業主大會電話投票是創新之舉還是違規行為？投票結束兩個月才公示表決結果是何居心？

2024年10月18日，渝中區江嶼朗廷業委會發布公示稱，將組織召開業主大會會議，進行投票程序，投票議題：是否同意解除與現有物業企業的前期物業服務關系；是否同意小區物業服務企業選聘方案。投票方式為：會議形式，書面投票（設置固定投票箱投遞）、線上投票（業主決策信息系統參與投票）。

投票時間：2024年11月3日至12月12日。唱票統計時間為2024年12月13日。 2024年12月10日，江嶼朗廷業委會發布通知稱，因業主決策系統升級導致無法投票等原因，決定延長投票時間20天，即該業主大會會議投票截止時間變更為2025年1月1日，唱票統計在次日即2025年1月2日完成。

同時，啟動微信投票，叫業主向一個微信號（手機號）發送涉及投票意向的視頻及文字，或者向社區網格員微信號投票。

2024年12月26日，該業委會發布通知稱，該小區業主強烈要求業委會采用電話投票的訴求，業主分別向菜園壩街道辦事處、業委會提交了相關建議后，該業委會次日舉行會議討論，決定采用電話投票，菜園壩街道辦事處同意該業委會進行電話投票。

電話投票時間至2025年1月1日結束，用平安街社區社區居委會的三部電話進行。

2025年3月12日，在江嶼朗廷小區業主向菜園壩街道辦事處提出申請，認為江嶼朗廷業委會在投票、唱票統計后兩個月后，拒不公布投票表決結果，不排除江嶼朗廷業委會存在暗箱操作行為，據此，根據民法典、業主大會和業主委員會指導規則、重慶市物業管理條例相關規定，要求該菜園壩街道辦事處依法履職，制止江嶼朗廷業委會所有相關違規行為。

2025年3月17日，江嶼朗廷業委會發布該小區業主大會投票結果公示稱，該次投票業主的參與票占總戶數的79.62%，議題1表決同意票占88.42%，占參與面積88.93%；議題2表決同意票占參與戶數87.85%，占參與面積88.31%。公示期自2025年3月17日至2025年3月23日，共7天。該通知稱，如業主對該投票結果有異議，向江嶼朗廷業委會核查。并分別公布了江嶼朗廷業委會、平安街社區居委會、菜園壩街道辦事處投訴電話。

爭議焦點：延期投票、網格員收票、電話投票、唱票兩個月后公示表決結果等是否具有合法性？

江嶼朗廷業委會延長投票時間、由社區網格員接收微信投票，后改用電話投票，且在投票、唱票統計結束兩個月，業主提出異議后才公布表決投票結果，以上行為是否違反有關物業管理的法律法規及規范性文件？

根據《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》，業主大會的投票時間應當提前通知業主，并在規定的時間內進行。據悉，延長投票時間需要經過業主大會的同意，并且應當提前通知所有業主。如果業委會未經業主大會同意擅自延長投票時間，或者未提前通知所有業主，涉嫌違反了相關規定。

延期需通過業主大會會議決議或符合議事規則約定。若未履行合法程序而單方面延長投票時間，程序上存在瑕疵。 一般來說，物業管理的投票程序應當遵循公開、公平、公正的原則，確保業主的知情權和參與權。而且，目前尚未有法律法規許可電話投票表決這一形式，因此，電話投票涉嫌違法。微信/電話投票的效力。

根據《民法典》，業主共同決定事項需通過合法程序表決，且投票方式應在《業主大會議事規則》中明確約定。若原議事規則未約定微信、電話投票方式，臨時變更需經業主大會同]。擅自變更投票方式可能影響表決結果的合法性。

根據《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》等，業主大會的投票結果應當及時公布，確保所有業主的知情權。如果業委會在投票、唱票統計結束后兩個月才公布表決投票結果，且是在業主提出異議后才公布，涉嫌違反了及時公布投票結果的規定，影響了業主的知情權，并且，無法避免暗箱操作的嫌疑。業主對結果提出異議后，業委會應依法啟動復查程序，而非僅通過延期公布回應。

投票結束后兩個月才公布結果，已明顯違反程序規定，該程序產生的實體內容是不是不具有合法性而應認定無效？ 公示期滿后若無有效異議，表決結果自動生效。若存在異議，需在公示期內提出并由業主大會組織者核查處理。有關部門也應介入，進行審計調查。 業主質疑的問題 1、關于頻繁變更投票形式問題。江嶼朗廷業委會確定了兩種投票方式：會議形式，書面投票（設置固定投票箱投遞）、線上投票（業主決策信息系統參與投票），之后又改用微信投票，最后，竟然改用電話投票方式進行，如此頻繁變更投票方式，是否違反相關法律法規、規范性文件及物業小區業主議事規則？是不是之前的投票根本不能達到業委會的目的，所以采取可以操縱業主投票的方式，從而達到業委會的目的？

2、關于社區網格員收取微信投票問題。物業小區實行業主自治，其他組織不能越權實施行為替代業主的權利，社區網格員屬于基層自治組織人員，并非小區業主，其行為涉嫌越界，因其主體的不適格，涉嫌程序違法，如是，那么，其實施的行為也不具有法律效力。

社區網格員職能定位于信息采集、政策宣傳等輔助性工作，無權直接組織業主投票？若網格員未經業主委托代收選票，違反《民法典》關于代理行為需授權的規定；若存在修改選票、虛構投票記錄等行為，可能觸犯《刑法》“幫助偽造證據罪”。業主可申請對網格員越權行為啟動內部調查，業主可起訴網格員所屬單位（社區居委會）要求確認投票行為無效。

3、關于投票結束是否唱票統計，投票表決結果公示延遲問題。既然江嶼朗廷業委會確定了投票、唱票統計的時間，而后又延期進行，在最后確定的期限內結束投票，就應次日唱票統計并當場或及時公示，以便其他業主提出異議，確保業主的知情權和其他權利被侵害。但是，江嶼朗廷業委會為何在時隔兩個月，且在業主提出異議后才倉促公示該投票表決結果？根據現有事實進行合理性邏輯推導，業主們認為，是不是投票結束后，江嶼朗廷業委會發現他們的目的并未達到，還需繼續采取非正當手段進行，或者害怕已經形成的所有投票資料被公開后的嚴重后果？

總之，江嶼朗廷業委會在此次投票表決中的行為詭異，存在太多難以進行自圓其說的解釋。 而延遲兩個月公布表投票結果明顯違法，而且業委會涉嫌心虛，因為如果該投票結果真實可信，且達到業委會的目的，是不是早就迫不及待地公布了？而怎么可能等到業主提出異議才公示投票結果呢？拖延2個多月構成程序重大瑕疵，業主可依據《民法典》主張決議無效 ？

4、關于投票時間延長問題。根據相關規定，業主大會會議需在公告確定的期限內召開，延期必須經業主大會臨時會議表決通過？若業委會單方面決定延期且未履行該程序，是否構成程序違法？若原《議事規則》未授權業委會可自行延期，其行為違反《民法典》關于“共同決定事項需遵守管理規約”的規定。

5、關于微信和電話投票合法性問題：原議事規則中是否允許微信、電話投票？若小區《議事規則》未明確允許電子投票，或未約定身份核驗方式（如人臉識別+房產證號綁定），則微信投票可能因無法驗證業主身份而無效。 根據《民法典》和《物業管理條例》，通常允許的方式包括現場投票、書面征求意見、電子投票等。但電話投票可能不被普遍接受，因為沒有書面記錄，可能存在作假。電話投票需事先規定并確保身份驗證和記錄保存，否則可能無效。 依據《民法典》關于意思表示形式的規定，若業委會未經業主大會表決擅自變更投票方式，涉嫌違反《物業管理條例》規定的“執行業主大會決定事項”職責。

6、利益輸送可能性問題。眾所周知，如果引入新的物業企業，那么，新入場的物業企業將長期存在巨大收入，那么，業委會成員可能從中獲取非法利益？是不是這樣的巨大動力，才讓業委會如此賣力，堅持了長達數月的半公開投票行為？如果他們純屬為了權益業主的權益做事，而且毫無報酬，那是多么的高尚無私，值得褒揚。

7、在統計的所有業主投票票數中，固定票箱收取的書面投票票數是多少？在總票數中所占比例多少？

8、在統計的所有業主投票票數中，微信投票票數是多少？在總票數中所占比例多少？相關音頻視頻資料是否歸檔保存，事后存有備份？

9、在統計的所有業主投票中，網格員收取的微信投票數多少？在在總票數中所占比例多少？相關音頻視頻資料是否歸檔保存，并存有備份？

10、在統計的所有業主投票票數中，電話投票票數多少？在總票數中所占比例多少？相關音頻視頻資料是否歸檔保存，并存有備份？

11、采用電話投票的，如何確認接聽電話的就是該小區業主本人？相關音頻視頻資料是否歸檔保存，并存有備份？

據了解，江嶼朗廷小區業主拖欠現有物業企業的物業費高達約870多萬，該公司目前虧損100多萬，但現有物業企業仍在忍辱負重為該小區全體業主提供優質服務。現有物業企業原有員工約160人，由于業主拖欠的物業費巨額，實在難以支撐，只能裁員，于是，現有員工只剩120人，在這樣的情況下，現有物業企業員工的壓力巨大，但為了謀生，也在堅持。 在這樣艱難的窘境下，江嶼朗廷業委會卻做出上述行為，涉嫌將現有物業企業推向絕境，而且，一旦得逞，多年來累計被欠的870多萬物業費將難以收回，現有物業企業將走向破產境地，剩下的120多名員工也面臨失業，這將給多少個家庭帶來滅頂之災？

綜上所述，江嶼朗廷小區目前存在的問題在于，江嶼朗廷業委會組織的業主大會會議投票表決程序存在諸多瑕疵，其多個行為很難進行合理性解釋，必然導致廣大業主的正常邏輯質疑，其正當合法性、可信性大打折扣，建議涉及的相關人員謹慎，以免給自己帶來嚴重的后果。

附錄相關案例資料

【1】 電話投票的合法性及法律效力認定 業主大會表決形式是法定還是可以約定？

如果是法定表決形式，按照《重慶市物業管理條例》規定，僅能采用集體討論、書面征求意見、業主決策信息系統三種形式表決，關于業主大會電話投票的案例。 重慶市第四中級人民法院觀點 1.業主大會采用電話征求意見的方式不符合議事規則的規定，議事規則僅規定書面征求意見的形式； 2.征求意見表上并不能確定是業主本人的簽名。

本院經審查認為，結合當事人在一二審的陳述，匯景龍灣業委會未召開業主大會，采取上門的形式征求意見，由工作人員對沒在家的業主，電話征求意見后，代業主在書面的征求意見表上勾選選聘還是續聘，并直接簽署業主的名字，其中張*安、付*高兩戶的征求意見表上雖然勾選的是續聘意見，但不能確定是業主本人的簽名。 匯景龍灣業委會派出的工作人員，電話征求意見并且直接代業主在征求意見表上簽名，該做法顯然不符合《匯景龍灣小區業主大會議事規則》第六條規定書面征求意見的形式要求，也無法認定意見表上勾選的意見是該戶業主的真實意愿。 匯景龍灣業委會征求意見的形式有嚴重瑕疵，其提交的征求意見表不能認定是業主的真實意愿，

其二審中提交的證據不能達到證明決議程序合法的目的，不予采信。 電話投票的法律效力在法律上存在一定的不確定性，具體是否采用該方式取決于業主大會的議事規則和地方的具體法律規定。在實際操作中，建議通過規則明確的方式確保投票的真實性和有效性，并考慮邀請第三方監督以增加公信力。

另一種觀點認為： 物業管理重大事項表決投票結果的公示時間應符合相關法律規定。業主大會決定應當在作出決定之日起3日內以書面形式在物業服務區域內公告，公告期限不少于30日，公告應加蓋業主大會印章。此外，對于業主委員會作出決定的公告期不少于30日。這些規定確保了物業管理重大事項的決策過程和結果的公開性，維護了業主的權益和知情權。

【2】 以微信接龍投票、電話征求意見投票表決不符合規定 業委會應對投票表決的合法性以及數據的真實性承擔舉證責任

【案情簡介】 原告A是長沙市某小區的業主。該小區原物業服務合同即將到期，該小區業主委員會組織以微信接龍投票、電話征求意見等方式決定是否以公開招標的方式選聘物業服務企業。之后業主委員會將會議決議上報到街道社區，并根據決定內容啟動物業重新招標工作。 原告A知曉上述決定及通知后，認為表決未按照法律規定進行表決，要求撤銷業委會的決定。

【法院判決】 本案被告業主委員會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替了業主大會，并根據微信接龍投票、電話征求意見投票的結果認定達到了《物權法》第七十六條關于業主共同決定選聘和解聘物業服務企業面積且人數過半的要求。被告不能證明業主大會以公開招標方式選聘物業服務公司的表決結果達到了《物權法》規定的面積、業主人數過半的要求，故對原告A要求撤銷被告決定的請求予以支持。

【律師看法】 本案被告業委會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替業主大會，應對表決的合法性，尤其是數據的真實性承擔舉證責任。根據《物業管理條例》第十二條的規定：“業主大會會議可采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式”。根據本案的裁判觀點，微信接龍投票、電話征求意見不是符合規定的征求意見的形式，同時業委會又無法證明其表決結果是業主的真實意思，故其作出的決定被撤銷。

此外，《民法典》已變更了原《物權法》對選聘物業服務人的表決結果應達到的面積、業主人數要求。根據現行《民法典》第二百七十八條的規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人應由業主共同決定，應當由專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

【4】 以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替業主大會不符合規定！ 湖南懷治律師事務所 原告長某資產管理有限公司是上某大廈小區2014的業主，上某小區原物業服務合同于2019年12月2日到期，新成立的上某業主委員會自2020年11月18日起組織以微信接龍投票、電話征求意見等方式決定是否以公開招標的方式選聘物業服務企業。 2020年12月5日被告上某都業主委員會發布《關于**上某業主大會決定的通知》，通知稱:由于上某物業服務合同已經到期，業委會根據上某業主大會議事規則第十六條的約定召開業主大會。截止11月27日，本次業主大會收到投票戶數395戶，投票業主專有產權面積43208.28平方米。

根據小區情況(總戶數668戶，專有產權面積66670.7平方米)，面積及戶數雙過半。業主委員會已經將決定內容上報到街道社區,并將根據業主大會決定內容啟動物業重新招標工作。 原告長某資產管理有限公司知曉上述決定及通知后，認為被告上某都業主大會的表決未按照法律規定進行表決，要求撤銷業委會的決定。 問：以微信接龍投票、電話征求意見等方式作出決定是否合法？

法 院 判 決 本案被告業主委員會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替了業主大會，并根據微信接龍投票、電話征求意見投票的結果認定達到了《物權法》第七十六條關于業主共同決定選聘和解聘物業服務企業面積且人數過半的要求。被告不能證明業主大會以公開招標方式選聘物業服務公司的表決結果達到了《物權法》規定的面積、業主人數過半的要求，故對原告要求撤銷被告決定的請求予以支持。

本案被告業委會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替業主大會，應對表決的合法性，尤其是數據的真實性承擔舉證責任。根據《物業管理條例》第十二條的規定：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式”。根據本案的裁判觀點，微信接龍投票、電話征求意見不是符合規定的征求意見的形式，同時業委會又無法證明其表決結果是業主的真實意思，故其作出的決定被撤銷。

此外，《民法典》已變更了原《物權法》對選聘物業服務人的表決結果應達到的面積、業主人數要求。根據現行《民法典》第二百七十八條的規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人應由業主共同決定，應當由專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

【5】 百家號：青海普法發布文章：業委會作出的決議存在程序瑕疵的，效力如何？

【基本案情】

2019年9月，某小區業委會就更換物業公司事宜通過發放書面征求意見表的方式召開業主大會，并制作了《物業服務招標方案及物業合同業主大會書面意見征求表》（以下簡稱意見征求表），意見征求表載明，通過書面征求意見形式召開業主大會，表決以下內容：（1）是否同意按照“物業服務招標方案”進行招投標選定物業服務企業；

（2）是否同意業委會按照公示的“物業服務合同”版本與中標物業公司簽訂物業服務合同。意見征求表中業主意見選擇欄（“同意”或“反對”）只有一項，所附《招標方案》載明，評標委員會成員五名，由三名評標專家及業委會選派的二名成員組成。2020年4月16日，某小區業委會公示投票結果，內容為投票戶數和相應轉有面積均過半數，關于物業服務招標方案及物業合同的決定通過等。10月9日，某小區業委會委托第三方公司進行招標。

12月22日，某小區業委會公示中標結果，確定重慶B物業服務有限公司（以下簡稱B公司）為第一中標候選人。2021年1月7日，某小區業委會通知現物業服務企業A公司《前期物業服務合同》終止，并限期辦理交接手續等。1月16日，某小區業委會與B公司簽訂新的《物業服務合同》。譚某等九人認為某小區業委會在選聘新物業公司的過程中多處程序違法，故訴至法院請求撤銷業委會的決定。

【裁判理由】 法院生效裁判認為：

關于譚某等九人是否是本案適格主體。譚某等九人作為某小區業主以業主委員會的決定侵害其權益為由提起撤銷之訴，系業主的法定權利，且系在知道某小區業委會作出決定之日起一年內提起，故譚某等九人系本案適格主體，有權提起本案訴訟。 關于某小區業委會作出的三項決定是否違反法定程序。結合譚某等九人訴請理由，評判如下：

第一，案涉小區的《業主大會議事規則》第六條規定業主大會會議可以采用書面征求業主意見的形式表決，故某小區業委會采用書面征求意見的形式就物業服務招標方案及新物業合同召開業主大會程序符合規定。

第二，案涉小區的《業主大會議事規則》第五條規定業主大會有權選聘、解聘物業管理企業，而某小區業委會是業主大會的執行機構，有權選聘新的物業服務公司。

第三，關于涉案意見征求表的業主簽名是否虛假的問題，譚某等九人未舉證證明，相反某小區業委會及某街道辦事處發布了異議公告，經過公證復核，在部分異議人重新簽字后，同意的業主人數及相應專有部分面積仍然均過半數。

第四，關于評標委員會成員組成是否合法的問題。本案中，某小區業委會通過業主大會表決采用招投標的形式選擇物業服務企業，但其所制定的招標方案關于評標委員會的組成不符合《中華人民共和國招標投標法》的規定，即專家人數未達到三分之二，招標人代表超過三分之一，評標委員會成員不符合法律規定，可能對廣大業主產生一定的誤導，該方案存在瑕疵。此外，涉案意見征求表中表決內容為兩項，而業主投票意見選擇欄只有一項，違反了一事一議原則，對于業主是否同意某小區業委會與中標公司簽訂物業服務合同應當再次征求廣大業主的意見，故不能確定某小區業委會憑該次業主大會的投票結果作出的三項決定是否均取得雙過半業主的同意。綜上，對某小區業委會作出的三項決定，不能認定其程序合法。

故判決：一、撤銷某小區業委會作出的選聘B公司的決定；二、撤銷某小區業委會作出的關于《前期物業服務合同》終止的決定；三、撤銷某小區業委會作出的關于A公司限期辦理移交手續的決定。

【法官后語】

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條就業主決定建筑區劃內重大事項及表決權等內容作出規定，與原《中華人民共和國物權法》第七十六條相比，本條屬于新增規定，更加規范了表決程序，強調了業主的參與度與自治，充分體現了民主原則。實踐中，業主大會作出決議可能存在程序瑕疵，這是否必然導致業主大會會議決議無效，是司法審判的難點問題。 程序合法是決議對全體業主產生約束力的正當性的重要來源，也是形成法律上認可的結果的必然要求。業主大會決議行為采取的意思“多數決”機制尊重了多數成員的意思，提高了決議的效率，但是忽略了少數人的意思，很容易侵害少數人的權益。因此，為了保證決議的正當性，決議制度的設計應當符合以下標準：一是決議程序機制必須公正，體現正義性需求；二是決議作出必須保證多數成員表決行為的意思表示真實；

三是少數者表決行為的意思表示不真實不會影響決議行為意思的成立生效；四是決議制度必須對少數人的利益給予有效保障。比如，在決議形成過程中，應當充分保障每一個成員的知情權、參與權、自由表達權，同時也應包括在決議形成之后賦予受侵害的成員相應的救濟權，比如業主撤銷權等。 但是程序合法并非決定決議效力之核心，程序規則的設置也是為了保障決議盡可能接近所有成員的共同意愿，是為實體公正服務的。

基于此，業主大會決議的程序問題并非必然導致決定被撤銷，一般地，只有影響到多數業主的真實意思形成的嚴重程序問題，才應予以撤銷。如同意業主未達到《中華人民共和國民法典》第二百七十八條“雙過半”或者“雙過四分之三”標準，已經違反了法律的強制性規定，必然影響大多數業主的真實意思形成；又如大量選票簽字存在虛假、偽造等，嚴重背離業主真實意思表示的，當然應予撤銷。相反，輕微程序瑕疵且未對決議的形成產生實質性影響的，不應予以撤銷，如議事程序中通知會議遺漏了個別業主、業主大會缺少行政部門監督等程序瑕疵，在不存在以上嚴重程序瑕疵的情況下，且不影響表決結果的，就不應對業委會履職太過苛責，而應盡量維持業委會決定的穩定性和公信力。

具體到本案，某小區業委會通過業主大會表決采用招投標的形式選擇物業服務企業，但其所制定的招標方案中關于評標委員會的組成不符合《中華人民共和國招標投標法》的規定，相關意見征求表的設計違反一事一議的原則，應當認定業委會作出決議的程序存在瑕疵，且足以影響多數業主意思表示真實，業主對該決議享有撤銷權。 來源：《中國法院2024年度案例》、最高人民法院司法案例研究院

【6】 贛州市城市住房服務中心官網發布《業委會委員利用職務之便謀取私利，構成犯罪！》 2013年，江某當選為某廣場小區業主委員會主任，任職期間，江某利用其負責業委會日常事務的工作便利，在小區物業招投標過程中協助雷某、牟某經營的某物業公司中標，并收受雷某、牟某給予的好處費18萬元。在該物業公司入駐小區后，江某以鄧某、李某的名義與物業公司簽訂協議，每月以“物業顧問費”、“廣告收益”等名義收取物業公司雷某等人給予的好處費共計約176萬元，并以物業公司虛列經營成本的方式，每月從公共區域廣告經營收益中扣除1.6萬元作為“業委會津貼”，其余的收益按照物業公司與業委會簽訂的正常分成協議進行分成，江某共計收取上述“業委會津貼”28.8萬元。2017年，江某因涉嫌犯非國家工作人員受賄罪、職務侵占罪，被檢察院起訴。

法院認為：江某利用擔任小區業委會主任的職務便利，非法收受他人財物190萬余元，為他人謀取利益，數額巨大，并非法占有小區公共收益28萬余元，其行為已構成非國家工作人員受賄罪、職務侵占罪，依法應數罪并罰。 根據江某犯罪的事實、性質、情節、對社會危害程度及悔罪表現，依照《中華人民共和國刑法》第一百六十三條第一款、第二百七十一條第一款、第六十九條、第六十四條、第五十九條之規定，判決：

一、江某犯非國家工作人員受賄罪，判處有期徒刑六年八個月，并處沒收財產人民幣500000元；犯職務侵占罪，判處有期徒刑一年六個月，決定執行有期徒刑八年，沒收財產人民幣500000元；

二、江某違法所得的人民幣1940350.2元予以追繳；

三、責令江某退回小區的公共收益288000元。
https://www.gzzffw.cn/zcfg/427.jhtml 【7】 如何識別業委會謀私利的跡象？ 選聘程序異常，不召開業主大會，擅自決定物業選聘； 招標文件設置不合理門檻（如要求“注冊資金1億以上”排除中小物業公司）；中標物業企業突然更換或與業委會成員有關聯。 案例 ：某小區業委會主任親屬控股的物業公司中標，報價高于市場價30%。 財務不透明。拒絕公示物業選聘過程費用（如招標代理費、評標專家費）；新物業合同未公開關鍵條款（如公共收益分成比例、服務標準）。 業主權利被架空。投票過程存在“代投”“冒投”現象；以“緊急程序”為由跳過業主表決；對質疑業主采取威脅、孤立等手段。

二、根治業委會腐敗的5大核心措施 1. 制度層面：建立剛性約束 強制分離決策權與執行權。業委會僅可發起選聘動議，最終決定必須由業主大會雙2/3表決 （專有部分面積+人數占比均超2/3），并全程錄像存檔。 推行“物業合同備案審查制”。住建部門需審查合同中公共收益分配、服務標準量化、違約責任 等條款，對“業委會可單方解約”“物業費捆綁公共收益”等陷阱條款一票否決。

2. 監督層面：構建多元制衡 引入第三方監理機構。由街道辦通過搖號選定招標代理機構，費用從公共收益支出，業委會不得直接接觸投標企業。 建立“業主觀察員”制度。隨機抽取5-10名業主參與評標過程，對異常打分（如某評委給關聯企業打滿分）可當場質疑并報備監察委。

3. 技術層面：封堵造假漏洞 區塊鏈存證投票數據。通過政府開發的電子投票平臺 （如上海“隨申辦”物業投票系統），實現身份認證、投票、計票全流程上鏈，防止篡改。 物業企業信用聯網。住建部門建立全國物業企業“紅黑榜”，中標企業若存在行賄記錄，系統自動觸發預警。 4. 懲治層面：提高違法成本 刑事追責。業委會成員收受物業企業財物，涉嫌非國家工作人員受賄罪 （《刑法》第163條），可處3年以上有期徒刑。

參考案例 ：2023年杭州某業委會主任收受物業公司20萬元“顧問費”被判刑4年。 民事追償。業主可起訴業委會，要求撤銷違規簽訂的物業合同，并追回違法所得（如回扣、禮品）。

5. 業主行動：激活自治能力 10%業主即可啟動審計。根據《民法典》第943條，十分之一以上業主聯名可要求對業委會財務進行審計，拒不配合可向法院申請強制執行。 動態罷免機制。開發業主投票小程序，20%業主聯名可隨時發起罷免業委會成員的投票，街道辦需在15日內組織表決。 三、業主維權實操指南 證據收集。拍攝業委會拒絕公示文件的視頻；保留物業合同、投票記錄等紙質文件；收集業委會成員與物業企業的資金往來線索（如微信轉賬記錄）。

舉報路徑。紀檢監察機關 ：通過12388舉報業委會中的黨員腐敗問題；住建局物業科 ：對違規選聘流程要求行政干預；公安經偵部門 ：涉嫌犯罪的直接報案（需初步證據鏈）。 媒體曝光 通過地方問政平臺實名反映；向省級以上媒體提供詳實證據（避免被地方關系網壓制）。

四、政府監管改革方向 將業委會納入基層監察范圍。中紀委可試點在街道辦設立“社區監察聯絡站”，對業委會資金流水、物業選聘等開展抽查。 建立“物業陽光招標平臺”。參照政府采購流程，強制要求所有小區物業選聘在政府平臺公開招標，切斷私下交易渠道。 推行業委會成員財產申報。對任職期間資產異常增長的業委會成員啟動反洗錢調查。 業委會腐敗本質是“小權力大尋租”，根治需依靠制度剛性約束+業主覺醒監督+技術透明賦能 。業主需摒棄“搭便車”心理，通過合法渠道積極維權；政府部門則應擺脫“社區自治”的懶政思維，對群眾反映強烈的線索主動介入。唯有形成“不敢腐、不能腐、不想腐”的治理閉環，才能重建基層社區信任。

下一步行動建議 ：立即組織業主核查近三年物業選聘文件；向街道辦申請查閱業委會會議記錄；建立樓棟微信群，推動成立業主監督小組。

【8】 針對業委會、社區和街道辦在小區重大事務中可能存在的合謀與徇私舞弊問題，需要從制度完善、監督強化、流程透明化以及業主參與等多維度綜合施策。

一、專家視角：核心風險與制度漏洞 權力失衡與監管缺位 業委會作為業主自治組織，其權力邊界若缺乏明確約束，易形成“小團體決策”；社區、街道辦作為基層管理者，若過度介入小區事務，可能成為利益輸送的“中間人”。 典型漏洞：現有法律對業委會成員的權責界定模糊，缺乏對“合謀”行為的針對性懲處條款；社區與街道辦的監督職能常流于形式。 信息不對稱與業主參與不足 業主對小區事務的知情權、參與權未充分保障，投票流程、財務數據等關鍵信息不透明，為暗箱操作留下空間。 利益驅動下的“合法腐敗” 物業選聘涉及巨大經濟利益，部分物業公司通過賄賂業委會或基層管理者獲得長期合同，甚至形成“利益共同體”。

二、預防與治理路徑：系統性解決方案 1. 制度層面：填補法律與規則漏洞 修訂《物業管理條例》 明確業委會成員、社區及街道辦的權責清單，禁止非業主身份人員干預物業選聘；增設“利益回避”條款（如業委會成員直系親屬關聯物業企業需申報）。 建立“黑名單”制度 對存在行賄、造假等行為的物業企業及業委會成員納入征信系統，限制其參與招投標或擔任公職。

2. 監督層面：構建多方制衡機制 引入獨立第三方審計 物業選聘流程、業主大會投票等關鍵環節由審計機構或律師全程監督，結果公示并接受質詢。 強化街道辦監督責任 街道辦需對業委會決策程序合法性進行審查，違規行為需及時叫停并上報上級部門；對失職的街道工作人員追責。 設立“業主監察委員會” 由非業委會成員業主組成獨立監察小組，定期審查業委會財務及決策記錄。

3. 技術賦能：提升透明度與可信度 推行電子化投票系統 采用區塊鏈技術或政府認證的投票平臺，確保選票可追溯、不可篡改，減少人為操控風險。 強制信息公開 業委會會議記錄、物業合同、財務收支等通過小區公告欄、微信群、政府平臺同步公開，接受業主質詢。

4. 業主參與：激活自治能力 降低業主大會門檻 優化線上表決規則，允許業主通過電子簽名參與決策，提高投票率至法定要求（如部分城市已試行“雙50%”改為“雙30%”）。 常態化普法教育 街道辦聯合法律機構定期開展《民法典》《物業管理條例》宣講，提升業主維權意識與能力。

5. 懲處機制：嚴打違法行為 設立快速舉報通道 開通紀委、住建部門聯合舉報平臺，對業委會與物業的異常資金往來、脅迫投票等線索優先核查。 司法介入與案例震懾 對查實的合謀腐敗案件，以“非國家工作人員受賄罪”“串通投標罪”等追究刑事責任，并通過媒體曝光形成震懾。

三、相關部門職責分工 相關責任主體及職責

1、住建部門，修訂地方物業管理辦法，制定物業選聘標準化流程，推動電子投票系統建設。

2、街道辦等基層政府，監督業委會合規運作，組織業主普法培訓，審核物業合同合法性。

3、紀檢監察機關，查處業委會、社區及物業企業間的利益輸送，追責失職瀆職行為。

4、公安機關，對涉嫌偽造選票、威脅業主等違法行為立案偵查。 從“被動維權”到“主動防控” 根治業委會與基層管理者合謀問題，需將“預防機制”置于首位，通過法律完善與技術手段壓縮尋租空間，同時激發業主自治活力。唯有形成“制度約束+技術透明+業主覺醒”的共治格局，才能有效遏制“合法外衣下的腐敗”，真正實現小區治理的公平與效率。