去年底，新希望地產拿下了經開區約83.8畝宅地，上個月，經開區規劃建設局進行了項目批前公示，備案名為錦官府，沒過多久，項目發布了招聘海報，新希望將項目定位為“戰略級豪宅”，這出乎了很多人的預料。

人們感到意外，主要還在于經開區和豪宅這兩個詞的違和感。最近十年，經開區經歷過房地產開發的高潮，土地拍賣屢遭瘋搶、數十輪競拍高溢價成交的情景還讓人記憶猶新，這些項目大多數開發為普通高層住宅，雖然有個別別墅、洋房項目，但價格都要低于主城區同類項目，就算是在昆明房價最高的時候，經開區仍是不折不扣的房價洼地。

經開區勉強能和豪宅搭上邊的，可能只有早年間果林湖周邊開發的幾個別墅項目，但由于房齡太老，現在也難入豪宅客戶的法眼。

造成此現象的原因是多方面的，經開區的用地規劃是以產業為主，居住用地本來就不多，并且定位為產業服務區，像果林湖周邊生態資源較好的土地，經過多年開發已消耗殆盡。加上經開區的城市界面和配套水平也相對落后，各方面條件制約下，缺乏誕生豪宅的土壤。

因此經開區的樓盤定位很清晰，基本主打區域剛需市場，對地緣性客戶的依賴程度要高于其他區的項目，其他區域的購房者也很少會考慮來經開區買房。

在這樣的背景下，新希望錦官府做豪宅近乎逆天改命，這樣的決策到底有何緣由呢？

新希望周邊老小區密集

錦官府所在的牛街莊片區是經開區最靠近官渡區的片區，也是經開區開發較早的片區，上世紀90年代，昆鐵、昆船等大型國企曾建設了大量的職工小區，如今房齡差不多都超過20年，還有香頌時光花園、普照興園、中鐵百年印象等10多年前開發的商品房小區，另外加上不少城中村，居住人口較為稠密。

距離錦官府最近的新盤是南側汕昆高速對面的陽光城文瀾東方，但文瀾東方屬于純剛需盤，而且陽光城近況不佳，不可能成為錦官府的競品。

那么答案就顯而易見了，新希望錦官府之所以做豪宅，是把籌碼押在了周邊有改善需求的客戶上了。

新希望錦官府效果圖

當然新希望“戰略級豪宅”的說辭也稍顯夸張，作為小麻苴三期城改項目，錦官府本身的規劃條件不算很好，3.82的容積率，也只能規劃為常見的25—33層高層住宅，從效果圖看，有不少戶型還是T5或T6的產品。

錦官府屬于新希望旗下僅次于錦粼系的高端系產品，此前已落地成都和南寧兩地，產品定位于中高端住宅，主要面向對居住品質有一定要求但預算相對有限的客戶群體，正好能夠對接片區改善客群的需求。

新希望最高端的錦粼系在昆明已有錦粼天序的成功案例，無疑給了項目一定的底氣，錦官府高調發聲，一定程度上也是基于經開區確實沒幾個像樣的改善盤，這并不是因為經開區不配有好房子，而是以往的開發商多少都忽略了片區的改善需求。

接下來，就看新希望錦官府用怎樣的產品來撬動這塊市場了。