大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

近期，我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

如果你對日本東京感興趣，掃描下方二維碼進群，和翻老師一起聊聊。

翻老師東京房產投資合集（點擊查閱??）

近年來，越來越多投資者、購房者乃至海外資金都將目光聚焦在東京的塔樓公寓（タワーマンション）。

高層景觀、優質地段、稀缺性，成為了它們不斷被追捧的理由。

然而，也有不少客戶問我：“現在東京塔樓價格這么高，是不是泡沫？還能買嗎？”

作為一名長期活躍在東京不動產市場的專業宅建士和AFP理財顧問，我想從多個角度為大家理性解答這個問題。

價格高，真的是泡沫嗎？

首先，要分清楚“整體市場”與“局部標的”。

? 根據REINS（東日本不動產流通機構）和東京カンテイ的公開數據，東京23區的二手公寓均價這幾年保持著年均5%-7%的溫和增長，屬于穩健上漲。

? 但在塔樓市場，特別是港區、中央區、灣岸地區的部分高端物業，價格已經出現翻倍式上漲。

例如：

? 港區Branz Tower 芝浦：2020年新房成交價約140萬日元/㎡，2024年部分高樓層成交價超過220萬日元/㎡，漲幅超過57%。

? 中央區Park Tower 勝どき：2020年入居時均價約135萬日元/㎡，2024年高層帶景觀戶型突破220萬日元/㎡，4年漲幅超過60%。

? 晴海 The Parkhouse ：晴海 Towers，部分稀缺戶型近四年也實現了70%-90%的漲幅。

這一切背后，是土地供應極度稀缺、建筑成本大幅上漲，以及全球資金持續流入東京市場的共同作用。

它不是靠短期炒作，而是供需和國際資金推動下形成的“資產溢價”現象。

還能購買嗎？買什么樣的？

如果是自住：

?優先選擇國策型核心地段，如港區、中央區、千代田區。這些區域有明確的城市更新規劃和人口流入支持。

?戶型上建議選擇高樓層、南向或西南向、無遮擋景觀、陽臺面積較大的單位。在今后即便有調整，保值性最好。

? 注意大樓的管理狀況，優質塔樓通常配備24小時有人管理、酒店式大堂、完善的修繕基金規劃。可以要求查看管理規約和過去的理事會議記錄。

如果是投資：

? 不要一味追熱門高點，建議尋找還處于價值洼地的項目。例如品川臨海地區、月島部分在售項目、東池袋站附近塔樓。

?看重租賃需求強度，東京的高端塔樓投資回報率雖然不高（普遍2%-3%），但空置風險極低。有持續穩定租客的物件，才是真正“理想持有型資產”。

? 最后，選擇持有周期要足夠長（建議5年以上），避免短期追高后價格震蕩。

未來趨勢

東京的塔樓市場，未來依然會受到以下三大趨勢支撐：

1. 城市再開發進入高峰期

品川站地區再開發、麻布臺之丘二期、東京灣岸區域持續擴展，將進一步帶動新一輪高端住宅需求。

2. 日元長期偏弱、利率低企

對海外資金來說，東京依然是“低持有成本、穩定回報”的資產避風港。

很多香港、新加坡、大陸資金，已經通過法人名義大量持有港區塔樓。

3. 全球高凈值人群東京定居需求上升

東京國際化程度不斷提高，外國高凈值人士居住登記數量再創新高，長期推高高端住宅需求。

需要注意的是，盡管長期趨勢向好，短期內也可能出現“過熱調整”。

尤其是成交均價過快拉升的項目（年漲幅超20%以上），在市場遇冷或全球金融波動時，有回調10%-15%的可能。

塔樓為何是全球富裕階層熱衷配置的資產？

不僅僅是因為地段和景觀，真正讓全球高凈值人士鐘情塔樓的，是它集資產屬性、身份象征、生活配套于一體：

? 不可復制的稀缺性

土地有限，中心區域能批出的塔樓項目越來越少。

東京灣岸地區未來批準數目越來越嚴格，項目減少意味著物件更具收藏價值。

? 生活方式

大堂服務、健身房、空中花園、會客區，形成了“塔樓社交圈”。

某種程度上，居住在港區芝浦、六本木一丁目、麻布臺的塔樓，已經成為“圈層標簽”。

? 國際化配置

對高凈值人士來說，東京塔樓不僅是資產，更是子女教育、身份背景與全球資產配置布局的一部分。

許多客戶會將東京塔樓與倫敦、紐約、新加坡豪宅一起納入“全球五地資產籃子”中。

潛在風險與應對策略

潛在風險：

? 價格短期過熱風險

部分物件4年內漲幅接近翻倍，如果遇到全球流動性收緊或政策打壓，短期內有調整空間。

? 高額管理成本壓力

隨著樓齡增長，修繕基金和管理費普遍上漲。部分塔樓月管理費用可能突破6萬日元以上。

? 稅務政策變化風險

日本政府已有討論提高對高端不動產的固定資產稅和不動產所得稅的聲音，持有大量房產或短期頻繁交易者需警惕。

應對建議：

1. 只選“能抗風險”的物件：高樓層、無遮擋、戶型合理、交通便利、管理良好。

2. 避免盲目高杠桿：塔樓持有成本高，切忌超額貸款。

3. 提前規劃退出策略：持有5-8年為一個周期，根據市場階段擇機出手。

4. 關注管理公司和修繕基金狀況：如果發現積立金不足或修繕計劃拖延，應謹慎。

總結

東京塔樓價格高，但它不是虛無的泡沫，而是一種供需結構與國際資本共同塑造下的“硬資產”。

如果你想短期套利，這個市場并不適合你。

如果你需要配置長期穩定的保值資產，東京核心塔樓依然值得布局。

同時，不要盲目追高，而是用冷靜和數據選出真正適合長期持有、易流通、有潛力的物件。

如果您對日本東京房產投資感興趣，

希望我們幫您根據資金規模和持有目標，

篩選2025年依然值得買入的塔樓項目，

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