在3月份的短暫停歇之后，昆明將再次迎來土拍。

根據昨日昆明市公共資源交易中心發布的土地拍賣公告，4月2日，五華區蓮花街道一宗23.5畝的住宅用地將被拍賣。被拍宗地容積率只有1.6，拍賣起價16281.24萬元，折合694萬/畝，樓面地價約6506元/平米。

公共資源交易中心尚未公布該地塊的位置以及土地出讓文件，但結合位置、地塊面積、容積率以及建筑密度等信息，可以基本確定上架的是五華區豹子頭及墨水廠城改項目的其中一宗住宅用地。

根據去年10月昆明市自規局發布的豹子頭村城改項目墨水廠地塊控詳規，下月拍賣的將是墨水廠拆遷后的WH-BJC2-A1-02-03地塊，位于巴士家園和龍湖水晶酈城之間。

即將拍賣的五華區原墨水廠地塊（黃線內部分）

五華區豹子頭村城改項目總共有118畝，主要分為兩個部分，面積較大是在二環路外側的豹子頭村，有66.7畝；較小的是二環路內側的墨水廠地塊，約52畝，實際建設用地有40.5畝。

但就是這區區40.5畝土地，在規劃上又被劃分為三個地塊，面積最大的就是下月即將拍賣的WH-BJC2-A1-02-03地塊（拍賣土地編號是KCWH2024-17號），還有一塊較小的住宅用地面積才10.2畝，容積率3.4，已于去年12月19日被西北新城城市運營服務有限公司以0.20億元摘得，將用作回遷安置房建設。靠近二環路的則是一塊商業用地，面積有6.7畝。

墨水廠地塊安置房過規效果圖

從墨水廠地塊總體規劃看，本來屬于高低配帶商業的開發形式，即最大一塊宅地是容積率1.6的洋房，回遷房地塊規劃為三棟小高層住宅，臨近二環路的部分屬于商業。所以這個20來畝項目將會以純洋房的形態面市。

豹子頭村城改項目分為兩個地塊

雖然墨水廠地塊已經在北二環邊上，但卻是如假包換的二環內項目，二環內的純洋房項目可以確定是目前市場上唯一，根據容積率和建筑密度推算，如果全部設計為洋房，最高只有8層，這也將是該項目最大的賣點。另外，地鐵1號線西北延從旁經過并設有教場北路站，也為項目加分不少。

正因為上述兩點，該地塊的樓面地價達到了6506元/平米，不算低但也說不上多高，這里的洋房賣到1.5萬以上是沒有多大問題的，當年差不多同一片區，但已經在二環外的德潤香山府，洋房最高賣到2萬一平。

改造之前的墨水廠地塊實景

地塊面積不大，地段和開發條件都不錯，總價只不過1.6億，拿地負擔不重，所以這塊地下月成功出讓問題不大，搞不好還會有溢價。現在的懸念是誰來拿地？

如果沒有意外，建投很可能會拿下該地塊，因為豹子頭村（含墨水廠）城改項目的前期合作伙伴，是建投旗下省房集團100%控股的子公司云南祥澤置業。云南祥澤置業是在2023年底中標成為項目前期合作伙伴的，當時，市場就猜測建投（省房集團）很可能會采取一二級聯動的方式開發該項目。

二環內、地鐵邊的洋房項目，無論如何都是不愁賣的，唯一可惜的就是項目規模小了一點，總共2.5萬平米的建筑面積，頂天也就200套房。