方圓地產面臨債務和資金鏈難題。

01

新增訴訟

近日，廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱“方圓地產”）公告稱，公司因涉及一筆本金達32.347億元的借款糾紛，被某金融機構提起訴訟，要求償還本息及相關費用。

新增重大訴訟公告

公告顯示，方圓地產于2025年3月17日收到起訴資料，該案尚在一審答辯期，案號為（2025）粵01民初671號和（2025）粵01民初672號。

同時，方圓地產法定代表人方壯鑫新增被限制高消費，限制內容涵蓋乘坐高端交通工具、高消費場所活動等行為。

方圓房地產表示，上述限制高消費的情況將對公司產生一定影響。

2023年8月，方圓地產未能支付3.4億美元境外債券本金，爆發債務危機引發市場關注。

《小債看市》統計，在境內債方面，目前方圓地產存續債券1只，規模為9.18億元，將于2025年6月30日到期。

目前，方圓地產銷售情況持續惡化，尚未發布進一步境外債處理方案，多支債券多次展期，重組似乎遙遙無期。

2024年11月，廣東證監局公開一則《行政監管措施決定書》，因2023年度存在少確認營業收入的情況、未及時披露多起重大訴訟、仲裁情況，以及未及時披露債務違約或逾期的重大事項，對方圓地產以及時任董事長方明、法定代表人及總經理信息披露義務人及財務負責人采取出具警示函措施。

02

深陷危機

據官網介紹，方圓集團是東方文化地產的踐行者和現代東方人居生活全產業鏈運營服務的集成者，為客戶提供全生命周期的高質量服務。

方圓地產成立于1995年，是一家總部位于廣州的以房地產開發投資為核心業務的大型企業集團。

方圓集團官網

從股權結構看，方圓地產的控股股東為方圓國際投資集團有限公司，持股比例為100%，公司實際控制人為方明。

股權結構圖

方圓地產專注廣州區域城市更新領域十余年，積累了豐富的城市更新項目經驗，同時亦為其補充了大量低成本且優質的土地儲備。

方圓地產土地儲備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區占比較高，但以三四線城市為主。

值得注意的是，舊城改造項目受當地政府政策影響，投資回收周期較長，收益和開發進度的不確定性較大。

由于消費者信心低迷和資金緊張，2021年方圓地產合同銷售額下降27%，2022年銷售繼續疲軟。

截至2024年，方圓地產的銷售情況沒有好轉，公司流動性問題持續存在。

從業績上看，2024年上半年，方圓地產實現營收11.49億元；歸母凈利潤-4.45億元，經營性現金流凈額為-4.16億元。

歸母凈利潤

值得注意的是，方圓地產的審計師在其經審計的財務報告中表示，該公司持續經營的能力存在重大不確定性。

截至2024年6月末，方圓地產總資產為329.45億元，總負債267.43億元，凈資產62.02億元，資產負債率81.17%。

近年來，由于凈利潤持續虧損，方圓地產凈資產大幅縮水，其財務杠桿水平飆升。

資產負債率

《小債看市》分析債務結構發現，方圓地產主要以流動負債為主，占總債務的67%。

截至相同報告期，方圓地產流動負債有178.52億元，其中一年內到期的短期債務合計56億元。

相較于短債規模，方圓地產流動性緊張，其賬上貨幣資金有10.87億元，不足以覆蓋短債，存在較大短期償債壓力。

值得注意的是，方圓地產其中一部分現金將不得不留在項目層面，以支持運營，這將限制其在控股公司層面使用內部現金償還債務的靈活性。

另外，在備用資金方面，截至2022年3月末，方圓地產銀行授信總額有346.13億元，未使用授信額度為257.97億元，可見看出其財務彈性尚可。

銀行授信

除此之外，方圓地產還有88.92億元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計66.53億元。

整體來看，方圓地產剛性債務有122.53億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為46%。

有息負債規模較大，近年來方圓地產的財務費用均在5億上下，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。

在融資渠道方面，除了債券和借款外，方圓地產還通過租賃、股權質押以及信托等方式融資。

值得注意的是，隨著合作項目方式增多，方圓地產合聯營企業往來款及少數股東權益規模增長較快，且少數股東權益與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

此外，方圓地產對關聯方提供的擔保金額較大，或有負債風險值得關注。截至2024年6月末，其及關聯公司擔保合計60.07億元，是凈資產的三倍多。

在資產質量方面，方圓地產其他應收款項和存貨分別為45.5億和119.22億元，主要為應收子公司少數股東款項和開發成本，存貨周轉效率和總資產周轉率有所下滑。

總得來看，方圓地產銷售持續疲軟、業績虧損，經營性現金流凈流出，對利息和債務的保障能力下降；有息負債占比較高，流動性緊張。

03

上市折戟

方明畢業于中山大學，曾在廣東南粵律師事務所擔任律師。在廣州地產圈，其為人一直非常低調，甚至從不接受外界采訪。

上世紀90年代掀起的“下海潮”，促使方明開始創業，創建了東方味道甚濃的方圓帝國版圖。

方明推崇“外方內圓”的價值觀，2006年之前方圓集團打著“文化地產”大旗，殺出一條血路。

隨后，方明欲帶領方圓集團奔赴資本市場，為此做了很多鋪墊，例如曾試圖踏出舒適區、走向全國，陸續在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地落子。

2008年，方圓地產的IPO申請已通過聆訊，準備路演，但不料突遇金融風暴，樓市行情急轉直下，因信貸市場受到沖擊，內房企“血流成河”。

于是，差一點就圓了上市夢的方圓地產，最后因融資環境不合預期，而擱置了IPO計劃。

直到2013年，方圓才開始調整企業戰略，收斂戰線，聚焦廣東省。在2017年粵港澳大灣區上升為國家戰略后，方明更加堅定深耕大灣區這條路。

方圓集團董事局主席 方明

2017年11月，方圓集團旗下方圓房服上市，它是繼合富置業、易居、世聯之后，國內第四家、港股第二家來自內地的以房地產代理、中介、終端服務為主營業務的上市企業。

然而，方圓房服增長緩慢的規模和起伏不定的業績表現，并不受資本市場待見。

2021年下半年以來，諸多高杠桿房企跌下馬，行業調整之際，方圓地產也深陷危機，面臨債務和資金鏈難題。