在今年兩會期間，政府工作報告明確提到，“要適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。
同時，住建部也表示正在組織編制“好房子”建設指南、修訂《住宅項目規范》，其中一項就是未來的住宅層高不得低于3米。
表面上看，“好房子”新規將助力未來房屋品質的提升，但很多人還沒意識到，這是對市面上老舊二手房的一次“致命”打擊。

“好房子”背后，是多少人的“飯碗”
今年兩會期間，“好房子”這一概念被首次寫入政府工作報告。
其實，這并非官方第一次提出“好房子”的概念。

早在2023年1月的住建部全國住房城鄉建設工作會議上，就明確提出了“努力提升品質、建設‘好房子’，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房”。
隨后“好房子”的相關政策被不斷推出，尤其是在2023年12月和2024年3月，分別發布了4次和5次相關政策。而據不完全統計，這兩年間官方發布的“好房子”政策前后近50次。
官方為何在近兩年如此重視“好房子”的落地推進？這背后其實有著雙重考量。
最直接的因素，當然是呼應民生需求，改善住房環境。
一方面，如今我國城鎮化率雖已超過了65%，但市場上真正符合民生需求的“好房子”并不多，民眾對于住房品質提升的需求需要得到呼應。
另一方面，各地現在都在進行大規模城鎮老舊小區的改造。這些老舊小區怎么改？改成什么樣？需要一個標準。
除了民生之外，還有一個重要的考量因素，就是“拯救”房地產。
眾所周知，目前房地產已經陷入低迷。而房地產事關的可不是單單一個行業，這其中牽涉到鋼材、建材、家電、裝修等上下游產業鏈50多個行業。
例如在家裝市場，受房地產市場降溫影響，2024年家裝行業前三季度企業營收降幅達15%~20%，全年產值同比下降約6.49%，總規模縮至2.59萬億元，行業平均利潤下降8.49%。
這一組數據的背后，是多少打工人的飯碗？可以說，“救”房地產，就是在“救”這上下50多個行業。
更何況，長期以來不少地方早已形成了對“土地財政”的依賴。新房賣不出去不僅意味著開發商資金無法回籠，也意味當地政府也沒辦法賣出更多的地。

100平米實得120？換你會怎么選
如此一看，“好房子”政策確實對購房者和房地產等相關行業是個利好消息。
但對市場上的老舊二手房來說，就不是一個“好消息”了。

從硬件上看，1990~2010年間建成的住宅層高普遍不足2.8米，在“好房子”不低于3米的層高面前無疑是被降維打擊。
這其中的差距不僅是居住體驗上的，更體現在實際面積的獲得上。以一套100平米的住宅為例，不低于3米的層高讓實際空間容積提升了約7%。如果再配合挑空設計設置雙層空間，實際使用面積甚至可能達到120平米。
這還沒算“好房子”的封閉陽臺僅按1/2面積計入容積率，開敞陽臺按1/4計算，相當于“贈送”了購房者5%~10%的實用面積。
從功能上看，老舊小區普遍缺乏人車分流、智能系統，隔音差、滲漏等問題突出，改造難度大、成本高?。這些也與“好房子”形成鮮明代差。
如果你是購房者，你會等著買“好房子”，還是會買老舊二手房？
答案不言而喻。
數據也印證了“好房子”對二手房市場的沖擊。2025年2月，一線城市二手房均價同比下跌3.66%；老舊房跌幅更甚：以上海為例，房齡超20年的“老破小”掛牌價同比下跌8%，遠超市場均值。

不僅是老破小，還有存量新房
事實上，不僅是老舊二手房被降維打擊，市場上的存量新房也受到了沖擊，正在加速降價出清。

比如在北京，“特價房”的數量正在變多。在海淀、朝陽等區，不少2024年投入市場、原價1000萬元左右的房源，現在降幅最多的已經達到100萬元以上。而更早的一些項目，降價幅度甚至達到了500萬元。
在杭州，臨安、富陽等地的存量新房價格較2024年高點下降了約10%~15%，部分項目推出“送車位+裝修補貼”等變相降價措施，實際成交價較備案價折讓8%~12%。
在重慶，2024年12月份重慶新房價格環比下跌0.3%，同比下跌5.5%。截至2024年12月末，重慶新房住宅庫存達到734萬平方米，去化周期達到17.3個月，同比上漲8%。
在山東，濟南東部新城的新房在2024年均價1.8萬元/平方米，2025年部分項目因未達標新規，均價降至1.5萬元/平方米，降幅16.7%，部分房企通過“贈送精裝修+車位”變相降價。
青島膠州板塊的存量新房均價也從1.2萬元/平方米降至9500元/平方米，降幅20.8%，去化周期超24個月。
以上這些，都是已經出臺了“好房子”落地標準的城市，“好房子”對存量新房的沖擊可見一斑。
簡而言之，“好房子”確實對購房者來說是一件好事，同時也正在沖擊現有的存量新房和老舊二手房市場。
對存量新房來說，當然可以讓開發商自己去頭疼。而對二手房房東來說，可能就要盡早做打算了。
政策的傳導通常會有一定的延遲性，如果真到“好房子”在全國各省市全面鋪開的時候，可能你手上的二手房就真的賣不掉了。

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