哪里都看不見它，哪里又都是它。

這兩句話是對當下房地產最好的評價。

從民營企業家座談會，到今年的兩會，我們看到的都是人工智能、機器人這些新科技，曾經的座上賓——房地產，現在已經很少再提了。

不過，不提并不代表不重要，房子依然還是我們老百姓手里最重要的資產，它的漲跌都會深深地影響到大家的消費和投資。

今天，柏年就跟大家好好聊聊當下的樓市，有什么新的政策出臺？

樓市和生育，這對矛盾要如何化解？

買房又該怎么買？哪些房子絕對不能買？

無論你近期是要買房還是賣房，柏年強烈建議你把這篇文章看完。

話不多說，讓我們開始。

一、當下的樓市現狀

當下的樓市，用一個詞概括，那就是分化嚴重。

1月份，20個重點城市新建商品住宅成交面積達558萬平方米，同比增長33%。

其中，深圳、廣州、上海這樣的一線城市表現最為亮眼：在深圳，新房成交5090套，同比激增97.3%；二手房成交4554套，增長31.5%。

與此形成鮮明對比的是，三四線城市，樓市依舊在承壓，按照現在的銷售進度，這些房子得60多個月，也就是5年才能賣完，更不用說，每年還有新開發的樓盤上市。

賣得不好，價格自然也就很難提上去，甚至出現了“北鶴崗，南個舊”，幾萬塊錢就能買套房的現象。

出現這種兩極分化的原因也不難猜，一線城市房價能快速企穩，受益于兩大要素。

一是產業聚集，人口凈流入。工作機會多，大家對未來有預期，而且流入人口大多是年輕人，面臨結婚買房的剛需，房價容易被兜住。

二是限購政策的松綁，無論是對社保年限要求的降低，還是降低首付比率，都有助于年輕人上車。

兩個因素疊加，這些城市的房價快速企穩。

三四線城市房價承壓，原因跟上面類似，不過正好是反過來的。

一是沒有產業或者原有產業沒落，本地人口流失的，上面說的鶴崗和個舊就是典型，原先的支柱產業是采礦，礦挖完了，人就只能去外地打工，本地房子自然就沒人要了。

緊接著的第二點是，這些地方由于產業沒落，政府收入銳減，各種公共服務能省則省，像什么公交車停運，學校老師工資發不出來，甚至小區連物業都沒有，導致居住體驗也很差，人口加速流出，形成惡性循環。

這些因素綜合到一起，國內樓市就出現了嚴重分化。

面對這種分化的局面，政策也針對性地進行了調整。

像這些高線城市，面臨的是房子賣不出去的問題，明晃晃地打折，容易被監管約談，因此他們變通了一下，干脆就取消公攤，按套內面積來計算，變相進行降價。

此外，這些城市存量房多的是，開發商也不打算建新的樓盤了，那就直接現房銷售，開發商能及時收到錢，買房人也不用再擔心爛尾了。

對于一二線城市來說，有錢人多的是，要刺激他們再買點新房子。因此，政策側重于提質保價和“好房子”建設。

對房子隔音、層高、建材這些都有更高的要求，再搭配當下最流行的智能家居概念，聽上去就高級。核心就是為了刺激有改善性需求的購房者。

最后，宏觀層面上，土地收儲算是當下為數不多，能影響到樓市供求關系的政策了。

一方面，地方政府可以無償收回企業不愿意開發的地塊，無本的買賣，不會增加財政壓力，地方政府還是有動力去做的；

另一方面，對于其他的地塊，允許地方政府使用專項債來回收土地，2025年專項債規模預計將達到4萬億元，其中10%也就是4000億專門是用來收儲的。

根據華鑫證券的統計，截至2025年2月，全國擬收儲地塊超160宗，總價350億元，預計能消化52%的閑置地塊，效果還是相當明顯的。

二、不同城市的三種路徑

講到這里，有些朋友可能會有疑惑，國內當前最嚴峻的一個問題就是生育率下降，人口負增長。

眾所周知，高房價是導致生育率下降的重要原因，那么現在就面臨一個重要抉擇，保房價還是保生育率呢？還是說會有什么兩全之策？

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