定于2025年3月18日也就是明天拍賣的海淀北五環樹村地塊，截至我寫稿的時候已經有10家報名。不止一個開發商友人跟我說，樹村的樓面價10萬+是必然的。這固然說明北京的土地還是有很高價值的，要不然開發企業為何會如此看重北京的土拍？當然這也產生了一個問題，北五環的樓面價大于等于南三環豪宅售價，到底誰更有性價比？

20年前，北京耳熟能詳的高薪工作區域其實就三個，東邊的國貿、北邊的亞運村、西北的中關村。

這三個地方都有一個共同特點——讓三環變得更繁華，當然也拉高了房價。

國貿建成了，房價也漲上去了。2010年國貿就有6.8萬一平米的新盤，如今依然能帶動東南三環11萬。

無獨有偶，中關村邊上的萬柳一直就以富人區著稱，區域內品質住宅社區的價格如某某書院常年20萬+。

西三環玉淵潭更是有比肩湯臣一品的豪宅，售價一度20萬+。

沿著三環繼續向南，麗澤商務區帶動了西南三環進入10萬+時代；而伴隨著中軸申遺，南中軸區域的首都商務新區補全了三環產業版圖最后一塊。

三環是北京豪宅相對集中的環線，為什么？大企業集中、高薪人群集中、現有城市配套相對集中。簡單講有錢人都在這里，配套也都在這里，也沒比三環更好的地方了。

2024年三環出現了嶄新的一片天地——位于首都商務新區東側直線距離僅1.5公里的東鐵營。當下第一個也是目前唯一的一個內城更新板塊，已在去年7月劃撥投資212億元，是當之無愧的“內城更新壹號示范區”。

這個板塊的好處在于以下幾點：

第一， 距離三環百來米，我印象里一個紅綠燈就上三環了。純粹的三環先規劃后發展的新板塊。2024年完成的規劃，2025年建設正當時。印象里也是2025年唯一的三環成規模的新規劃發展板塊。

第二， 國貿在北、首都商務新區在西，地處成名已久的高薪工作區以及未來可期的規劃新區交匯處。簡單說，到哪兒都不遠。

第三， 先規劃后發展，從規劃圖中我們能夠看到區域內的規劃有道路、商業、住宅等。未來的嶄新城市界面值得期待，并且新的規劃也更科學更系統，讓未來的衣食住行更有保障。

第四， 周邊現有城市配套完善。這個板塊到二環直線距離也不過約2公里，距離國貿、王府井又能有多遠？而這些板塊內，有諸如國貿的辦公樓、王府井東單的商業板塊，更有協和醫院這樣的頂級醫療配套。

區域內首個新盤項目璞逸豐宜自從今年初亮相至今關注度一直很高。而項目9萬多的銷售價格，在我看來也算頗具性價比，畢竟五環外海淀北的樓面價都11萬/平米了。

璞逸豐宜所在的這個板塊是2025年三環為數不多的舊改板塊，璞逸豐宜就是這個舊城改造板塊里的第一個項目。

三環首個‘好房子’

璞逸豐宜作為三環亮相的首個好房子，可以說在戶型端做到了極致。我沒細算過所有戶型的使用率，但說一聲三環最牛應該問題不大。畢竟人家南向有更寬敞的陽臺與窗外的花池。

也正因為有黑科技的支撐，在更高使用率為前提下，人家戶型不論是功能還是采光都做到了極致。

以135平米戶型為例，該戶型在保有四葉草戶型的結構同時，南向客廳還有4.2米的面寬。從空間格局看，該戶型預留有餐邊柜、家政收納等功能空間。上個年代的三環，能做到如此格局的三居需要150平米以上的面積。而璞逸豐宜只用135平米就做到了。

裝修方面，金茂秉承了自己一貫的科技。

第一， 全屋毛細管網+地源熱泵，這套系統也是金茂的招牌，科技住宅的真魂。

第二， 主臥節律照明，可根據室內光線與生活狀態相應調節。比如，清晨模仿初升日光喚醒身體、夜晚減少藍光促進褪黑素分泌提高睡眠質量。

第三， 通過三層中空玻璃、同層排水、客餐廳及臥室的樓板減震墊降低室內聲噪。

第四， 前端過濾、中央凈水、末端凈熱一體設備，提供居家更健康飲水系統。

另外客廳電視背景墻的石材、沙發背景墻的皮革硬包，廚衛家政間等各種收納柜也均為交付標準。

三環、規劃新區、高使用率好房子、全屋精裝健康＋滿配，135平米這個戶型據了解成交價在9萬出頭一平米，這個價格說得過去。

璞逸豐宜項目本身：

1 外立面為玻璃幕+鋁板+石材為主材料，這是當代豪宅外立面的硬標準。

2 氣派社區大門+下沉庭院+恒溫泳池，架空泛會所、接駁車馬廳…園林的標準在豪宅中也算翹楚。

我說過，豪宅行不行，其實就那么幾點，地段、立面、園林、戶型。

璞逸豐宜，地處三環先規劃后發展的新區國貿與首都商務新區雙核交匯處，立面、園林、戶型也都是頂級標準，在我看來是真的還行。

尤其是主力戶型中135平米四居9萬出頭的成交均價、153平米超6米寬廳四居約9.5萬元/平米的成交均價，相較于其他三環老牌強區以及新興區域10萬+的售價，算是頗有性價比了。

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