銷售毛利率資產負債率

這家“地產央企”率先扭虧。

01

扭虧

3月11日，中國金茂（00817.HK）公告稱，預期2024年將錄得公司所有者應占溢利約10億元，較2023年度所有者應占虧損約69億元實現扭虧及錄得大幅增長。

正面盈利預告

公告顯示，中國金茂經營業績增長主要由于，集團持續強化精益管理，全力推進控費提效，管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等于本年度下降。

另外，中國金茂及部份聯營及合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業等資產減值撥備于本年度下降。

歸屬股東凈利潤

《小債看市》統計，目前港股扭虧房企僅兩家，除了中國金茂，還有冠中地產；A股扭虧房企也有兩家，分別為市北高新和珠江股份。

扭虧港股房企

扭虧A股房企

存續債券方面，目前中國金茂存續美元債3只，存續規模16億美元。

另外，金茂集團存續境內債3只，存續規模21億元，均將于一年內到期。

存續美元債

值得一提的是，中國金茂發布重要人事變動，張增根辭任公司主席、執行董事、戰略及投資委員會主席及ESG委員會主席，執行董事陶天海獲董事會委任，將出任公司主席、戰略及投資委員會主席及ESG委員會主席。

目前，房地產行業仍處于調整期，市場需求未全面回升，中國金茂新任掌門人還需在復雜市場環境中尋找新的增長點。

02

財務分析

據官網介紹，中國金茂是世界五百強企業之一中國中化集團旗下房地產和酒店板塊的平臺企業。

2007年，中國金茂在香港聯合交易所主板上市。

中國金茂官網

從股權結構上看，中國金茂的控股股東為中化集團，后者是國務院國資委監管的大型中央企業之一。

2019年7月，中化香港以86.74億港元對價向中國平安下屬子公司以及新華人壽分別轉讓17.87億股和0.16億股中國金茂股份；同時金茂又向中化香港配售1.69億股，本次交易完成后，平安人壽成為公司第二大股東。

近年來，中化香港的股權從2021年的35.28%增加到2022年的36.4%，目前持股38.4%，此前中國金茂在前所未有的行業低迷中增加了股票股息以保留現金。

股權結構圖

2021年，中國金茂錄得合同銷售金額2356億元，創歷史新高；2022年公司取得簽約銷售金額1550億元。

2023年，中國金茂累計實現簽約銷售金額1412億元，同比下降8.9%；2024年錄得合同銷售額982.5億元，跌出“千億陣營”。

可見，受行業下行影響，中國金茂的銷售也收到不小的沖擊。

在土地獲取方面，2024年上半年中國金茂獲取西安金茂璞逸曲江、成都金茂璞逸錦江、濟南保利金茂瑯譽和成都市武侯區外雙楠34畝地塊。

自去年四季度以來，一線及強二線城市二手房成交量價已呈現筑底回升態勢，市場情緒逐步回暖。

中國金茂也一改此前土拓收縮態勢，加速在核心一、二線城市拿地，僅去年11月和12月就合計拿下12宗地塊，拿地金額高達158億元；今年前兩月拿地金額超200億元。

盈利能力方面，截至2024年6月末，中國金茂毛利率16.2%，相比2023年上半年的16.6%基本持平；開發業務毛利率11%左右，與上年同期相當，這是其在本輪樓市下行過程中首次實現毛利率企穩。

由于2016-2017年期間，高價拍賣的項目交付，中國金茂整體毛利率在2022年降至15.84%，2023年進一步降至12.46%。

截至最新報告期，中國金茂總資產為4193.76億元，總負債3025.46億元，凈資產1168.3億元，資產負債率72.14%。

由于經營規模縮減，中國金茂很可能在未來兩年保持高杠桿水平。

《小債看市》分析債務結構發現，中國金茂主要以流動負債為主，占總債務的55%。

截至2024年6月末，中國金茂流動負債有1676億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有193.5億元。

相較于短債壓力，中國金茂流動性較好，其賬上現金及現金等價物有337.5億元，可以覆蓋短債，公司面臨短期償債風險不大。

在備用資金方面，公開數據披露的比較久遠，截至2019年末中國金茂銀行授信總額為1571.36億元，其未使用授信額度為873.81億元。

銀行授信情況

除此之外，中國金茂還有1349億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債有1101億元。

整體看來，中國金茂剛性債務有1294.5億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為43%。

在償債資金方面，中國金茂主要依賴于外部融資。其融資渠道較為多元，除了發債和借款，還通過應收賬款、股權融資、股權質押以及信托等方式融資。

雖作為央企，中國金茂融資渠道通暢，但2023年其籌資性現金流凈額為-109.07億元 。

籌資性現金流凈額

在資產質量方面，中國金茂的其他應收款規模較大，該指標為611.3億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。

另外，近年來中國金茂少數股東權益逐年增加，但所得凈利潤卻減少，或是明股實債集中到期回購或新的明股實債方案注入推升少數股東權益規模。

總得來看，中國金茂債務增長和收入下降，導致公司杠桿升高；籌資性現金流凈流出，面臨一定再融資壓力；其他應收款規模大。

03

地王收割機

一直以來，豪宅項目為主的中國金茂以產品力強、溢價高著稱，在拿地方面也毫不吝嗇，曾拿下多個“地王”。

2009年，中國金茂在土拍會上拍下北京廣渠門15號“地王”一舉成名。

2016年，中國金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、鄭州、無錫和青島等城市累計參與獲取的地塊有12宗，成交總價為372.7億元。

但在商品房量價齊升退潮后，前期熱衷角逐高價“地王”的房企，直接成了限價最大的受害者。

隨后數年間，中國金茂拿地速度明顯放緩。

2015年到2018年，中國金茂新增土儲分別為182萬、285萬、932萬與2264萬平方米，2019年新增土儲降至1390萬平方米，2020年上半年進一步降至583萬平方米。

2020年，金茂開始下沉到三四線城市高溢價拿地，試圖通過土地的置換來換得利潤空間。

在此期間，中國平安的入股進一步拓寬中國金茂的多元化融資渠道。

2020年3月，中國金茂與中國平安下屬機構簽訂金融服務框架協議，服務范圍包括存款、貸款、委托貸款、按揭貸款、結算、保理等業務，其中貸款和融資性保利服務余額上限分別為100億元和30億元，有效期至2020年底。

然而，當年8月央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托規模，倒逼房企去杠桿、降負債。

近年來，中國金茂通過加速銷售、減少土儲、增發等方式降低杠桿，轉讓資產“回血”。