2000年以前建成的老舊小區業主們要笑了！

3月9日，住建部長在“兩會”新聞發布會上宣布了1個重要政策：2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新范圍，因地制宜實施改造。很多網友都在說這潑天的富貴終于輪到老破小了！

其實2000年以前老舊小區的改造，在2019年就已經提出來了。2020年7月了進一步明確，五年內完成2000年底前建成的老舊小區改造任務。這次最新的表態呢，是加上了“都要”兩個字，非常引人注目。

有媒體解讀說：這意味著上億人住的房子，未來可能拆除重建。其實這樣的解讀并不準確，城市更新不等于全部“拆除重建”，而是包括了微改造、提升和拆除重建多個選項。2021年，樓市調控政策最嚴厲的時候，官方曾出臺了“關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”，提出了三個“嚴格控制大規模”，那三個呢？1、嚴格控制大規模拆除。2、嚴格控制大規模增建。3、嚴格控制大規模搬遷。這幾條紅線依然有效，是城市更新的重要原則。

也有媒體分析說，2000年以前老舊小區的城市更新，已經接近尾聲了，按照官方之前的計劃，2025年是收官之年，所以對樓市影響非常小。說實話這個看法也不太準確，最近幾年很多小區確實是微改造搞了好幾年了，主要是加裝電梯。但大部分樓棟目前尚未加裝。原因大多是1樓的居民反對。多層住宅加裝電梯，對1樓房屋的估值影響最大，居民會普遍反對，2樓居民積極性也不是很高。這其中要做大量細致的工作，還要有利益調整。比如適當給1樓居民補償。一個樓棟有1戶反對，加裝電梯就無法完成。

至于拆除重建，最近幾年更是受制于樓市低迷，要么爛在半途，要么直接停下來了。而且未來真正能拆除重建的，要么是危房，要么是有顯著人口增量的大城市。如果說一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會、計劃單列市，拆除重建的難度可以說很大，因為市場缺少需求，開發商很難盈利，那他就不會積極的去推進。

所以，2000年以前老舊小區的改造和拆建，空間仍然還是很大的，只是現在市場氛圍有點不太好推進：大家收入下滑，房產縮水，你再讓拿錢出來搞改造，積極性都不是很高。

而對于國家來說，大基建搞了這么多年，有效益的項目說實話不多了。老舊小區改造是有真實需求的，至少可以產生社會效益，讓老百姓有獲得感，是有價值的項目，所以會一直推進。而且拆除重建的過程中，一般會使用房票安置，這樣可以創造出購房需求，同時減少了城市的住宅存量，類似當年的貨幣棚改。

老舊小區拆除后，重新建設房子投入使用，一般需要3到5年時間，這個時間差也有利于推動樓市回暖。當然對于那些沒有顯著增量人口的三四五線城市，老舊小區拆除重建難度會不斷加大。如果房子不在核心區，不是多層小區，未來拆除重建幾率可能會大大降低。