在年前的時候，基于市場數據與政策信號，我們提出：深圳二手房已經開始脫離危險，2025年小陽春肯定不可能遇冷。

　　當時很多人覺得天方夜譚，現在數據啪啪打臉：

　　年后二手房成交量迅速升溫，創下4年來最強開局。

　　而且從微觀面看，最近的深圳樓市，有三個積極現象越來越顯著。

　　01

　　是哪三個積極現象呢？

　　1、置換速度越來越快。

　　過去幾年，業主賣房子，普遍被扒層皮，舊房賣不掉就無法換新房，置換鏈條只能卡在半空。然而這幾個月，剛需房成交量明顯提升，如南山、寶安限購區、福田及龍崗等片區，前后釋放了不少改善需求。

　　很多業主都是一邊賣房，一邊物色要入手的新房源，一旦舊房賣掉，就能迅速做出新的調整。

　　要知道，每一輪樓市行情啟動的重要推手，都不離開換房群體。

　　2、二手房市場重回主導地位。

　　為什么說今年的小陽春不同于往年？

　　前幾年3-4月份的成交小高峰，都是建立在年前低迷成交行情的基礎上。

　　而今年的小陽春，是建立在去年底成交量本就非常火爆的基礎上。

　　年后有一部分剛需家庭，500萬以上預算，原本是計劃買新房的，經過多維度對比，最終很多都轉向了二手房。

　　并不是說二手房就有多好、價格有多便宜，而是優質新房選擇越來越少了。

　　二手房作為市場風向標，如果成交量能保持持續性，那么接下來的企穩回升跡象，就有望越來越穩固。

　　3、政策層面還有放松空間。

　　今年的救市主線是：適度寬松的貨幣政策。

　　但截至目前，北上深的松綁政策都還在工具箱里沒有拿出來。

　　這意味著，在做好預期管理的情況下，后面不管是北上深哪個一線城市先出新政，對市場來說都會有不錯的提振信心作用。

　　02

　　買房最重要的兩個核心，一個是時機，另一個是資產的成長效率。

　　從中短期來看，入場時機直接決定資產安全邊際。

　　比如2008年金融危機，深圳房價跌到谷底，這時候閉眼買都能賺；但要是調控最嚴的時候2021年沖進去，就算買的是市中心，也得套牢好幾年。

　　而從中長期來看，則考驗資產篩選能力。

　　以深圳近15年樓市表現為例，同期買入羅湖和深圳灣的業主，收益完全不一樣，甚至可以說是天差地別。

　　背后是，城市往哪里發展，錢和資源就往哪里砸。

　　所以買房要順大勢，跟著可落地的規劃走，別跟錢包過不去。

　　現在的深圳市場有漲有跌，只要經濟和貨幣往上走，好地段的優質房產必然還會水漲船高。

　　房子本來就是給懂行的人準備的財富門票，看不懂的人永遠趕不上車。當大部分人都在罵房價高的時候，恰恰說明還有上漲空間。要是大家都不再討論房價高低，這市場才是真完蛋。

　　看這幾天深圳樓市傳個路邊社消息，都能牽動大家情緒，說明買房需求還是很強。

　　窮人和富人最大的區別是什么？窮人天天想著房價太高肯定跌，富人逢低買入繼續囤房。這兩種人永遠說不到一塊，貧富差距就是這么拉大的。

　　說到底，買房要看現實規律，而不是自己憑感覺瞎想。

　　人們想住好房子，剛需要結婚，孩子要上學，中高產需要改善等，這些硬需求擺在這，短期政策只能讓價格上下波動，改變不了長期上漲的大趨勢。有錢就換成資產，總比存銀行等著貶值強。優質不動產本質是對抗購買力縮水的硬通貨。

　　03

　　這些地方聚集著全市最優質的產業、最強的購買力、最密集的市政投入，房價不僅現在硬氣，而且未來也更有潛力。

　　那么在深圳，什么樣的房子才算好房子？

　　網上有人說，好房子要好住、好租、好賣、好融資，或者盯著租售比看。

　　這些說法看著挺有道理，但往往站不住腳。不信你看羅湖，這些指標它都達標，可為什么羅湖房價十幾年都跑不贏大盤？

　　從資產的角度，好房子最關鍵的指標就一個：未來能不能持續升值？

　　而且這個標準也是動態變化的。

　　包括地段本身也是動態概念。30年前羅湖是深圳真正的市中心，而如今，同樣的地段早已不是當年的含金量。

　　真正的好房子，要看它所在片區有沒有持續爆發的后勁。包括周邊有沒有牛逼的產業支撐？有沒有政府規劃的重磅資源傾斜？

　　從產業資源和房產升值的角度，深圳的優質板塊從東至西分別是：香蜜湖、華僑城、深圳灣、科技園、后海、蛇口、前海、寶中和碧海。也就是圍繞著福田、南山到寶中碧海的海岸線買房，通常不容易出錯。

　　記住，好房子不僅是現在有多風光，而是未來十年能不能繼續往上走。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。