3月16日下午發(fā)布的《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》猶如春雷乍響，其中"適時(shí)降低住房公積金貸款利率"的表述，為持續(xù)發(fā)酵的房貸利率矛盾給出了明確的政策指引。

這一文件的出臺(tái)時(shí)機(jī)頗具深意——選擇在A股開(kāi)盤(pán)前的周五傍晚發(fā)布，既規(guī)避了資本市場(chǎng)的過(guò)度反應(yīng)，又為即將到來(lái)的政策調(diào)整預(yù)留了發(fā)酵空間。

回顧近兩年住房信貸政策演進(jìn)，商貸與公積金貸款的市場(chǎng)角色正在發(fā)生戲劇性反轉(zhuǎn)。2023年以來(lái)，國(guó)家兩次下調(diào)存量房貸利率，疊加五年期LPR的下調(diào)，帶動(dòng)存量商業(yè)房貸利率從高點(diǎn)迅速下滑，不少人的利率減少幅度超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，公積金貸款仍執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套2.85%、二套3.325%的固定利率。這種制度性差異導(dǎo)致二套房公積金貸利率已高于同區(qū)域商貸利率，形成罕見(jiàn)的"政策利率倒掛"現(xiàn)象。

或許決策層已經(jīng)察覺(jué)到了這一問(wèn)題，因此在提振消費(fèi)的文件中直接點(diǎn)明了公積金貸款利率?！斗桨浮返谒拇簏c(diǎn)第（十六）小點(diǎn)明確提出“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”，這一表述讓眾多身背公積金貸款的“房奴”們看到了曙光，基本可以確定公積金貸款利率在今年將會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下降。

對(duì)于公積金貸款利率的下調(diào)，有兩個(gè)建議值得決策部門(mén)參考。

其一，下降幅度要大，以顯著拉開(kāi)與商業(yè)貸款之間的利率差。近年來(lái)，商貸利率下降幅度頗為可觀。一些“房奴”原本的商貸利率接近6%，如今已降至3.3%，降幅接近300個(gè)基點(diǎn)。相比之下，公積金貸款利率原本基數(shù)就不高，下降空間看似有限，但并非毫無(wú)操作余地。降低利率的核心目的在于讓“房奴”們擁有更多的可支配收入，從而刺激消費(fèi)。因此，政策調(diào)整一定要到位，避免淪為“雞肋”政策。

以具體數(shù)據(jù)為例，假設(shè)首套房公積金貸款利率從2.85%下降到2.65%，對(duì)于一筆90萬(wàn)元、20年等額本息還款方式的公積金貸款而言，月供減少額可達(dá)88.9元；若利率進(jìn)一步降至2.3%，月供節(jié)省金額則高達(dá)242.15元。

由此可見(jiàn)，不同降幅下月供節(jié)省的差異十分明顯?；诖耍Ｍ敬谓档凸e金貸款利率時(shí)能夠調(diào)增50個(gè)基點(diǎn)以上，即首套房利率降至2.3%以?xún)?nèi)，二套房利率降至2.8%以?xún)?nèi)。

唯有如此，才能讓“房奴”們每月切實(shí)多出一筆可觀的資金用于消費(fèi)。

其二，降低利率要立即實(shí)施，避免拖延至明年。目前，公積金貸款利率的調(diào)整周期為一年，且統(tǒng)一在每年的1月1日進(jìn)行調(diào)整，這與商貸有所不同。假設(shè)相關(guān)部門(mén)在3月就公布了下調(diào)公積金貸款利率的通知，那么存量貸款要等到明年1月1日，也就是9個(gè)月后才能享受到利率下調(diào)帶來(lái)的實(shí)惠，這顯然不利于及時(shí)提振消費(fèi)。

為了更有效地刺激消費(fèi)，穩(wěn)妥的做法是多措并舉，讓各項(xiàng)政策同時(shí)發(fā)力、形成合力，從而扭轉(zhuǎn)當(dāng)下內(nèi)需不足的局面。因此，一旦決定降低公積金貸款利率，建議立即實(shí)施，不再遵循以往等到第二年1月1日才落地的慣例。

若年內(nèi)實(shí)現(xiàn)公積金利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，結(jié)合商貸利率持續(xù)下行，預(yù)計(jì)可釋放三重政策紅利：

其一，直接降低家庭負(fù)債成本。以全國(guó)45萬(wàn)億元公積金貸款余額測(cè)算，每年可減少利息支出約450億元；其二，帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)增長(zhǎng)。根據(jù)邊際消費(fèi)傾向模型，每減少1元房貸支出，可拉動(dòng)0.3-0.5元的消費(fèi)增量；其三，促進(jìn)住房市場(chǎng)良性循環(huán)。利率優(yōu)勢(shì)回歸將提升公積金貸款使用率，預(yù)計(jì)新增貸款占比可從當(dāng)前的20%提升至25%以上。

這場(chǎng)醞釀已久的利率變革，不僅關(guān)乎千萬(wàn)"房奴"的錢(qián)袋子，更是檢驗(yàn)住房金融體系靈活性的試金石。當(dāng)政策東風(fēng)已然形成，我們需要的是將"適時(shí)調(diào)整"轉(zhuǎn)化為"精準(zhǔn)施策"，讓公積金制度真正回歸住房保障本源，在擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略棋局中落下關(guān)鍵一子。

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