前不久，越秀區(qū)共和村傳出老舊小區(qū)“原拆原建”消息，引發(fā)了不少網(wǎng)友熱議。

沒(méi)想到，共和村還沒(méi)開(kāi)始拆，位于省府旁的洪橋街，卻率先有了新動(dòng)作。

樓市君收到消息，老城區(qū)連片式危舊房改造試點(diǎn)項(xiàng)目“黌橋·小石集”，正在如火如荼施工中。

現(xiàn)場(chǎng)情況如何？樓市君帶來(lái)第一視角實(shí)探！

｜施工現(xiàn)場(chǎng)

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

正在進(jìn)行連片式危舊房改造項(xiàng)目的“黌橋·小石集”項(xiàng)目，位置其實(shí)相當(dāng)不錯(cuò)。

項(xiàng)目就在越秀區(qū)省府旁，周邊除了有越秀公園、廣州博物館、中山紀(jì)念堂等地標(biāo)建筑之外，日常生活配套也是一應(yīng)俱全。

｜廣州樓市發(fā)布 制

但是，老城區(qū)存在的建筑老化、公共空間不足、道路狹窄等問(wèn)題也同樣存在。

就比如樓市君在改造項(xiàng)目周邊就看到，這些小巷子基本都很難開(kāi)車進(jìn)來(lái)，甚至有些地方都達(dá)到“握手樓”的程度。

并且小石集片區(qū)建筑，大多建于上世紀(jì)，樓齡基本都在五六十年以上。

大多數(shù)還是磚木結(jié)構(gòu)，墻體剝落、構(gòu)件損毀問(wèn)題突出，均已達(dá)到C或D級(jí)危房的程度。

這也是小石集危舊房不得不改造的重要原因之一。

｜周邊情況

｜廣州樓市發(fā)布 攝

樓市君在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)圍蔽。

按照規(guī)劃，整個(gè)危舊房改造項(xiàng)目范圍共涉及17棟危房，連片式改造后建筑最高4層。

從高度目測(cè)建筑主體已經(jīng)接近封頂，現(xiàn)場(chǎng)的施工車輛更多是在平整土地和清運(yùn)施工垃圾。

｜施工現(xiàn)場(chǎng)

｜廣州樓市發(fā)布 攝

整個(gè)改造項(xiàng)目進(jìn)度也很快。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的施工信息信息顯示，黌橋·小石集項(xiàng)目在今年5月份開(kāi)工，計(jì)劃竣工日期則在9月份。

滿打滿算，整個(gè)施工周期僅有5個(gè)月，比常規(guī)商品房項(xiàng)目速度要快得多。

｜工程概況牌

｜廣州樓市發(fā)布 攝

項(xiàng)目工期短的背后，一方面有項(xiàng)目體量小的原因。

整個(gè)改造項(xiàng)目建筑面積僅有2007.53平，大概不到5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)面積。

另一方面則在于一些先進(jìn)制造工藝的使用。

據(jù)悉，整個(gè)項(xiàng)目主體采用鋼模塊+鋼筋桁架底模形式，并且很多區(qū)域采用了模塊化建造的方式。

相當(dāng)于拼積木一樣，可以大大壓縮了工期。

｜施工現(xiàn)場(chǎng)

｜廣州樓市發(fā)布 攝

樓市君了解到，黌橋·小石集還探索采用“政府補(bǔ)一點(diǎn)、企業(yè)出一點(diǎn)、業(yè)主出一點(diǎn)”的改造出資模式。

這種模式，大大減輕了小業(yè)主的出資成本。

而改造后的黌橋·小石集項(xiàng)目，也會(huì)給越秀老城區(qū)帶來(lái)不少新變化。

就比如改造后的首層通道，采取了首層架空及周邊建筑退縮等方式，給周邊居民提供了一個(gè)公共活動(dòng)空間。

紅磚灰瓦、天井庭院等設(shè)計(jì)，也進(jìn)一步還原了嶺南風(fēng)貌。

｜改造后效果圖

｜圖源：廣州規(guī)自局

貳

對(duì)于廣州而言，黌橋·小石集項(xiàng)目的重要性在于：

它標(biāo)志著廣州探索出一條老城區(qū)危舊房自主更新改造的新路徑。

事實(shí)上，相比廣州首個(gè)自主更新改造項(xiàng)目——花都集群街自主改造項(xiàng)目，老城區(qū)實(shí)施自主更新的難度會(huì)更高。

一方面，老城區(qū)空間更加局促。

早期的城市規(guī)劃十分粗放，甚至園林等公共空間都是港企在進(jìn)入廣州后，才一并帶來(lái)的。

不僅是小石集，包括越秀共和村在內(nèi)的很多老舊小區(qū)都存在建筑密度過(guò)高、公共空間不足的問(wèn)題。

如果按照常規(guī)單獨(dú)翻建形式，又很難解決老城區(qū)既有的高密度開(kāi)發(fā)問(wèn)題。

因此，實(shí)施危舊房改造，相當(dāng)于在城市空間做“繡花針”功夫，只有連片開(kāi)發(fā)，才能有效破解老城區(qū)危舊房改造難題。

｜越秀共和東小區(qū)實(shí)拍

｜ 廣州樓市發(fā)布 攝

另一方面，老城區(qū)產(chǎn)權(quán)情況更加復(fù)雜。

比如花都集群街自主更新項(xiàng)目中，只有9戶為私人產(chǎn)權(quán)，其余均為花都區(qū)屬國(guó)企資產(chǎn)。

但越秀區(qū)共和村業(yè)主基數(shù)達(dá)到1500戶，很難取得統(tǒng)一意見(jiàn)。

根據(jù)新快報(bào)最新數(shù)據(jù)，目前越秀共和村原拆原建的同意率不足五成，原拆原建很難實(shí)施。

即便是成功進(jìn)行危舊房改造的小石集片區(qū)，此次改造的17棟房屋，也涉及公房、企業(yè)、私人多類產(chǎn)權(quán)業(yè)主。

｜小石集片區(qū)周邊

｜廣州樓市發(fā)布 攝

從這點(diǎn)來(lái)看，黌橋·小石集項(xiàng)目對(duì)老城越秀區(qū)就有了示范性作用。

根據(jù)越秀區(qū)城市更新規(guī)劃征求意見(jiàn)稿顯示，目前越秀區(qū)推進(jìn)改造的方式里，除了國(guó)企做地外，還鼓勵(lì)國(guó)有土地上的危舊房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）自主改造。

針對(duì)危舊房自主改造中，還增加了新建電梯、增加少量面積等鼓勵(lì)措施。

| 越秀區(qū)城更規(guī)劃征求意見(jiàn)稿

| 圖源：越秀區(qū)人民政府官網(wǎng)

有了黌橋·小石集項(xiàng)目打了個(gè)樣板，樓市君相信在老城危舊房改造上，會(huì)有更多項(xiàng)目出現(xiàn)。

這，或許也是越秀區(qū)老舊小區(qū)的一個(gè)重要出路。

我們也期待老城區(qū)重新煥發(fā)活力的那一天~