實則同時解決了房企債務、學生住宿、銀行放貸需求、周邊商業冷清四大問題，還避免了新建宿舍的漫長周期。這種操作好比「用疏通水管代替全面換管」，屬于低成本補短板的靈活策略，還帶動了上下游，比如建材、裝修、物業等業務的增長。

將房地產庫存轉化為教育基礎設施，點對點打通產業鏈堵點，形成閉環價值流。實現資源錯配的矯正。是一招好棋。

那么未來，其他政府單位、國央企、事業單位都可以通過這種玩法，定向收儲做人才宿舍。或者引入資本，做人才公寓，服務城市發展。

這條產業鏈就盤活了。

對于樓市來說，只要庫存去化完，而新增庫存能合理控制住，那么房價就能穩住。

據說，大會開完后，房地產相關部門又緊急開會，一位重要人物強調：

“接下來，各地要在落實上真抓實干，不能推卸主體責任，轉移給基層政府。基層政府也要善于作為，不要‘等靠要’，錯失最好調控與發展時機。穩住房地產，對于穩經濟、穩就業、促民生具有積極意義。”

看來，今年穩房地產成了鐵律，接下來這段時間，各個城市基本都會加碼推出“止跌回穩”政策，全面趕赴小陽春。

大家要積極評估自己手里的資產，該買的買，該賣的賣。這一波可能是為數不多的置換機會。

最后一個是對人工智能、科技和文化產業的肯定，當然這部分并不是出自于政策之手，而是源于民間創新者的努力。這也直接帶動了民營經濟信心的恢復。

今年中國經濟格局呈現出“新質生產力沖鋒在前、房地產經濟托底護航”的雙輪驅動特征。

整體來說，經濟基本面會比去年要好得多。有挑戰和困難，但更多是撥云開霧的希望，信心和價值回歸，也會帶來一波波新的機遇。

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