隨著全球可持續發展的要求日趨嚴格，人們對空間使用方式和地理區位的偏好也在持續演變；與此同時，符合新標準的優質辦公樓、零售物業等新增供應放緩，市場逐步進入存量時代。在此背景下，“老舊資產改造”開始受到市場相關方的高度關注。

基于全球主要城市的調研數據與研究洞察，仲量聯行發布《發現老舊資產中的機遇》研究報告，深入剖析全球商業地產中老舊資產改造的發展現狀和趨勢，為業主、企業及政府公共部門提供可行性策略和前瞻建議，助力其把握存量時代的轉型機遇。

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受全球可持續發展、部分地方財政收縮、需求端變化的多重影響，老舊資產呈現四大特點：

截至2024年末，全球面臨擱淺風險的辦公樓資產規模中，歐洲、中東和非洲區約為0.72-1.45億平方米；美洲區約為1.61-2.14億平方米；亞太區約為0.62-0.93億平方米。

中國商業地產市場經歷快速增量發展后，建筑體量攀升，許多成熟樓宇已經跨越了一個“年齡階層”。目前，北上廣深四個城市中，樓齡超過15年的甲級辦公樓占比已接近30%。隨著時間推移，部分項目的設備老化、硬件條件落后等問題日益凸顯。預計到2050年，80%現存的建筑仍將繼續使用，這使得老舊樓宇的改造需求迫在眉睫。

在全球66個主要市場的7.76億平方米現有辦公空間中，預計有3.22億至4.25億平方米的空間需要在短期內投入大量資金以維持其運營，即9330億美元至1.2萬億美元的資金投入，相當于美國2.2年-3.1年的流動儲備資金總額。

與此同時，老舊資產的擱淺風險分布不均勻，改造成本也存在顯著差異：美國和歐洲預計分別將有44%和34%的老舊辦公樓面臨擱淺風險。目前，78%的辦公樓改造需求和83%的必要資本支出集中在美國和歐洲。

隨著凈零碳目標的臨近以及合規監管日益嚴格，老舊資產改造的需求大幅提升。在全球老舊辦公樓擱淺風險最高的八個市場*中，有超過8600萬平方米的辦公樓產品亟需短期資本投入，進行必要的改造。

*八個市場是：東京、紐約、巴黎、華盛頓特區、芝加哥、倫敦、洛杉磯和波士頓。

盡管改造需要前期投入，但其通過降低運營成本帶來的長期收益不容忽視。仲量聯行調研顯示，通過整體建筑改造，能源消耗可減少40%-65%，相當于每年每平方米節省31美元的能源成本。在上述八個市場中，僅中等程度的改造升級就可為辦公樓每年節省27億美元的能源費用。此外，對老舊建筑密集區域及建筑碳排放占比較高的城市片區進行節能改造，將帶來大規模的“快速脫碳”回報。

當前，人們對于“有凝聚力、舒適且平衡的目的地”需求不斷增長，物業的功能已從單純的空間提供逐漸轉變為具有特定功能的地點，以滿足居民、上班族和游客的多樣化需求。市政當局正積極推進高水平的城市更新項目，采用小規模、細致的修復手法，以提升房地產的均衡性和供應的多樣性。這些措施不僅激活了辦公樓的使用，還增設了體驗空間，吸引了游客和零售商，從而創造了新的發展機遇。

面對商業地產的動態變化，業主和市政當局改造老舊資產的積極性顯著提升；仲量聯行認為，不同主體也應有各自的關注重點和核心應對方法——

· 業主：綜合考慮物理因素 細致區分策略分布

業主在評估其投資組合時，應當從建筑環境融合的視角切入，全面考量樓齡、布局等物理因素，并深入分析這些因素如何影響物業、如何適應持續變化的消費者偏好和可持續發展要求。同時在評估超優質、核心、增值和不良資產投資機會和策略分布時，進行細致的區分。

業主在規劃資產未來時，可以重點關注地理區位的優化，以改善建筑環境和用戶體驗，此外，還需及時調整投資組合，以符合未來ESG和建筑標準要求。在此過程中，業主可以根據樓齡和監管要求，優先處置擱淺風險最高的資產。

· 市政當局：風險集中區域加大更新力度 協作與激勵挖掘價值潛力

在制定長期戰略性的空間規劃時，市政當局需要重新平衡土地使用，并執行場所營造計劃。針對資產擱淺風險高度集中的區域，應加大城市更新力度；同時，在性質相似的建筑或功能集聚的區域內，積極推動更新改造工作，以帶動新的非商業開發，引入住宅和人流，激活商業活動，并通過改造實現大規模“脫碳”。

此外，市政當局應與其他政府部門和企業合作，制定有效的財政激勵措施。通過利益相關者之間的緊密協作，深入分析不同因素之間的相互影響，才能充分釋放建筑和區域所蘊藏的價值潛力。

仲量聯行認為，規避資產擱淺的風險有四種核心方法：資產重新定位、資產取代、場所修復、場所重生。

“資產重新定位”即通過大規模改造，使資產符合頂級租戶和ESG要求；“資產取代”是通過部分或整體拆除重建，轉為非辦公用途；“場所修復”即增加建筑環境投資，提高資產吸引力；“場所重生”是從目的和設計方面對社區進行大規模的重新思考。

這一框架旨在解決老舊資產潛在的被淘汰問題，強調各種戰略之間需要相互關聯、協同作用，而非孤立存在。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀：“在可持續發展和脫碳的全球大背景下，各類資產正受到深遠影響，這種影響將進一步波及資本成本、投資組合的優化以及資產擱淺風險的增加。對業主而言，對老舊資產進行大規模改造已成為不可逆轉的趨勢。若能積極主動地推動改造，使資產達到甚至超越可持續發展的預期目標，不僅將獲得更可觀的投資回報，還能顯著降低老舊資產被淘汰的風險，從而在競爭中占得市場先機。”