今年二手房新房評測都在做，七分二手，三分新房，也便于自己更全面的了解市場和大家的買房賣房痛點(diǎn)，接觸了更多的粉絲，今天這篇文章完全有感而發(fā)，就聊聊我遇到的“他”和“她”。

他問：“小白，手里的老房子要不要趕緊賣掉啊，網(wǎng)上都說晚了就來不及了，老上加老就更不值錢了。”

關(guān)于這個(gè)問題，我從賣房目的為切入點(diǎn)，聊聊自己的看法。

第一，你賣房是擔(dān)心房子不保值，我認(rèn)為你可以賣，因?yàn)槟阌凶约旱膿?dān)憂和對樓市的預(yù)判，從市場來看，利于書包房保值的因素有，學(xué)位不緊張，重回單校劃片錄入概率變大；不利因素為，孩子逐年遞減需求端經(jīng)受考驗(yàn)，現(xiàn)有掛牌量大，前幾年爆買導(dǎo)致未來出售增量加大，大家買房變理性，想高價(jià)賣變難了。這也是為什么上地學(xué)區(qū)，德勝學(xué)區(qū)，月壇學(xué)區(qū)，萬柳學(xué)區(qū)等熱門老房書包板塊，在經(jīng)歷了近期上漲后，最近價(jià)格趨于平穩(wěn)了，如上地西里的一居幾個(gè)月了，700再往上沖很難，蜂鳥社區(qū)40多平開間，600再往上也很難，最近一周還新增6套掛牌，便宜房子也很難賣掉了。

雖然利好，利空預(yù)期同時(shí)存在，但今年入學(xué)買房的窗口期基本已經(jīng)截止，畢竟你要430前過戶，現(xiàn)在屬于極限操作了，稍有不慎就會(huì)影響孩子上學(xué)，而明后年入學(xué)的需求，也沒必要著急在目前市場有成交熱度，很多賣家不愿讓價(jià)的行情下，匆忙出手，完全可以等等7月錄取結(jié)果公布下半年再看了。如果沒有書包相關(guān)的政策調(diào)整，可以說至少從4月到7月，今年的書包房行情就要熄火了，后面因?yàn)橐恍W(xué)校的錄取結(jié)果存在比之前向好預(yù)期，有可能出現(xiàn)書包房分化行情。

如果你手里不是書包房，但是老房子，也擔(dān)心保值問題，我認(rèn)為也是同理的，畢竟更強(qiáng)勢的書包房今年的行情在4月-7月大概率要減弱了，你說會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到非書包老房子？

當(dāng)然有朋友說了，7月之后還可能漲呢，那也是自己的預(yù)判，你認(rèn)為會(huì)漲，且持有成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的市值，就別賣。

第二，你賣老房子，是為了住的更大，更好，那當(dāng)然可以換，因?yàn)槔戏孔拥慕煌ū憬荩涮R全，醫(yī)療資源豐富等優(yōu)勢，已經(jīng)滿足不了你的需求，他的小和老，物業(yè)缺失，不人車，難停車是你向往去改善的，錢到位，你就換，因?yàn)槟闶菫榱俗约汉图胰讼硎芨玫纳詈途幼◇w驗(yàn)。

第三，從眾某些觀點(diǎn)，隨大溜，跟著別人屁股后面買，自己不知道想要什么。說實(shí)話，這種用我直播經(jīng)常給出的評價(jià)，就是賭，你要知道沒把握的事兒少做，最好不做。

Dy說隨便攢幾個(gè)網(wǎng)紅就能干死國足你信，某書說某新盤開盤7萬一平，二手無房本交易10一平你也信，某電瓶號又有人說，xx房子框框賣的好，所以必保值，你又覺得必須跟一手。

請問這不是賭么？我要告訴你幾個(gè)現(xiàn)實(shí)。

第一，業(yè)內(nèi)大咖，大v小v，這3年上車的也會(huì)賠錢；買新房還是二手房，買的時(shí)機(jī)不對，趨勢不對，這幾年也難受，沒辦法，自住還好點(diǎn)，至少改善享受到了，但市場有漲就有跌，你從眾的觀點(diǎn)都不一定應(yīng)驗(yàn)，你跟著別人屁股后面，都未必能知道前方是路還是死胡同，你憑啥掙錢？

第二，功德寺，永豐南熱銷屬實(shí)，近一年所有新盤攏一塊兒對比，算是開盤銷量，短期去化非常牛的了，但你也發(fā)現(xiàn)這些大熱盤，沒清盤，也出現(xiàn)降價(jià)或沒溢價(jià)的情況，而且和周邊的優(yōu)質(zhì)次新二手房價(jià)格比，并沒有倒掛，你說西山壹號院算不算海淀稀缺次新，你看看什么價(jià)了？萬橡府五期是不是好房子，稀不稀缺？你再看看什么價(jià)了？圓明天頌幾家中介前臺后臺掛牌合計(jì)也快20套了，掛牌價(jià)很高，但很多已經(jīng)是24年掛出來的了，為什么還沒賣？有人說不著急，那為什么剛下本，就出來賣？預(yù)期看好，是不是留著等升值這邏輯更通一些？

另外，海淀新房越來越多，也意味著房子的稀缺屬性逐漸被稀釋，加上后面如果各區(qū)都是好房子了，改善住宅越出越多，產(chǎn)品升級太快，現(xiàn)有房子和之相比差距太大，會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果？其實(shí)其他區(qū)域的新房二手房市場和價(jià)格變化已經(jīng)給你答案了。

我也有幾個(gè)粉絲買了這仨盤，在這倒不是給大家的保值預(yù)期潑冷水，畢竟我也認(rèn)為從地段，價(jià)格，對比二手次新的戶型，二手市場板塊熱度等維度綜合看，選到好房源，確實(shí)是市面上未來容錯(cuò)概率相對低的樓盤了，只是希望大家掙錢不容易，能多一分風(fēng)險(xiǎn)意識，畢竟現(xiàn)在的市場和過去不一樣了，多說無益，恭喜選中心儀房子的朋友，但回歸房價(jià)，時(shí)間會(huì)給出答案，思考更多，貼近市場，你才能多一分把握，少一分沖動(dòng)和焦慮。

所以你是第三種人，你要思考兩點(diǎn)，其一，你的老房子價(jià)格跟去年比不理想，但你從眾換的房子，價(jià)格就理想了嗎？你有沒有復(fù)盤一下這1年次新和新盤的價(jià)格走勢？其二，你們家老爺子1萬原值的房子，家里沒病沒災(zāi)，出小區(qū)到哪都方便，要啥有啥，上班蹬個(gè)自行車就去了，住了30年挺好，因?yàn)榭戳藯l視頻不能留，你就賣了，是不是有點(diǎn)過于草率了？

所以老房子不是不能賣，但你為了保值，去換房我認(rèn)為是有風(fēng)險(xiǎn)的；你拿他換個(gè)6環(huán)外新盤次新，天天公交地鐵來回通勤4小時(shí)，也是不現(xiàn)實(shí)的。

后面還有熱門盤入市，我只希望我的粉絲，能更理智一些，先看中房，再思考價(jià)格是否合適，也許過幾年你持有房產(chǎn)的心態(tài)會(huì)更好。如果新房二手房有問題需要支招，也可以繼續(xù)找小白聊聊。

我是小白，咱們下期再聊聊“她”的故事。

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