深圳老舊小區(qū)的業(yè)主們，好消息來了！

3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹明確表示，“把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。

合一城市更新研究院分析，這個信息的釋放，有望進一步推動深圳老舊小區(qū)改造。

深圳1700+個舊小區(qū)業(yè)主或受益

今年要完成100個以上小區(qū)改造

城市更新，就是我們俗稱的“舊改”，但舊改并不意味著全部“拆除重建”，根據(jù)《深圳市城市更新條例》，包括綜合整治和拆除重建兩大類。

前者通過翻新外立面、加裝電梯、設(shè)置連廊、增設(shè)停車位等方面來實現(xiàn)城市更新，后者則是拆除再建。

2000年以前老舊小區(qū)要進行改造，這一舉動早在2019年就已提出，2020年更是明確要在5年內(nèi)完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

而最新的表態(tài)，則針對“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)”加上“都要”兩字，改造范圍進一步明確。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳在2000前建成的老舊小區(qū)超過1700個，其中建成年代在1995年以前的有700多個，以羅湖、福田兩區(qū)最為集中。

而這些小區(qū)，或都將享受到新一輪舊改的利好。

深圳官方數(shù)據(jù)透露，截至2024年8月底，全市已累計完成1363個老舊小區(qū)基礎(chǔ)類改造，惠及居民超過43.9萬戶，具體內(nèi)容包括建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，供水、排水、供電、消防等基礎(chǔ)設(shè)施方面。

這些小區(qū)中，有590個小區(qū)進一步實施了完善和提升類改造，具體內(nèi)容包括加裝電梯、增設(shè)停車位、增加托育設(shè)施、社區(qū)公園改造等。

據(jù)了解，這些小區(qū)主要分布在福田、羅湖、南山、寶安等早期開發(fā)成熟的區(qū)域，小區(qū)本身存在改造的必要。

前段時間深圳官方公布2025年的改造目標——完成老舊小區(qū)改造100個以上。

深圳僅54個舊小區(qū)明確可拆除重建

4種新模式正在探索

比起綜合整治類的舊改，大部分業(yè)主更關(guān)注拆除重建類的改造。

2023年深圳發(fā)布的《關(guān)于加強舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》中，據(jù)@深圳買房計劃 不完全統(tǒng)計，有37個小區(qū)業(yè)主希望自家小區(qū)能進行拆除重建。

目前，深圳拆除重建類的老舊小區(qū)改造主要有兩種模式，一種是城市更新，另一種是棚改。

城市更新即以“政府引導、市場主導”為主線，開發(fā)商作為城市更新主體，以商品房開發(fā)為主的市場行為，但這種模式因簽約談判問題普遍推進緩慢，且近幾年在房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓之下難以推進。

深圳最早一批納入拆除重建類城市更新的舊小區(qū)有8個，截至目前仍未完全實施完成。

據(jù)合一城市更新研究院監(jiān)測，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建類城市更新居改項目已計劃立項共計31個，其中5個處于實施主體公示階段，11個進入開發(fā)建設(shè)（或已建成）狀態(tài)。

棚改則以“政府主導+國企實施”模式，集中于2016年后推進。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳超過40個小區(qū)曾進行前期摸底，隨著棚改政策暫停，當中進入立項階段的只有約一半。

截至2024年12月31日，深圳棚改項目已計劃立項共計23個，處于開發(fā)建設(shè)階段共計16個。

也就是說，深圳目前明確能通過拆除重建來完成改造的老舊小區(qū)，僅54個（城市更新模式+棚改模式）。

結(jié)合前述完成基礎(chǔ)改造的1300多個小區(qū)，意味著深圳2000年前建成的小區(qū)中，還有至少300個需要進行改造，可能通過綜合整治，也可能是拆除重建。

而隨著兩種拆除重建的改造模式都遇到瓶頸，深圳近兩年也在探索新模式，正在推進的有4類：

舊住宅區(qū)改造試點

土地整備房屋征收

獨棟危房捆綁周邊城市更新

業(yè)主自籌資金原拆原建

▲圖源：合一城市更新研究院

模式1：舊住宅區(qū)城市更新改造項目新試點

2023年9月23日，深圳發(fā)布《關(guān)于加強舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》，明確未來舊住宅改造擬采取前期服務(wù)商+市場主體+實施主體的城市更新模式。

盡管正式文件還沒發(fā)布，但試點項目正在推進，目前公開披露的兩個試點項目都在南山：蛇口愛榕園片區(qū)城市更新項目和華僑城片區(qū)的荔園新村城市更新項目，分別由招商蛇口和中海中標前期服務(wù)商。

▲荔園新村 | @深圳買房計劃 攝于2024年12月24日

值得一提的是，這兩個小區(qū)前期都曾進行棚改摸底工作。

模式2：土地整備房屋征收

土地整備房屋征收模式是以“政府主導、社區(qū)主體、社會參與”為原則，基于公共利益的角度推進，是由政府全權(quán)負責的征收模式。

2024年10月30日，由于河套片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及穗莞深城際軌道下穿小區(qū)導致高建筑質(zhì)量安全風險，福田區(qū)裕亨花園被納入2024年新建土地整備計劃中，整備實施規(guī)模為1.7公頃。

裕亨花園位于福田口岸東北側(cè)，總戶數(shù)為500戶，建成年為1997年，該小區(qū)也曾在2018年進行過棚改前期征集。

模式3：獨棟危房捆綁周邊城市更新

2021年9月，羅湖區(qū)紅嶺統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元啟動意愿征集；2022年11月，嶺南公司住宅樓被認定為D級危樓，以“飛地”模式捆綁進進紅嶺統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元拆除范圍，并啟動意愿征集。

2023年，《深圳市羅湖區(qū)城市更新單元計劃第三批計劃》（草案）公示，僅紅嶺統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元一個項目，擬拆除范圍包括嶺南公司住宅樓、紅嶺南住宅區(qū)、紅桂二街大院和松園小區(qū)。

2024年5月，紅嶺集團中標項目前期服務(wù)商。

模式4：業(yè)主自籌資金原拆原建

去年羅湖清水河街道的紅崗花園試點推行該模式，去年6月啟動首輪摸底，僅用28天簽約率超90%，但后續(xù)推進緩慢。

根據(jù)時間表，若無法在去年12月底前達成簽約率95%，項目或終止。

▲紅崗花園樓棟分布 | 貝殼找房APP

業(yè)主自籌模式，在全國范圍已有成功案例，離深圳最近的是廣州的集群街2號危破房改造項目，今年1月，改造后的新房正式驗收，交房交證。

此前，接近紅崗花園試點項目的人士透露，這個小區(qū)試點自籌自建模式有其特殊性，小區(qū)分為多宗地塊，如果某宗地塊業(yè)主意愿不強，可將地塊劃分出去，提高改造的效率。

據(jù)了解，目前紅崗花園試點工作處于停滯中。

多種新模式探索下，老舊小區(qū)的業(yè)主們，你們會繼續(xù)期待舊改嗎？

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